百威物業(yè)公司前期介入管理制度匯編-預(yù)覽頁
【正文】 相關(guān)職責(zé)界定 物業(yè)公司(籌建處)負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計階段開始至項目正式接管前的前期介入作和營銷配合工作。在施工圖設(shè)計階段，前期介入工作由物業(yè)公司籌備處負(fù)責(zé)，其主要工作任務(wù)是：從方便業(yè)主生活，降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項目公司開發(fā)設(shè)計部門提出物業(yè)管理《施工圖設(shè)計階段物業(yè)管理前期介入報告》。針對營銷推廣過程中涉及的物業(yè)管理內(nèi)容向項目公司營銷(策劃)部提出《營銷配合物業(yè)管理前期介入報告》。 對外承接項目的前期介入必須與開發(fā)商簽訂正式的物業(yè)前期介入服務(wù)合同，明確約定雙方責(zé)任、權(quán)利，前期介入工作內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)公司(籌建處)在各階段的前期介入工作必須形成書面的介入工作報告，有針對性地提出物業(yè)專業(yè)意見和建議。2 物業(yè)介入階段與工作內(nèi)容 項目規(guī)劃設(shè)計階段項目規(guī)劃設(shè)計階段的前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：1) 整體布局是否有利于日后開展物業(yè)管理工作；2) 在滿足消防要求等房地產(chǎn)相關(guān)法律的基礎(chǔ)上，道路系統(tǒng)規(guī)劃是否滿足日后開展物業(yè)管理要求：包括小區(qū)出入口設(shè)計、建筑單體入口與道路關(guān)系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾，消防車道設(shè)計、設(shè)計車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統(tǒng)分布等是否合理。2) 配套a) 室內(nèi)管道、計量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響；b) 各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響；c) 各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)；d) 各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗；e) 室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響；f) 設(shè)備用房、管理用房、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共區(qū)域等的設(shè)計是否合理。3 各階段物業(yè)介入通用關(guān)注要點設(shè)備房包括：配電機房、水泵機房、發(fā)電機房、中央空調(diào)機房、電梯機房、二氧化碳?xì)怏w滅火系統(tǒng)房、消防控制中心、風(fēng)機房、鍋爐房等。 食堂1) 通風(fēng)、采光、防水、防潮、有專用的防水設(shè)施；2) 有專用倉庫，位置相鄰；3) 地面走水順暢；4) 有專用供水、供氣等專用設(shè)施；5) 位置相對隱蔽，以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜，同時盡可能與員工辦公、宿舍區(qū)位置接近；6) 配有專用的廚房設(shè)備，用餐桌椅。 倉庫(辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具)1) 通風(fēng)，有自然采光、防潮、防水；2) 大小適用、內(nèi)有資料柜架；3) 位置方便使用，清潔、綠化工具的位置隱蔽，特別對清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。2) 非機動車場a) 露天設(shè)置值班崗?fù)?防風(fēng)、防雨、防暑)；b) 有單車支護(hù)架及上墻制度。 樓梯間1) 安裝感應(yīng)節(jié)能燈；2) 扶手安全、牢固；3) 地面磁片完整，便于消防；4) 消防器材配套齊全，標(biāo)識清楚(疏散示意圖)；5) 墻面平整無破損。 休閑場所(兒童娛樂場所)1) 有明確安全提示標(biāo)識；2) 有明確的使用管理規(guī)定；3) 設(shè)施質(zhì)量過關(guān)，布局合理，定位與小區(qū)定位協(xié)調(diào)；4) 地面防護(hù)層在設(shè)備滿足安全保護(hù)同時，能夠便于清潔；5) 娛樂室聲音以不影響住戶正常休息為準(zhǔn)。 出入口布置1) 人流、車流集中使用，同時使住戶整體小區(qū)內(nèi)行走路線相縮短；2) 特殊出入口因住戶生活需求采用定時或特批開放；3) 人車分流(“禁止單車在人行路面行使” 和“禁止人行車道”的標(biāo)識)；4) 配有專用設(shè)施對人車進(jìn)行監(jiān)控、服務(wù)；5) 滿足小區(qū)消防，緊急疏散等的使用；6) 配有專用值班室；7) 滿足小區(qū)人員車輛高峰期的正常使用。 防盜門與防盜窗(陽臺鐵花)1) 主陽臺禁止安裝防盜窗，其它部位建議安裝內(nèi)置防盜窗花；2) 預(yù)先統(tǒng)一防盜門窗的款式、材料、顏色規(guī)格等；3) 對于底層安裝防盜窗花可采用統(tǒng)一款式進(jìn)行；4) 其它部位封閉(如次陽臺)以不伸出房屋主體為準(zhǔn)。任何超出《項目物業(yè)管理方案》規(guī)定的內(nèi)容，均必須報管理公司經(jīng)營委員會批準(zhǔn)。 營銷配合工作方案中必須包括相關(guān)費用測算，并由項目公司承擔(dān)，費用測算按《項目前期專項服務(wù)費用測算指引》的規(guī)定執(zhí)行。 銷售人員物業(yè)知識培訓(xùn)內(nèi)容要點(包括，但不限于)：a) 公共設(shè)施設(shè)備的檢查與維護(hù)保養(yǎng)；b) 服務(wù)設(shè)施設(shè)備的運行或使用；c) 建筑物的評估和修繕；d) 小區(qū)車輛停放及交通秩序的管理；e) 小區(qū)治安環(huán)境的維護(hù)及保安隊伍的管理；f) 小區(qū)物業(yè)標(biāo)識的建立和維護(hù)； g) 清潔保潔；h) 環(huán)境綠化；i) 維修服務(wù)和回訪；j) 社區(qū)文化活動；k) 與業(yè)主的溝通(包括投訴處理)。4 項目入伙階段 項目入伙由項目公司負(fù)責(zé)組織，物業(yè)公司配合。d) 通過物業(yè)公司對小區(qū)進(jìn)行高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，提高已入住業(yè)主的滿意率，進(jìn)而達(dá)到業(yè)主進(jìn)行銷售推薦的目的。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越
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