【正文】 “多方共贏”的原則。 （ 8）公開、合理和透明的收費原則。 行政管理主客體及活動原則 （ 1） 行政管理的主體 是國家權(quán)力機關(guān)的執(zhí)行機構(gòu)，即行政機關(guān)。 （ 4） 行政管理活動的原則 是依法管理。 （ 2）運作方式和履行職能方式：計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制職能； （ 3）政府發(fā)揮作用領(lǐng)域：制定規(guī)劃、宏觀調(diào)控、市場監(jiān)管、公共服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)行政管理的涵義及工作內(nèi)容 物業(yè)服務(wù)行政管理 是國家行政機關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，對物業(yè)服務(wù)活動實施行業(yè)管理。 （ 3）協(xié)調(diào)服務(wù)：協(xié)調(diào)關(guān)系和提供服務(wù)。 （ 2）省市級的物業(yè)管理機構(gòu) ：縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門。 3 、物業(yè)服務(wù)的行政管理方式和手段 A對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政管理方式 （ 1）依法處罰 處罰方式：警告、罰款、沒收違法所得和非法財產(chǎn)、責(zé)令停業(yè)、暫扣或吊銷許可證、行政拘留以及其他行政處罰。 （ 3）組織開展考評活動：組織創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等考評活動。 （ 2）物業(yè)管理促使城市建設(shè)建管并重，提高了城市管理水平。 社區(qū)管理理論 （一）社區(qū)和社區(qū)管理的概念 社區(qū)是指由居住在某一地方的人們結(jié)成多種社會關(guān)系和社會群體，從事多種社會活動所構(gòu)成的社會區(qū)域生活共同體。 社區(qū)文化的特征主要有：開放性、多元性、地域性、歸屬性 。 （ 2）性質(zhì)特點不同 社區(qū)管理是國家管理社會生活、群眾管理社會生活和社會管理社會生活相互交融的基礎(chǔ)性社會管理，具有明顯的行政性。 （ 4）運行方式不同 社區(qū)管理主要以行政管理、互助管理的運行方式來實施管理。在這個統(tǒng)一整體中包含著文教衛(wèi)生管理、市容秩序管理、市政設(shè)施管理、社會治安管理、環(huán)境保護(hù)管理、計劃生育管理、老齡人口管理、流動人口管理以及物業(yè)管理等等。 社區(qū)管理則通過物業(yè)管理等多種途徑來建設(shè)一個 “ 社會安定、經(jīng)濟繁榮、教育普及、環(huán)境潔美、生活方便、文化體育生活健康豐富 ” 的文明社區(qū)，并從提高居民的文明素質(zhì)著手，培育良好的社區(qū)環(huán)境和社區(qū)參與意識，為物業(yè)管理的正常開展打下基礎(chǔ)。 （ 1）經(jīng)濟手段包括：價格、稅收、信貸、工資、利潤、獎金、罰款。 ③單獨使用作用有限。行政方法根據(jù)不同的目的、不同的對象、不同的條件，有多種形式，如命令、指示、制度、條例、規(guī)定；規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)、程序和辦法等，都是一個組織為統(tǒng)一某一行政職能采取的行政方法和形式。 ? 強制性 ? 穩(wěn)定性 ? 規(guī)范性 ? 可預(yù)測性 缺點 ： ①有很強的局限性：只有合法和違法兩種選擇 ②缺乏靈活性和彈性 運用： 在經(jīng)營時要遵守相關(guān)國家法律法規(guī)； 還要制定管理規(guī)章來約束員工行為； 要保持管理規(guī)章制度的穩(wěn)定性和連續(xù)性； 與其他管理方法結(jié)合運用。 