【正文】 　　能源華莊 3240 高層 　　海富華庭 3400 高層 　　根據(jù)概念設(shè)計方案。 　　對此項目，我們極具必勝信心！ 　　一、裕隆花園項目概況 　　1. 項目名稱：花果山裕隆花園住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 　　2. 開發(fā)公司：東莞創(chuàng)裕實業(yè)發(fā)展有限公司 　　3. 企業(yè)概況：東莞創(chuàng)裕實業(yè)發(fā)展有限公司一家綜合性企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營為主。%；,%。 　　，%。服裝企業(yè)三年間從600家增至1000家，1500家外資、合資企業(yè)中，服裝企業(yè)占1/3。最終讓虎門與世界時裝之都巴黎、米蘭齊名———“到虎門能采購到天下最好的服裝”！ 更多從業(yè)人員活躍在多達20萬平方米的龐大服裝及相關(guān)市場上，工業(yè)總產(chǎn)值68億元的虎門鎮(zhèn)，服裝銷售額據(jù)保守統(tǒng)計竟高達100億元?；㈤T鎮(zhèn)23項工程中有90％是民營企業(yè)參與。虎門利用外資取得突破，全年利用外資18億港元，比上年增加9億元，增幅108%。 　　 　　嶺南文化是海洋文化的一部分，虎門作為珠江入?？?，突出體現(xiàn)出海洋文化中的重商、開放以及文化多元性特征。改革開放以后，虎門的個體私營經(jīng)濟逐步繁榮，虎門人憑借毗鄰香港的地理優(yōu)勢和人緣關(guān)系，經(jīng)常往返香港和沙頭角，購買一些服裝日用品回虎門擺賣，這便是虎門個體私營經(jīng)濟的雛形，漸漸地，虎門發(fā)展成為珠三角一個頗具規(guī)模的服裝和日用品市場。 　　由于本地人口只有十萬，外來人口50萬人以上，外來商人和高級經(jīng)營管理、技術(shù)人才帶來先進的管理理念和先進技術(shù)，不斷沖擊虎門人的觀念，因此，虎門具有移民文化特征，虎門地域文化的多樣性突出等特點。 　　4. 虎門城市規(guī)劃與城市形象 　　虎門城市化進程迅猛，原來的規(guī)劃已經(jīng)不能滿足城市發(fā)展需要，2002年虎門開始組織編制20022020年總體規(guī)劃，委托中國規(guī)劃設(shè)計院編制20022020年總體遠景規(guī)劃，2003年1月16日對根據(jù)以上規(guī)劃綱要進行評審，虎門開始注重城市發(fā)展遠景規(guī)劃。 　　從發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開始，虎門經(jīng)過短短20年的時間，從農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)發(fā)展為初具規(guī)模的工業(yè)、商貿(mào)城市，由于當(dāng)初只是按照小鎮(zhèn)規(guī)劃，陸續(xù)遷來50多萬外來人口，原有的市政設(shè)施不堪重負，本地農(nóng)民瞄準外來人口租房的巨大需求，不顧城市規(guī)劃與形象，拼命建設(shè)低水平雜亂無章的農(nóng)民房，獲取暴利且嚴重影響城市形象。 　　本地人很多依靠物業(yè)收租，成為食利階層，相當(dāng)一部分人小富即安，不思進取，缺乏優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理念，本地普通居民的綜合素質(zhì)與現(xiàn)代化城市的要求有很大距離。 　　全鎮(zhèn)70多萬人中，服裝從業(yè)人員達40多萬人；客戶集群：每天8－10萬客商來虎門形成了巨大的人流。外地來虎門從事工商業(yè)的人士較多，鋪位業(yè)主就超過2萬名，其中僅富民服裝市場培養(yǎng)的百萬富翁就超千人。由一座23層的主樓、四座呈旋轉(zhuǎn)式上落的5層附樓、一座大型展館構(gòu)成。 虎門酒店比較發(fā)達，僅五星級酒店就有豪門與龍泉大酒店，其它星級的酒店更多，普通酒店項目已經(jīng)有“爛尾樓”現(xiàn)象出現(xiàn)，例如現(xiàn)代豪庭項目東面100米就有“爛尾”酒店項目。 　　物流業(yè)的發(fā)展帶動了其它產(chǎn)業(yè)，虎門服裝、電子、玩具產(chǎn)業(yè)形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，虎門以海納百川的氣魄吸引能人落戶虎門，虎門房地產(chǎn)的興旺已成為必然趨勢。 　　項目周邊地農(nóng)民房與工廠 　　鎮(zhèn)政府投資1000萬元改造整飾人民路，具體包括執(zhí)信公園至博美路口兩邊建筑立面整飾，該工程將于2003年8月動工，10月完工,這對于提升本項目片區(qū)形象將是一件利好消息。主入口100左右有建設(shè)銀行儲蓄所，金融服務(wù)比較方便。 　?。ㄒ唬┴S泰華園山莊調(diào)研報告 　　地理位置 　　豐泰華園山莊地處東莞市的厚街鎮(zhèn)與虎門鎮(zhèn)的結(jié)合部——屬于赤崗管理轄區(qū)。 　　