【正文】 樣的作用？ 4 如何理解物業(yè)管理與社區(qū)文化、和諧社區(qū)建設(shè)的關(guān)系？物業(yè)管理在社區(qū)綜合治理的作用如何？ 第九章 物業(yè)管理企業(yè)的管理方法 第一節(jié) 管理方法概述 一、概念： 管理方法是指在執(zhí)行管理職能的過程中，為達(dá)成管理目標(biāo)，保證管理活動順利進(jìn)行的各種有關(guān)管理方式、方法、手段和措施的總和。 包含三個層次： 普遍性方法 具體管理方法 哲學(xué)方法 第二節(jié) 現(xiàn)代管理的基本方法 一、經(jīng)濟(jì)方法 （一）含義：經(jīng)濟(jì)方法主要是指運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，按照經(jīng)濟(jì)原則，根據(jù)客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律 ,調(diào)節(jié)各種不同經(jīng)濟(jì)利益之間的關(guān)系，以提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的管理方法。 （ 1）經(jīng)濟(jì)手段包括：價格、稅收、信貸、工資、利潤、獎金、罰款。 （ 2）主要是利用經(jīng)濟(jì)利害關(guān)系。 （二）經(jīng)濟(jì)方法的特點和缺點 （ 1）特點 ①利益性 ②關(guān)聯(lián)性 ③間接性 ④平等性 （ 2）缺點 ①經(jīng)濟(jì)方法很難實現(xiàn)快速、準(zhǔn)確地見效。 ②比較容易失控。 ③單獨使用作用有限。 （三）運(yùn)用經(jīng)濟(jì)方法時要注意的問題 ①把各級經(jīng)濟(jì)組織及其成員的物質(zhì)利益同其工作成果聯(lián)系起來。 ②不能以經(jīng)濟(jì)方法作為調(diào)動員工積極性的唯一方法 ③要注意員工的物質(zhì)需要和精神需要 二、行政方法 ，運(yùn)用命令、規(guī)定、指示條例等行政手段，按照行政系統(tǒng)和層次，以權(quán)威和服從為前提，直接指揮下屬工作的管理方法。行政方法的實質(zhì)是通過行政組織中的職務(wù)和職位，而非個人的能力或特權(quán)進(jìn)行管理 。行政方法根據(jù)不同的目的、不同的對象、不同的條件，有多種形式，如命令、指示、制度、條例、規(guī)定；規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)、程序和辦法等，都是一個組織為統(tǒng)一某一行政職能采取的行政方法和形式。 權(quán)威性、強(qiáng)制性、層次性、具體性、 穩(wěn)定性 ① 管理者必須充分認(rèn)識行政方法的本質(zhì)是服務(wù) ②行政管理者必須要不斷提高自己素質(zhì)和水平 ③應(yīng)建立靈敏、有效的信息傳輸系統(tǒng) 三、法律方法 ，即指國家通過各種法律、條令、條例和司法、仲裁工作，調(diào)整社會經(jīng)濟(jì)的總體活動和企業(yè)、單位在微觀活動中所發(fā)生的各種關(guān)系，以保證和促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的管理方法。 ：一方面是立法，即建立健全各種法則；另一方面是司法，即按照法律法規(guī)解決、審理案件的活動。 地位的階級的意志和利益，代表它們對社會經(jīng)濟(jì)、政治、科研、文教活動實行強(qiáng)制性的統(tǒng)一管理。 ? 強(qiáng)制性 ? 穩(wěn)定性 ? 規(guī)范性 ? 可預(yù)測性 缺點 ： ①有很強(qiáng)的局限性：只有合法和違法兩種選擇 ②缺乏靈活性和彈性 運(yùn)用： 在經(jīng)營時要遵守相關(guān)國家法律法規(guī)； 還要制定管理規(guī)章來約束員工行為； 要保持管理規(guī)章制度的穩(wěn)定性和連續(xù)性； 與其他管理方法結(jié)合運(yùn)用。 四、教育方法 含義 是指通過人的教育，影響其行為，實現(xiàn)管理目標(biāo)的方法。 