某公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)討論成果(75頁(yè))-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 產(chǎn)品售價(jià)與其成本不配比 通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開(kāi)發(fā)建筑面積，得出每平方米建筑面積成本，然后再乘以銷(xiāo)售面積得出本期銷(xiāo)售成本。 本次討論以 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 2022》 及應(yīng)用指南為依據(jù)。具體包括 : ※ 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)和租賃 ※ 房屋的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、出租 ※ 其他建筑物的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售出租（包括配套設(shè)施、代建工程、周轉(zhuǎn)房等） ※ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不包括房產(chǎn)的建筑施工活動(dòng) 5 房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn) ? 資金密集 ? 受?chē)?guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和金融部門(mén)的信貸政策的影響極大 ? 投資周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大 ? 售后服務(wù)工作要求高 6 轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售房地產(chǎn) 設(shè)立企業(yè) 持有房地產(chǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) 獲取的土地使用權(quán) 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程 7 目前 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 、 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》（財(cái)會(huì) 199302號(hào)）并沒(méi)有明文廢止，所以我們可以選擇《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（ 2022） 》 或 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 及 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 執(zhí)行。另外須關(guān)注預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例。 大部分通用 12 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算科目劃分與設(shè)置 開(kāi)發(fā)成本下設(shè)一級(jí)科目 成本科目代碼 成本科目名稱 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 園林環(huán)境工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用（資本化利息費(fèi)用） 13 土地費(fèi)用的歸集 注：其他土地費(fèi)用含交易服務(wù)費(fèi) /平方米土地面積、土地登記費(fèi) 40元 /500平方米土地面積、土地評(píng)估費(fèi)、用途變更費(fèi)；宗地測(cè)繪費(fèi)等 。 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)中包括臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍墻、圍板、售樓處及臨時(shí)樣板房、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)等 。 甲 /直供材料中包括給排水主材及配件強(qiáng)弱電主材及配件通風(fēng)和采暖設(shè)備及主材安裝用鋼板、型材其他材料設(shè)備等。 專項(xiàng)安裝工程中包括消防設(shè)備與器材及工程安裝費(fèi)、空調(diào)通風(fēng)采暖設(shè)備、主材及工程費(fèi)、室內(nèi)燃?xì)夤こ藤M(fèi)、電梯設(shè)備及其安裝費(fèi)等。應(yīng)符合 《 公司法 》 、《 城市房地產(chǎn)管理法 》 、 《 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 》 等具體條件。新設(shè)立房地產(chǎn)公司應(yīng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案后，由主管部門(mén) 30日發(fā)出暫定資質(zhì)證書(shū)，自證書(shū)發(fā)出 1年有效。 30 房地產(chǎn)注冊(cè)資本尺度把握 ? 1，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大：注冊(cè)資金在 2億以的，就會(huì)進(jìn)入國(guó)家稅務(wù)局重點(diǎn)企業(yè)網(wǎng)中，給予重點(diǎn)關(guān)注 ? 2，稅費(fèi)加大：注資越多，涉及的相關(guān)稅費(fèi)越大了。 市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地免征土地使用稅。 37 ? 賺取租金 借：投資性房產(chǎn) 土地使用權(quán) 貸：開(kāi)發(fā)成本 土地開(kāi)發(fā) ? 暫時(shí)無(wú)確定用途 借：無(wú)形資產(chǎn) 土地使用權(quán) 貸：銀行存款 38 39 契稅 視用途而定 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)入 “ 開(kāi)發(fā)成本 ” ；自行建造計(jì)入 “ 無(wú)形資產(chǎn) ” ； 土地使用稅 兩種處理觀點(diǎn) ， 一種是計(jì)入 “ 管理費(fèi)用 ” ；一種是在商品房建設(shè)期計(jì)入“ 開(kāi)發(fā)成本 ” 。 ? 項(xiàng)目施工建設(shè) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般不直接從事項(xiàng)目上施工建設(shè) ， 而是委托有施工資質(zhì)的施工單位進(jìn)行項(xiàng)目施工 。 統(tǒng)稱換大產(chǎn)權(quán)證 ， 由預(yù)售變?yōu)楝F(xiàn)售 。水、電、天然氣、有線電視、熱源及消防等配套，需要向政府或?qū)I(yè)公司交納資源性費(fèi)用，專業(yè)公司施工。 47 房屋開(kāi)發(fā)成本核算 開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋按用途分為五類(lèi)： ? 商品房（銷(xiāo)售） ? 投資性房產(chǎn)（出租經(jīng)營(yíng)） ? 周轉(zhuǎn)房（拆遷安置） ? 代建房（委托代開(kāi)發(fā)） ? 自用房（自行建造自用房，計(jì)入固定資產(chǎn)） ? 成本項(xiàng)目包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)六個(gè)成本項(xiàng)目。 54 固定資產(chǎn)核算 ? 核算同一般企業(yè) ? 折舊月末分別計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用或期間費(fèi)用 55 出包工程核算 ? 投標(biāo)保證金計(jì)入其他應(yīng)付款 履約保證金核算 ? 預(yù)付備料款、工程款 ? 質(zhì)量保證金 5% 56 四、職工薪酬核算 ? 設(shè)置應(yīng)付職工薪酬會(huì)計(jì)科目 ? 具體內(nèi)容同一般企業(yè) 57 五、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算 ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品指已完成全部開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，并已驗(yàn)收合格，符合國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購(gòu)單位，或者作為對(duì)外銷(xiāo)售、出租的產(chǎn)品，包括 土地（建設(shè)場(chǎng)地）、房屋、配套設(shè)施、代建工程和周轉(zhuǎn)房 。 ? 內(nèi)部成本控制與外部降低稅負(fù)的協(xié)調(diào)、平衡 60 61 第五部分 企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售階段 一、業(yè)務(wù)概述 二、納稅處理 三、會(huì)計(jì)處理 一、業(yè)務(wù)概述 ? 商品房銷(xiāo)售按銷(xiāo)售時(shí)間不同為預(yù)售和現(xiàn)售；根據(jù)銷(xiāo)售主體不同分為自行銷(xiāo)售和委托代理銷(xiāo)售，委托代理銷(xiāo)售包括是視同買(mǎi)斷、手續(xù)費(fèi)和保底加提成等；按付款方式不同可分為一次性付款、分期付款和按揭付款。 ? 裝修費(fèi)用可以計(jì)入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)
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