運用需注意的問題 ①教育方法的內(nèi)容和形式要有科學(xué)性，符合行業(yè)的發(fā)展。 白貓黑貓理論的最好詮釋！ （二）特點： 開放的系統(tǒng) 與實際相結(jié)合 有效性 （三）運用 計劃方面 P136 組織方面 領(lǐng)導(dǎo)方面 一、 ABC管理技術(shù) （一）基本思想 該方法由意大利經(jīng)濟學(xué)家帕雷托首創(chuàng)。 所謂“ 20－ 80” 原則簡單的說就是 20％的因素帶 來 80％的結(jié)果。 第二步，分析歸類。即在成千上萬存儲的商品中，少數(shù)幾種占用了大部分資金。 ③按每一檔次商品的出庫額大小和上面的標(biāo)準(zhǔn)將庫存商品分成 A、 B、 C三類。 （二） 網(wǎng)絡(luò)圖的組成 1 工序（作業(yè)、活動） 2 事項（事件、結(jié)點） 3 路線 1 工序（作業(yè)、活動） 定義：指一項有具體內(nèi)容的、需要人力、物力、財力、占用一定空間和時間才能完成的活動過程。各條路 線所需的周期為對應(yīng)的作業(yè)時間之和。 1 網(wǎng)絡(luò)圖是有方向的，不允許出現(xiàn)回路 2 直接連接兩個相鄰結(jié)點之間的活動只能有一個 3 一個作業(yè)不能在兩處出現(xiàn) 4 箭線首尾必有結(jié)點，不能從箭線中間引出另一條箭線 5 網(wǎng)絡(luò)圖必須只有一個網(wǎng)絡(luò)始點和一個終點 6 各項活動之間的銜接必須按邏輯關(guān)系進(jìn)行 （三） 網(wǎng)絡(luò)圖的繪制原則 網(wǎng)絡(luò)圖是有方向的，不允許出現(xiàn)回路 1 2 3 4 5 B A C D E 錯 直接連接兩個相鄰結(jié)點之間的活動只能有一個 3 5 4 3 4 5 3’’ 3’ D C B A D C B A 錯 對 箭線首尾必有結(jié)點，不能從箭線中間引出 另一條箭線 14 13 12 11 13 12 11 配砂 造型 造型 配砂 2 配砂 1 對 錯 網(wǎng)絡(luò)圖必須只有一個網(wǎng)絡(luò)始點和一個終點 2 3 5 4 3’ 1 4 5 3 2 1 錯 對 表明 : 強調(diào) : 20世紀(jì)提出的圖表系統(tǒng)法 ,后以他的名字來命名的管理圖表 ,它被認(rèn)為是管理工作上的一次革命 ,被社會歷史學(xué)家視為 20世紀(jì)最重要的社會發(fā)明 工作計劃中各“事件”之間在時間上的相互關(guān)系 時間和成本在計劃和控制中的重要性 三、甘特圖法 甘特圖簡介 甘特圖 (Gantt chart) 是本世紀(jì)初由亨利 ?甘特開發(fā)的 ,內(nèi)在思想簡單 ,基本是一條線條圖 ,橫軸表示時間 ,縱軸表示活動(項目 ),線條表示在整個期間上計劃和實際的活動完成情況 .它直觀地表明任務(wù)計劃在什么時候進(jìn)行 ,及實際進(jìn)展與計劃要求的對比 . 管理者由此極為便利地弄清一項任務(wù) (項目 )還剩下哪些工作要做 ,并可評估工作是提前還是滯后 ,亦或正常進(jìn)行 .是一種理想的控制工具 . 甘特的思想 甘特的貢獻(xiàn) 把總的計劃目標(biāo)看成 —— 人們能夠了解和執(zhí)行的 ,具有相互關(guān)系的一系列計劃或各項事件。 例： 安妮 利薩 吉姆 莫里埃 肯特 富蘭克 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 （ A出版公司 6名責(zé)任編輯負(fù)荷圖） 甘特圖的變形 — 負(fù)荷圖 物業(yè)管理企業(yè)運用甘特圖法時應(yīng)注意的問題： 所管理物業(yè)項目的規(guī)模 考慮所管理項目的復(fù)雜程度 所管理物業(yè)項目的緊急性 復(fù)習(xí)思考題： 物業(yè)管理企業(yè)在運用管理的各種基本方法時側(cè)重點有何不同？ 經(jīng)濟方法、政治方法和法律方法的特點和缺點分別是什么？ ABC管理技術(shù)的基本思想與基本模型 . 網(wǎng)絡(luò)圖的繪制原則是什么？ 本篇結(jié)束