主要內(nèi)容 （ 1）人生觀及道德觀教育 （ 2）愛國主義和集體主義教育 （ 3）民主、法制、紀(jì)律教育 （ 4）科學(xué)文化教育 （ 5）組織文化建設(shè) 特點 （ 1） 長期性 ①產(chǎn)生效果需要長期、艱苦的工作。 ②一旦見效發(fā)揮作用的時間也較長； （ 2）需要很強(qiáng)的藝術(shù)性； （ 3）教育方式的多樣性； （ 4）非直接性。 運(yùn)用需注意的問題 ①教育方法的內(nèi)容和形式要有科學(xué)性，符合行業(yè)的發(fā)展。 ②與解決實際問題相結(jié)合 ③講究方式方法 ④身教與言傳相結(jié)合 五、權(quán)變思維方法 ——權(quán)變理論 （一）含義： 權(quán)變管理理論是七十年代初期在美國管理理論中的一種流派。 權(quán)變 ——即權(quán)宜應(yīng)變。 權(quán)變理論認(rèn)為：在管理重要根據(jù)所處的內(nèi)外條件隨機(jī)應(yīng)變，沒有什么一成不變的、普遍適用的“最好”的管理理論和方法。 白貓黑貓理論的最好詮釋！ （二）特點： 開放的系統(tǒng) 與實際相結(jié)合 有效性 （三）運(yùn)用 計劃方面 P136 組織方面 領(lǐng)導(dǎo)方面 一、 ABC管理技術(shù) （一）基本思想 該方法由意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)家帕雷托首創(chuàng)。該方法的核心思想是在決定一個事物的眾多因素中分清主次，識別出少數(shù)的但對事物起決定作用的關(guān)鍵因素和多數(shù)的但對事物影響較小的次要因素。 即管理者如何利用有限的時間，讓其主要用于少數(shù)重要的工作，更好地實現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)。 第三節(jié) 現(xiàn)代管理的技術(shù)方法 “20－ 80” 原則是 ABC分類法的指導(dǎo)思想。 所謂“ 20－ 80” 原則簡單的說就是 20％的因素帶 來 80％的結(jié)果。 例如 20％的產(chǎn)品贏得 80％的利潤； 20％的顧客 提供 80％的訂單等。 它提示人們，不同的因素在同一活動中起著不 同的作用，在資源有限的情況下，注意力應(yīng)該放 在起著 關(guān)鍵作用 的因素上。 時間分配見 表 81 P137 （二） ABC模型 工作特性 ABC分類 工作先后順序 管理要點 ?ABC流程圖 （三）在物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)用 第一步，列工作清單。 第二步，分析歸類。 第三步，實施工作。 ?實例： ABC分析法在庫存管理中的運(yùn)用 ABC分析法 指為了達(dá)到庫存結(jié)構(gòu)合理化，將庫存商品按當(dāng)年出庫額的大小順序排列，再計算出每種商品出庫總額的比重，依此為依據(jù)把它們分成 A、 B、 C三類，以便于抓住重點，照顧一般，分別進(jìn)行存儲控制的一種庫存管理辦法。 ABC分類的理論基礎(chǔ)是：關(guān)鍵的少數(shù)和次要的多數(shù)。即在成千上萬存儲的商品中，少數(shù)幾種占用了大部分資金。在銷售活動中，成千上萬種商品中，少數(shù)幾種取得大部分利潤。 分類 占總庫存品種數(shù)百分比 占總出庫金額的百分比 A類庫存 5～ 10 70～ 75 B類庫存 10～ 20 10～ 20 C類庫存 70～ 75 5～ 10 ABC分析法的一般步驟： ①計算各種商品的出庫金額，按照出庫金額大小順序列出庫存商品檔次，計算每一檔次商品庫存種數(shù)及累計數(shù)和出庫金額及累計值。 ②計算每一檔次商品品種數(shù)占全部品種數(shù)的百分比和每一檔次商品出庫金額占出庫總額的百分比。 ③按每一檔次商品的出庫額大小和上面的標(biāo)準(zhǔn)將庫存商品分成 A、 B、 C三類。 ④根據(jù) ABC分析法的結(jié)果，在權(quán)衡管理力量與經(jīng)濟(jì)效益之后，對庫存商品采取不同的管理方法，見下表。 分類管理 管理重點 訂貨方式 A類 為了壓縮庫存，投入較大力量，精心管理，并將庫存壓倒最低水平 計算每種物品的訂單量，采用定期訂貨方式 B類 按經(jīng)營方針來條件來調(diào)節(jié)庫存水平，如要降低水平時，就