【正文】 ————— 3 第二部分 宏觀經(jīng)濟(jì) ————————— 11 第三部分 城市規(guī)劃 ————————— 26 第四部分 房產(chǎn)經(jīng)濟(jì) ————————— 36 第五部分 典型個(gè)盤 ————————— 52 第六部分 項(xiàng)目理解 ————————— 63 第七部分 客戶定位 ————————— 74 第八部分 項(xiàng)目定位 ————————— 94 第九部分 銷售策略 ————————— 102 2 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 P a r t 1 基 本 概 況 3 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 1. 地理位置 廣州市 佛山禪城區(qū) 獅山鎮(zhèn) ?位于佛山市南海區(qū)東部 ?東接廣州 ?南接佛山市禪城區(qū) ?西接獅山鎮(zhèn) “廣佛黃金走廊” 基本概況 4 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 2. 基本數(shù)據(jù) ?總面積： 平方公里 ?10個(gè)居委會(huì)和 32個(gè)村委會(huì) ?戶籍人口 ，外來(lái)人口 30萬(wàn)人 ?綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力排在全區(qū)各鎮(zhèn)（街道）的第一位。 ?原產(chǎn)于大瀝的沙皮狗是中國(guó)僅有的兩種世界名犬之一。 ?前往香港、澳門的車程約 3小時(shí)， ?形成四通八達(dá)、交通便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。以有色金屬深加工業(yè)為主，摩托車生產(chǎn)、機(jī)械制造、家用電器、制版印刷、塑料建材、制衣制鞋、食品飲料等 20多個(gè)優(yōu)勢(shì)行業(yè) .2023年上半年，大瀝工業(yè)總產(chǎn)值 ，同比增長(zhǎng) %； ?投資潛力顯著，發(fā)展后勁強(qiáng)大 ? 2023年上半年，大瀝百萬(wàn)元以上招商引資項(xiàng)目 56個(gè) .其中，計(jì)劃總投資超千萬(wàn)元項(xiàng)目 24個(gè)，計(jì)劃總投資超億元項(xiàng)目 8個(gè)。 有色金屬產(chǎn)業(yè) “中國(guó)鋁業(yè)第一強(qiáng)鎮(zhèn)” 發(fā)展瓶頸：粗放型經(jīng)營(yíng)的中低端企業(yè)無(wú)序發(fā)展 ,沒(méi)有充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng) 現(xiàn)狀 宏觀經(jīng)濟(jì) 18 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 商貿(mào)物流業(yè) 廣佛區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)及物流集散地 嘉洲廣場(chǎng)、雍景商城、時(shí)代廣場(chǎng)相繼開業(yè)，都市名匯、新都會(huì)廣場(chǎng)正加緊建設(shè)，商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸豐富，城市商業(yè)架構(gòu)初步形成 發(fā)展瓶頸：舊有商業(yè)檔次形象不高，需要合理城市規(guī)劃提升業(yè)態(tài)檔次 大瀝“巴黎春天”商業(yè)步行街和黃岐商業(yè)中心步行街人氣鼎盛 .,但缺乏規(guī)劃 ,管理檔次形象不高 現(xiàn)狀 宏觀經(jīng)濟(jì) 19 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 ?廣佛區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)及物流集散地的地位逐步確立 ?南國(guó)小商品城、中大小商品城隆重開業(yè)，中建博美五金裝飾材料城、九龍小商品城、大瀝桂江農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、廣鐵三眼橋糧油物流中心和康力醫(yī)藥物流中心全面施工，廣佛區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)及物流集散地的地位逐步確立。 現(xiàn)狀 大瀝鹽步是“中國(guó)內(nèi)衣名鎮(zhèn)”，也是廣東省專業(yè)鎮(zhèn)技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)之一。 城南中心商貿(mào)區(qū)位于大瀝城區(qū)南部，規(guī)劃面積 ，未來(lái)5~10年內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展各種類型的商業(yè)及房地產(chǎn)。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：東優(yōu)西拓、強(qiáng)三優(yōu)二 宏觀經(jīng)濟(jì) 25 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 P a r t 3 城 市 規(guī) 劃 26 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 城市定位：廣佛都市區(qū)重要的區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)及物流集散地， 佛山具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū)， 南海重要的制造業(yè)基地之一。 