【正文】 2米，小區(qū)東面是虎門主要道路之一——人民北路。 　　　虎門商鋪建筑面積總量已經(jīng)達(dá)到25萬平方米，結(jié)構(gòu)不合理，普通住宅加上商鋪和簡(jiǎn)單商場(chǎng)項(xiàng)目空置較多；而一些著名百貨公司進(jìn)來選址又難以選到合適的商業(yè)面積，例如設(shè)計(jì)先進(jìn)，面積3萬平方米以上百貨等。商鋪總量近萬個(gè)，相當(dāng)于虎門現(xiàn)在商鋪街商鋪量的總和，加上寫字樓，可容納上萬家商家。外來工商業(yè)戶來虎門安家落戶越來越多，成為虎門房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要支撐力量。 　　虎門企業(yè)高級(jí)管理人員與主要服裝設(shè)計(jì)與生產(chǎn)管理人才近萬人，其中服裝生產(chǎn)主管數(shù)量較大。 虎門外來人口眾多，80%是文化層次不高的普通打工者，虎門培育中間層的道路還很漫長(zhǎng)，社會(huì)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，虎門城市形象的建設(shè)還有很漫長(zhǎng)的路程要走。 由于工業(yè)的飛速發(fā)展，人口的迅猛增加，上游城市以及虎門本地污水排放量急劇增加，不僅虎門市區(qū)內(nèi)河流污染嚴(yán)重，而且珠江入海口污染嚴(yán)重，市區(qū)污染如果不治理，虎門市區(qū)將成為不適合人類居住的城市。 　　虎門鎮(zhèn)政府計(jì)劃在2003年投資11億元打造新虎門，具體包括投資一億元改造太沙路、金龍路、人民路、金捷路4路和對(duì)太沙路建筑立面改造。 　　服裝文化是虎門區(qū)域文化的突出特征，正如服裝對(duì)于人們生活來說，從單純的御寒功能到加入民族文化元素到成為生活藝術(shù)，成為人類的財(cái)富的象征。 1978年以后，虎門在全國(guó)商品經(jīng)濟(jì)意識(shí)覺悟最早，虎門發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)具有良好的土壤，虎門人表現(xiàn)出敢為天下先的虎門精神，走出全省乃至全國(guó)第一批吃螃蟹的虎門商人。海洋文化的內(nèi)核只能是商業(yè)文明，與中原的農(nóng)耕文明相比，嶺南人更具有冒險(xiǎn)精神，這是一個(gè)吃蛇的民族，粵人比其它地區(qū)的中國(guó)人首先走向世界，知道外面世界的精彩，“棄士從商”與“棄官?gòu)纳獭钡娜吮容^多，面對(duì)遼闊的大海努力進(jìn)取，通過海上貿(mào)易大膽冒險(xiǎn)“冒萬險(xiǎn)而一擲之”，追逐財(cái)富，拼命享受；粵人務(wù)實(shí)，“敏于行訥于言”是粵人的行為特點(diǎn)，粵人的經(jīng)濟(jì)頭腦是一流的，粵商北伐等現(xiàn)象就是明證。 　　。 　　虎門鎮(zhèn)委鐘淦泉書記針對(duì)虎門民營(yíng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)了三點(diǎn)：“首先是不能坐井觀天，要放眼全國(guó)，放眼世界；其次是我們的企業(yè)要有強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)；再次是我們的老板要提高自身素質(zhì)，再不能靠“自摸”打天下，一定要瞄準(zhǔn)全國(guó)和世界最先進(jìn)的東西去學(xué)習(xí)去適應(yīng)。 　　鎮(zhèn)屬企業(yè)以富民市場(chǎng)為代表，在全國(guó)影響大、口碑佳、效益好。 服裝業(yè)是虎門的主要產(chǎn)業(yè)，每年的中國(guó)（虎門）國(guó)際服裝交易會(huì)成交額都在20億元以上，在國(guó)內(nèi)影響巨大。其中，%；，%。%。 　　4. 工程概況：項(xiàng)目位于虎門鎮(zhèn)人民北路花果山，山上有大片荔枝林帶，占地面積27000平方米，主要建設(shè)小高層住宅，項(xiàng)目客戶市場(chǎng)定位為白領(lǐng)與中小企業(yè)私營(yíng)老板階層。我們采用比較保守的數(shù)據(jù)，地價(jià)為3000萬元＋400萬元主入口，項(xiàng)目開發(fā)成本為12422萬元，根據(jù)周邊同類樓盤價(jià)格以及我們的項(xiàng)目策劃定位建議項(xiàng)目均價(jià)為3000元/平方米，項(xiàng)目利潤(rùn)為3183萬元。錯(cuò)開目前市場(chǎng)普遍大戶型，朝精品小戶型發(fā)展，適當(dāng)開發(fā)有特色大戶型，減輕置業(yè)者的置業(yè)壓力。待概念設(shè)計(jì)完成后，讓潛在購(gòu)房者參與和體驗(yàn)住宅的戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境格局、建材選質(zhì)、質(zhì)量監(jiān)理等全過程。對(duì)體驗(yàn)營(yíng)銷不夠重視。 　　合計(jì) 28．2 　　由于到2003年底還有半年，因此房地產(chǎn)實(shí)際銷售量可能達(dá)到2128萬平方米?