【正文】 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 10 （ 3）全市居民消費價格總水平與上年同比上漲 %，其中服務(wù)價格上漲 %。 （ 4）全年商品房銷售價格水平同比上漲 %，漲幅與上年基本持平，其中，住宅商品房價格水平同比上漲 %，漲幅比上年低 個百分點。也給大慶人的收入水平提高帶來巨大的實惠?，F(xiàn)市場上住宅銷售情況較好， 2021年前大多樓盤銷售一空，目前在售樓盤銷售速度有所放緩，說明供銷在趨于平衡。 市場主要特征 從 2021 年 5 月 12 日開始，我們先后對大慶市樓市進行了全面的調(diào)查，經(jīng)過篩選，確定了主要調(diào)查對象和參照樓盤，各樓盤概況見下表： 大慶市 2021 年在售樓盤概況一覽表 2021 年 05 月 21 日 項目名稱 開發(fā)商 位置 建筑形式 銷售價格 元 /M2 小區(qū)規(guī)模、開發(fā)進度 物管、收費情況元 /㎡ /年 裝修配套 促銷優(yōu)惠 小區(qū)環(huán) 境分析 面積戶型㎡ /戶 銷售情況分析 祥閣花園 大慶祥閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公薩爾圖區(qū)大慶大學(xué)西側(cè) 多層 高層 /部分東西向 1期24002500、 2期 25002600、3期 2700 占地 330畝， 22萬㎡ 、 水暖： 2電梯： 、物管： 毛坯房、一次性優(yōu)惠 3% 小區(qū)規(guī)模大，周邊配套完善，景觀效果好。植物配置一般，外立面較好 80140主力： 120左右 好 ， 02年推出已售完 / 世紀廣場 黑龍江 薩爾圖 商住 24002500 占地 260 水暖： 26， 毛坯 房、 以商業(yè)為主，小 70110 較好 ， 2021年大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 13 省義耕房地產(chǎn)集團股份有限公司 區(qū)中央商城左側(cè) 多層 /部分東西朝向 畝，住宅面積 9萬 ㎡ ， 物管： 12左右 2021年推出，具體優(yōu)惠政策不祥 區(qū)環(huán)境較差，植物配置粗糙，外立面一般 ,小區(qū)規(guī)模大，位置好，生活配套完善，環(huán)境較差。 90200主力 120140 較好 ， 04年 12月推出，現(xiàn)銷售 80%左右。這是本項目的市場機會。在單元布局上，有的小區(qū)還在做一梯四戶的戶型。小區(qū)物業(yè)管理大多由開發(fā)公司旗下的物管公司在進行物業(yè)管理，提供的服務(wù)主要為樓道清潔、綠化維護及保安等常規(guī)服務(wù)，服務(wù)項目少，但物業(yè)費相對服務(wù)項目偏高； 本項目亦可在 這方面做足文章，邀請大連物業(yè)管理公司對本項目進行專業(yè)的物業(yè)管理，提升項目品質(zhì)，這將會極大的提高項目附加值 。 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 16 （ 4） 總體滯銷樓盤量小，且以大面積戶型和小區(qū)商鋪為主。我 公司擁有一批高素質(zhì)的營銷隊伍，已形成了 成熟的銷售模式 ，可從營銷上 形成本項目的良好品牌形象 。復(fù)式及別墅類住宅比例很小，并且其比例還在下降，鉑金時代的錯層住宅就很難賣，會影響以后復(fù)式住宅的投放量。祥閣花園選房會上交易的也多數(shù)為小面積的住宅。另外，東風新村的義耕世紀廣場和香榭麗等樓盤的小戶型購買業(yè)主目前主要作出租，出租情況良好。 （ 5）受傳統(tǒng)消費觀的影響，大慶人在消費過程中的表現(xiàn)很傳統(tǒng)，多數(shù)人拒絕按揭的消費方式， 7080%的購房者采取一次性付款方式；所以在住宅消費中總價因素很重要； （ 6）隨著城市供暖水平的提高，大慶人的住宅朝向觀念正在逐步淡化；大慶日照時間長，因此大慶人對住宅采光問題不太敏感。 項目地段產(chǎn)品市場需求分析： （ 1）商業(yè)市場繁榮，周邊生活主要人群多為商販、打工者、下崗職工和流動人口，除“香榭麗”“義耕世紀 廣場”“鉑金時代”以外，周邊樓盤多為中低檔居民區(qū)。