城市規(guī)劃 27 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 2. 城市規(guī)劃 廣佛重要的區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)及物流集散地 ?引入大量資金和技術(shù)人才，是大瀝未來(lái)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 2. 城市規(guī)劃 南海重要的制造業(yè)基地之一 ?以建設(shè)佛山具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū)為基礎(chǔ)，保持南海經(jīng)濟(jì)龍頭地位，升級(jí)傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè) —— 制造業(yè)。 退陳引新構(gòu)建新版圖。 未來(lái) 3年內(nèi)，大瀝將投資過(guò)億元，對(duì)鎮(zhèn)內(nèi) 13條主干河涌進(jìn)行整治，并對(duì)村組整治河涌給予補(bǔ)貼。項(xiàng)目位于“西翼”，未來(lái)將發(fā)展成為大瀝新城金融商貿(mào)中心。 ? 南北走向 —— 與廣佛軌道線在海八路站相連；向北，經(jīng)過(guò)商貿(mào)綜合發(fā)展區(qū)，與廣州地鐵 5號(hào)線延伸線相連；經(jīng)里水、和順鎮(zhèn)區(qū)，與花都區(qū)范圍內(nèi)的軌道交通線相接，經(jīng)花都汽車城、花都中心城區(qū)，沿云山大道向東進(jìn)入新機(jī)場(chǎng)。 從城市交通規(guī)劃角度，路網(wǎng)建設(shè)的發(fā)展，將會(huì)改善大瀝的內(nèi)部交通路網(wǎng)暢順，以及縮短與周邊城市距離。 ?黃岐、鹽步 ? 集中了大瀝大部分的外來(lái)發(fā)展商，產(chǎn)品檔次高、結(jié)構(gòu)豐富，憑借與廣州約一半的價(jià)格差距，吸引了約 6成廣州客源。在土地供應(yīng)緊缺的情況下，全城掀起了大規(guī)模的“舊城改造” ，置業(yè)需求日益膨脹； 6. 土地供應(yīng) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 48 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 7. 政策影響 大瀝街道在售樓盤少，成交量、價(jià)格受供應(yīng)影響大， 政策影響不明顯。 新政二：“兩稅合并”，明年賣樓省稅費(fèi) 利好：調(diào)低了稅率，擴(kuò)大了開發(fā)商利潤(rùn)空間。 ?大瀝街道受土地供應(yīng)限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)少，受政策影響不明顯。 —— 以大瀝唯一在售別墅帶動(dòng)洋房的銷售； —— 以項(xiàng)目創(chuàng)新產(chǎn)品及品牌物管進(jìn)行市場(chǎng)突圍。 3. 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 產(chǎn)品對(duì)比 項(xiàng)目理解 68 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 西部首個(gè)居住社區(qū)，樹標(biāo)桿新標(biāo)準(zhǔn) ? 本項(xiàng)目區(qū)位相對(duì)處于劣勢(shì)，非重點(diǎn)開發(fā)商住區(qū)域，以承接?xùn)|部工業(yè)轉(zhuǎn)移為主。 ? 萬(wàn)科優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)認(rèn)同度高，可以此引導(dǎo)本地消費(fèi)者形成新的和諧人居觀念。 ? 項(xiàng)目與大瀝巴黎春天商業(yè)街約 10分鐘車程，商業(yè)配套相對(duì)完善。 3. 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 項(xiàng)目商業(yè)定位對(duì)比 項(xiàng)目理解 73 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 市場(chǎng)整體向好，中產(chǎn)置業(yè)定格突顯地產(chǎn)公民形象 ? 同檔次項(xiàng)目均計(jì)劃于年底到明年 1月期間推貨，前期產(chǎn)品均基本售馨。 項(xiàng)目理解 75 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 76 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 P a r t 7 客 戶 定 位 77 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 1. 客戶分析思路 大瀝常住人口分析 挖掘核心客戶群 核心客戶群訪談?wù){(diào)研 地產(chǎn)從業(yè)人員訪談?wù){(diào)研 核心客戶群的購(gòu)房需求特征 客戶定位 78 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 2. 