；㈤T荔林華庭策劃方案 ：；:；： 　　目 錄 　　一、 項(xiàng)目概況 　　二、 虎門區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化特點(diǎn) 　　三、 片區(qū)市場(chǎng)調(diào)查與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 　　四、 虎門房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析 　　五、 項(xiàng)目理念定位打造虎門第一個(gè)運(yùn)動(dòng)健康型體驗(yàn)山景花園小區(qū) 　　六、 建筑規(guī)劃提示 　　七、 特色運(yùn)動(dòng)健康泛會(huì)所策劃 　　八、 中國(guó)澳大利亞雙語幼兒園策劃 　　九、 CIS全面導(dǎo)入裕隆花園的方案要點(diǎn) 　　十、 高品質(zhì)物業(yè)管理與綠色裝修提示 　　十一、裕隆花園營(yíng)銷要點(diǎn) 　　十二、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 　　十三、裕隆花園項(xiàng)目的投入產(chǎn)出分析 　　十四、裕隆花園的風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 　　十五、總結(jié)與致謝 　　裕隆花園項(xiàng)目調(diào)研與初步策劃摘要 　　本報(bào)告首先分析了虎門的區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況與地域文化特色，通過對(duì)虎門人住宅、汽車消費(fèi)水平的深入了解以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤的詳細(xì)分析，我們初步把握了虎門地產(chǎn)的發(fā)展脈搏，將虎門房地產(chǎn)開發(fā)水平與深圳同行進(jìn)行橫向比較。 　　2003年虎門住宅市場(chǎng)供應(yīng)總面積統(tǒng)計(jì) 　　單位：萬平方米 　　樓盤名稱 開發(fā)單位 別墅面積 小高層總面積 小高層實(shí)際銷售面積 　　豐泰華園山莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 4 郊區(qū)大盤 5 　　龍澤居 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 　　飛龍山莊 廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司 　　富民花園 東莞太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司 3．5 3 　　港口路片區(qū) 　　柏景豪庭 廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 9，14層為商場(chǎng)與停車場(chǎng) 5 　　能源華莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 　　龍泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)公司 6萬平方米，尚未開盤 2 　　虎門廣場(chǎng)片區(qū) 　　海富華庭 東莞市德盛建業(yè)實(shí)業(yè)有限公司 總建筑面積7萬平方米，停車場(chǎng)面積較大。 　　針對(duì)虎門樓盤的三個(gè)明顯缺陷：。 我們建議創(chuàng)裕公司倡導(dǎo)和實(shí)踐“攜手共建理想家園”的住宅開發(fā)營(yíng)銷模式。 　　營(yíng)銷賣點(diǎn)權(quán)重表 　　主要賣點(diǎn)名稱 權(quán)重 附注 　　山景與園林 30% 荔枝林特色山景 　　特色運(yùn)動(dòng)健康泛會(huì)所 15% 根據(jù)虎門實(shí)際情況，引入中華國(guó)際健康養(yǎng)生園部分成果綠色裝修與健康直飲水 10% 綠色裝修認(rèn)證，虎門已經(jīng)有健康直飲水系統(tǒng) 物業(yè)管理 15% 小區(qū)智能化系統(tǒng)，通過物業(yè)管理ISO9000認(rèn)證預(yù)計(jì)環(huán)境質(zhì)量管理體系認(rèn)證發(fā)展商品牌 10% 含營(yíng)銷CIS系統(tǒng)導(dǎo)入建筑特色 20% 包括戶型實(shí)用率、外立面、綠色裝修、車位 　　建議戶型比例 　　名稱 建筑面積平方米 比例 備注 　　兩房一廳一(二)衛(wèi) 90100 10% 　　小三房一廳兩衛(wèi)二陽臺(tái) 115120 15% 　　大三房?jī)蓮d兩衛(wèi)二陽臺(tái) 125141 15% 　　四房?jī)蓮d三衛(wèi)二陽臺(tái) 134137 30% 　　148 5% 　　186 10% 　　五房二廳三衛(wèi)二陽臺(tái) 153 15% （包括復(fù)式） 　　177 　　200 　　合計(jì) 100% 　　在大戶型市場(chǎng)日趨飽和、發(fā)展商紛紛注重大戶豪宅的背景下，東莞大戶型市場(chǎng)開始遭遇寒冰，虎門的大戶型市場(chǎng)也供應(yīng)非常充足。 　　2003年虎門銷售樓盤平均價(jià)格 　　樓盤名稱 參考平均價(jià)格（元/平方米）建筑面積計(jì)算 項(xiàng)目類型 　　豐泰華園 4000 小高層（湖景單位） 　　3600 小高層（離湖面有一定距離） 　　飛龍山莊 3280 小高層 　　柏景豪庭 低層普通戶型平均價(jià)3250元，高層平均價(jià)格為3500元 高層