如“香榭麗”和“義耕世紀廣場”的小戶型公寓，以及稍遠一點的“聯(lián)誼賓館”均早已售罄。 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 28 交通狀況 項目四周道路四通八達，交通情況良好，其中，公交車分 別有 27 路 35 路 225 路 325 路 355 路 375 路等線路停靠?，F(xiàn)有 38 家店鋪，總建筑面積 80 萬平方米，從業(yè)人員近 2 萬人，市值總資產(chǎn)百億元，分布在東北和山東及華北地區(qū)的 17 個城市。由于戶型面積偏大，也給投資型消費帶來壓力 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 32 4 層商場已經(jīng)形成，住宅結(jié)構(gòu)受到影響，一梯多戶；客戶群將對安全性和私密性產(chǎn)生抗性和疑問 停車位缺乏；不能滿足本項目 115 平方米以上、 214 套高端客戶群的停車需求 125 平米以上的戶型占項目總套數(shù)的 66%，占總面積的 80%左右，共 168 套，這個面積段的戶型在大慶市場中，屬于滯銷或緩銷的大戶型。隨著大慶石油工業(yè)和市政建設(shè)的不斷發(fā)展，薩爾圖區(qū)已逐步成為大慶市政治、經(jīng)濟、文化、交通和通訊中心。 薩爾圖區(qū)是大慶市的旅游窗口，也是大慶市的主要商業(yè)區(qū)。 2021 年 2021 年間，常住人口數(shù)量增長了約 13 萬人，薩區(qū)人口正以年均 萬人的速度增長，加上經(jīng)濟高速發(fā)展所帶來的流動人口增長因素，薩爾圖區(qū)每年房產(chǎn)市場增大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 35 量應(yīng)該在 3 萬方以上。區(qū)域中主要人口為第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員。 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 36 二、 項目所在地家庭情況分析 2021 年，薩爾圖區(qū)共有家庭總戶數(shù) 84372 戶，戶均人口 人，三口之家為主要的居住形態(tài)。其中，讓胡路區(qū)是投資型需求的重點市場，因為讓胡路區(qū)雖然是油田集中區(qū)域，人們?nèi)狈Φ捷^遠的薩爾圖區(qū)居住的動因，但是讓胡路區(qū)有錢人多，決定了他們會不失時機地尋找投資大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 37 機會，只要在市場發(fā)動中注意正確引導(dǎo)，讓區(qū)會成為主要的目標市場；對于居住型和身份感需求市場，應(yīng)該以薩區(qū)的富有人群為主。居住側(cè)重商人，投資側(cè)重有錢人。 （ 2） 投資者 ：這是一群經(jīng)過風雨、見過世面的群體，他們無論居住在這個城市的哪里，都有一種強烈的投資欲望，他們兜里有錢，但他們不一定是富翁，他們希望通過穩(wěn) 妥的投資，將兜里的積蓄變成流動的資本。 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 38 （ 3） 年輕追風族 ：追求個性生活的時尚一族，崇尚都市現(xiàn)代快節(jié)奏生活，追逐時尚，追求享樂，交往成為他們生活中的重要組成部分。 二、銷售策略 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 39 銷售目標 項目開盤后一年內(nèi)銷售率達到可銷售套數(shù)的 95%。 三、價格定位及策略 定價標準： （ 1）價格制定原則 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 40 價格的制訂是一項科學(xué)課題，它是成本 +自然因素 +社區(qū)因素 +經(jīng)濟因素 + 規(guī)劃設(shè)計因素 +品牌因素 +附加值因素等各種因素的綜合體，所以，每一