核心客戶群 目標(biāo)客戶群 核心客戶群為在大瀝工作的中型專業(yè)市場(chǎng) /商貿(mào)市場(chǎng)企業(yè)主 客戶定位 79 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 ? 家庭年收入在 10– 50萬(wàn)間的本地居民追求人居社區(qū)氛圍，相對(duì)完善物業(yè)管理，同時(shí)兼顧工作需要，子女求學(xué)入戶需要，因此成為大瀝房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在消費(fèi)力。 4. 核心客戶群需求特征 樓盤信息獲知途徑 ? 口碑傳播是當(dāng)?shù)乜蛻羧后w的信息主要來(lái)源； 客戶定位 85 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 ? 置業(yè)范圍在工作地不遠(yuǎn)為首選 — 本地人與新移民對(duì)工作的積極態(tài)度，決定了在大瀝工作地不遠(yuǎn)地方置業(yè)的需求。 4. 核心客戶群需求特征 配套 ?要求不高 ? 客戶定位 91 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 ? 傳統(tǒng)中帶有時(shí)尚 4. 核心客戶群需求特征 建筑風(fēng)格 客戶定位 ? 對(duì)建筑風(fēng)格沒(méi)有肯定的要求，但提出要帶有時(shí)尚性，大瀝客戶經(jīng)常出游歐洲，見(jiàn)識(shí)廣但總結(jié)性比較差需要引導(dǎo) 92 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 4. 核心客戶群需求特征 裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 青睞毛胚房 客戶定位 ? 當(dāng)?shù)厝似毡榍嗖A毛坯房，可以自主裝修設(shè)計(jì)，體現(xiàn)個(gè)性，但也接受簡(jiǎn)單裝修 93 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 ? 房屋與車位捆邦式銷售是當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)的特色之一。 4. 核心客戶群需求特征 付款方式 ? 一次性付款為主 客戶定位 95 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 小結(jié) ? 項(xiàng)目主力客戶群：城鎮(zhèn)新移民 ? 第一置業(yè)因素：物管 綠化 車位 戶型 ? 針對(duì)城鎮(zhèn)新移民，營(yíng)造特色社區(qū)文化、社區(qū)氛圍； ? 針對(duì)專業(yè)市場(chǎng)、金融商貿(mào)區(qū)等客戶工作、生活集中區(qū)域進(jìn)行主題活動(dòng)推廣、宣傳，配合點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式銷售服務(wù)，在市場(chǎng)形成廣泛影響，拉動(dòng)銷售。 102 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 準(zhǔn)確定位，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，減少競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 故本項(xiàng)目開賣方式建議與開盤活動(dòng)“千首宴”一同進(jìn)行，讓參與者在飯后余興之際參與抽簽，巧妙滲透開賣，千人共聚，也達(dá)至造勢(shì)效果。 ? 浪費(fèi)時(shí)間。 ? 軍隊(duì)無(wú)放任，學(xué)校無(wú)放任，此今日世界各共和國(guó)之道例。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。 20:27:4520:27:4520: ? 決不能在沒(méi)有選擇的情況下，作出重大決策。管理部門是現(xiàn)代組織的特殊器官，正是依靠這種器官的活動(dòng)，才有職能的執(zhí)行和組織的生存。 ? 人生的選擇決定一切。做小生意，在于勤 。 ? 沒(méi)有什么比忙忙碌碌更容易，沒(méi)有什么比事半功倍更困難。小企業(yè)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算大企業(yè)要有注意細(xì)節(jié)。 ? 周到的服務(wù)，那簡(jiǎn)直是難以想象的。 :27:4520:27Mar2328Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 28, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :27:4520:27:45March 28, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 28日星期二 8時(shí) 27分 45秒 20:27:4528 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :27:4520:27Mar2328Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 28日星期二 下午 8時(shí) 27分 45秒 20:27: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于