邯鄲市峰峰礦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 大大的超過(guò)了峰峰陶瓷，在市場(chǎng)上也逐漸取代了峰峰陶瓷的主導(dǎo)地位，峰峰陶瓷的發(fā)展也進(jìn)入了低谷，停滯不前的工藝陶廠半數(shù)以上被市場(chǎng)逐漸淘汰。項(xiàng)目周邊廠礦企業(yè)具體的收入分析和廠區(qū)分布如下表所示：表31 項(xiàng)目周邊廠礦企業(yè)分布及經(jīng)濟(jì)效益分析工廠名稱地理位置在廠職工人數(shù)平均月收入經(jīng)濟(jì)效益分析彭城鎮(zhèn)石灰廠彭常大街與彭新路交叉口西北角不到100400500經(jīng)濟(jì)效益一般，職工收入較低邯鄲利多陶瓷有限公司彭新路西段路北100余人500600效益一般邯鄲合益陶瓷有限公司彭新路西段路北100余人500600效益一般邯鄲關(guān)聯(lián)陶瓷有限公司彭新路西段路北100余人500600效益一般工廠名稱地理位置在廠職工人數(shù)平均月收入經(jīng)濟(jì)效益分析邯鄲市天達(dá)機(jī)械廠彭新路西段路北400余人600左右效益相對(duì)周邊廠礦較好邯鄲市方達(dá)工業(yè)瓷有限公司彭新路西段路南200余人600800效益較好邯鄲市盛華陶瓷有限公司彭新路西段路北300余人600800效益較好武漢鋼鐵設(shè)計(jì)研究總院彭新路西段路南500余人1000左右效益較好武彭爐村新材料有限公司彭新路西段路南600余人8001000效益較好峰峰礦區(qū)凱越建材有限公司彭西大街路東100余人600左右效益一般邯鄲力力瓷業(yè)有限公司滏陽(yáng)西路中段路北500余人8001000目前效益最好的陶瓷企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：調(diào)查統(tǒng)計(jì)從上表可以看出，項(xiàng)目周邊得企業(yè)規(guī)模較小，職工收入也普遍較低，經(jīng)濟(jì)效益一般。效益好的礦區(qū)職工平均收入大約為3000元左右。按照購(gòu)買(mǎi)者家庭所處的歷史階段細(xì)分的市場(chǎng)定位，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)方面影響程度來(lái)分析，如下表24表34 環(huán)境因素對(duì)消費(fèi)者的影響程度單身年輕家庭中年家庭退休家庭價(jià)格5555面積1353環(huán)境3345位置3343公共交通5224接近工作5331學(xué)校3531物業(yè)管理1345注 1：數(shù)字的大小表示敏感程度的高低通過(guò)表34可知，由于峰峰礦區(qū)環(huán)境較差，居民迫切希望改變居住環(huán)境，不管是單身、年輕家庭、中年家庭、退休家庭，他們都對(duì)住宅項(xiàng)目的價(jià)格最敏感，其次是環(huán)境和交通情況，因此對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)價(jià)格和地段是決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵因素。（4）項(xiàng)目南距滏陽(yáng)河200米左右，東臨元寶山500米，可供開(kāi)發(fā)的景觀資源豐富。（3）彭城的治安狀況較差。（2）周邊樓盤(pán)銷售勢(shì)頭良好，價(jià)格趨勢(shì)比較樂(lè)觀。（6）項(xiàng)目周邊廠礦企業(yè)較多，且職工多為本地居民，未來(lái)目標(biāo)客戶資源豐富。（3）二手房市場(chǎng)活躍。(1) 峰峰礦區(qū)及周邊地區(qū)商品房消費(fèi)的市場(chǎng)范圍工薪階層:該階層中一部分是初次置業(yè)的年輕人，他們大多沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力，底子較薄，但其月收入一般較穩(wěn)定，將要成家立業(yè)的年輕人購(gòu)房意愿也比較強(qiáng)烈，這部分人受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約，中小戶型的住宅是他們的首選，另一種是并非初次置業(yè)的中老年人，他們當(dāng)中很多是三世同堂，比較傾向于選擇戶型面積稍大的房產(chǎn)，購(gòu)房時(shí)往往比較挑剔，會(huì)對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行多方面比較，出手比較謹(jǐn)慎。少量有一定積蓄的農(nóng)戶:個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶在有了一定的積蓄后，開(kāi)始向往過(guò)上城里人的生活，其標(biāo)志之一便是住上城區(qū)里的樓房，他們一般會(huì)選擇面積適中的房產(chǎn)。表51 峰峰礦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分年齡月收入（元）家庭人口追求利益品牌忠誠(chéng)度房屋總價(jià)房屋檔次20歲以下2000以下1—2人價(jià)格低低20萬(wàn)元以內(nèi)低擋20—402000—25003—5人價(jià)格低、地段好、環(huán)境好、交通方便、是否有學(xué)校低20—25萬(wàn)中檔2500—30003—5人價(jià)格低、地段好、環(huán)境好、交通方便、是否有學(xué)校低25—30萬(wàn)中檔60歲以上3000以上5人價(jià)格低、地段好、環(huán)境好、交通方便、是否有醫(yī)院低30萬(wàn)元以上高檔數(shù)據(jù)來(lái)源：調(diào)查統(tǒng)計(jì)通過(guò)對(duì)表51及峰峰礦區(qū)消費(fèi)者消費(fèi)行為的分析可知，20歲以下的消費(fèi)者他們對(duì)房屋總價(jià)比較關(guān)注；20歲——40歲的消費(fèi)者不但關(guān)注價(jià)格，而且關(guān)注地段、環(huán)境、交通及周邊是否有中小學(xué)；60歲以上的消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的敏感度會(huì)有些降低，對(duì)環(huán)境、交通及就醫(yī)的敏感度相對(duì)提高。有穩(wěn)定收入的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個(gè)體戶和公務(wù)員。本地的商鋪業(yè)主。主要是機(jī)關(guān)單位的公務(wù)員；教師、銀行、醫(yī)院、企業(yè)的管理人員等，相對(duì)高且穩(wěn)定的基本收入，有一定的灰色收入，具有較強(qiáng)的投資意識(shí)，商業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，更看重長(zhǎng)期收益，他們選擇標(biāo)準(zhǔn)是環(huán)境比較清靜，配套設(shè)施，絕大多數(shù)選擇按揭。3 項(xiàng)目定位（1）總體定位 考慮到彭城周邊的環(huán)境、消費(fèi)群體的構(gòu)成，消費(fèi)習(xí)慣及購(gòu)買(mǎi)力，結(jié)合(國(guó)發(fā)【2007】 24號(hào))，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，該文件的發(fā)布標(biāo)志著中央政府調(diào)控的重心由穩(wěn)定抑制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)向保障城市低收入家庭住房問(wèn)題的轉(zhuǎn)變，因此該項(xiàng)目定位中低檔住宅既符合消費(fèi)者的需求又符合國(guó)家政策。商業(yè)：超市、經(jīng)營(yíng)日化類小商品，圍繞小區(qū)生活需要服務(wù)居民。商業(yè)：根據(jù)開(kāi)盤(pán)時(shí)市場(chǎng)行情來(lái)確定。購(gòu)買(mǎi)群體也由少部分有錢(qián)人逐步向普通工薪階層人員邁進(jìn)。在條件允許的條件下，可在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)打造一部分中高檔樓盤(pán)，來(lái)彌補(bǔ)一定的利潤(rùn)損失。16
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