建筑外立面 　　豐泰華園建筑外立面 　　該項目建筑的外墻色彩以淡黃和淺灰為主，整個建筑外觀的色彩搭配上缺乏個性和創(chuàng)新，建筑本身的現(xiàn)代感不強，與自然景觀及項目主題的聯(lián)系不緊密，建筑外立面的結(jié)構(gòu)設(shè)計一般，綜合形成該項目無特色的整體外觀形象；另外，該項目的外墻涂料的品質(zhì)較差，對項目的后續(xù)銷售、物業(yè)管理以及開發(fā)企業(yè)的品牌會產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊憽＿|闊的湖面和清新的空氣為居民提供了良好的居住和生活條件，優(yōu)秀的森林植被和豐富的綠色景觀，為居民創(chuàng)造了無限的遐想。從整體看，項目的產(chǎn)品布局基本是合理的。 筆者對國內(nèi)知名會所進行了深入分析和研究，引進了萬科四季花城會所葉李等一批會所經(jīng)營人材，提煉了萬科四季花城會所管理經(jīng)驗，豐泰華園會所的完善可以采取如下改進措施： 　　1．將會所建成社區(qū)文化活動中心，開展系列健身運動主題活動，提高會所利用率。 物業(yè)管理：具有四星級的環(huán)境，三星級的建筑設(shè)計和施工，一星級的物業(yè)管理隊伍。但缺乏溫馨的提示與告示（小區(qū)內(nèi)的交通與景點的方位沒有明確的指示圖）。 　　8．銷售情況 　　價格定位：小高層的均價在3600元/平方米左右，其中西向街景的單位平米價格較低,為3000元/平米左右，湖景單位的每平方米價格較高為4000元/平米左右；別墅的定價6000元/平方米左右，靠近湖邊的單位價格明顯較高。 　　綜合評價 　　該項目地塊自然條件優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，但在社區(qū)整體規(guī)劃方面未能夠充分利用優(yōu)勢條件，對潛在客戶的置業(yè)需求特征把握不夠，導(dǎo)致整體規(guī)劃中出現(xiàn)視覺遮擋方面的協(xié)調(diào)。對它的小高層和高層住宅產(chǎn)品來講，裕隆花園在地段上具有一定優(yōu)勢。 　　豐泰今日名苑效果圖 　　(二)豐泰裕田花園 　　豐泰裕田花園位于虎門樹田村，是一個占地約25萬平方米的大型高尚住宅小區(qū)。園林綠化與建筑相結(jié)合，營造美好的生活空間，花園、小橋、潺潺流水、鳥語花香充滿無限熱帶風(fēng)情。 　?。ㄈ╋w龍山莊調(diào)研報告 　　地理位置 　　飛龍山莊地處龍泉路與虎門大道交匯處，項目地塊靠近繁華的城市中心區(qū),且位居半山,是鬧中取靜的絕佳處所,深得部分當(dāng)?shù)叵矚g山景與鬧市的居民寵愛。 　　外立面 　　飛龍山莊不同時期開發(fā)的項目外觀反差較大,樓齡各不相同，因此小區(qū)建筑外觀整體協(xié)調(diào)感不佳。 　　(2) 飛龍山莊由于開發(fā)較早，小區(qū)園林設(shè)計理念比較陳舊，自然地貌破壞后重建，原始鄉(xiāng)土植物沒有保留，新開發(fā)的怡和園北 后山地勢很陡峭，上山步道與景觀設(shè)計比較粗糙，主要作了防滑坡處理，景觀與上山步道沒有精細規(guī)劃。有良好的山地新鮮空氣為居民提供優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，山景是本項目的最重要賣點。 　　戶型比例 　　飛龍山莊現(xiàn)在發(fā)售的怡和園主力戶型是三室兩廳戶型，復(fù)式以六房二庭為主；小高層怡和園復(fù)式很有特點：六房三庭，套內(nèi)面積283平方米，視覺景觀較好。由于居住地乃是施工場所等條件因素的影響，物業(yè)管理的效果不能滿意 　　(2) 小區(qū)的景觀區(qū)域和植物的介紹不足，讓人無法感受到溫馨的提示與服務(wù)內(nèi)容。按照建筑面積計算最低價格為2543元/平方米，頂層復(fù)式最高售價為3754元/平方米，頂層復(fù)式同樣戶型不同景觀，差價在6萬元左右，每平方米相差165元左右。本地人有相當(dāng)?shù)谋壤侨胰?，因此在住宅設(shè)計方面應(yīng)該充分考慮老人兒童以及青年人對大戶型的個性化需求。 園林規(guī)劃設(shè)計水準一般，沒有表現(xiàn)出山地小區(qū)的整體美感，降低了小區(qū)的檔次，對于山景資源是粗放式開發(fā)。 　　(4) 虎門呼喚開發(fā)水準更高的山景豪宅與人文高品味住宅，不僅環(huán)境與建筑一流，而且物業(yè)管理一流。 　　整體規(guī)模 　　建筑面積9萬平方米,是由4棟29—31層高層住宅組成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅。 　　(2). 立面與屋頂設(shè)計風(fēng)格比較挺拔，與虎門公園山頂相互呼應(yīng)，整個建筑很有氣勢。 　　普通戶型例如三室兩廳平均價格為3250元，高檔戶型平均價格為3500元 　　物業(yè)管理 　　該項目物業(yè)管理費用按照高層收費，每平方米為2元，大戶型每月200平方米住宅為400元物業(yè)管理費用，物業(yè)管理基金收取每戶2000元，這在虎門都是最高收費。套內(nèi)面積起價3400,最高3980元，平均價格3650元左