【正文】 物業(yè)管理學(xué) 第三篇 原理篇 長(zhǎng)治學(xué)院公共事業(yè)管理專業(yè) 第七章 物業(yè)管理企業(yè)的管理原理 第一節(jié) 管理原理概述： 經(jīng)過長(zhǎng)期的管理實(shí)踐活動(dòng)，人們發(fā)現(xiàn)，相同的管理行為如果遵循的行為準(zhǔn)則不一樣，效果會(huì)截然不同。原因就在于 —— 管理原理。 管理原理是指管理領(lǐng)域普遍使用的基本規(guī)律，它是對(duì)具體領(lǐng)域管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行分析總結(jié)的結(jié)果，是管理學(xué)的一個(gè)重要組成部分。 管理原理、管理原則是進(jìn)行管理活動(dòng)的行動(dòng)指南，是實(shí)施管理職能的理論依據(jù)。管理原理、管理原則也是一個(gè)具有層次機(jī)構(gòu)的理論體系。深入研究管理原理、管理原則，將使我們了解和掌握管理活動(dòng)的基本規(guī)律，用以指導(dǎo)管理實(shí)踐。 原理和原則有何區(qū)別？在我國(guó)，“原理”和“原則”的含義是不同的，原理是指帶有普遍性、最基本的可以作為其他規(guī)律的基礎(chǔ)的規(guī)律，是具有普遍意義的道理；而原則一般指說話或行事所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，原則不是普遍存在的規(guī)律，而是在某些特定條件下處理問題的準(zhǔn)則。如原則會(huì)受到地域和文化的影響，而原理則不會(huì)。 第二節(jié) 系統(tǒng)原理 系統(tǒng)原理運(yùn)用系統(tǒng)論的基本思想和方法指導(dǎo)管理實(shí)踐活動(dòng)，解決和處理管理的實(shí)際問題，系統(tǒng)原理是管理中重要的指導(dǎo)思想。 用、相互依賴的要素所組合而成的，具有特定功能的，并處于一定環(huán)境中的有機(jī)整體。 ： （ 1）整體性觀點(diǎn)：系統(tǒng)的整體性表現(xiàn)為系統(tǒng)是由兩個(gè)或兩個(gè)以上相互區(qū)別的要素，按照一定的方式和目的，有秩序地排列而成的，系統(tǒng)的功效大于各要素的功效之和。 （ 2）動(dòng)態(tài)性觀點(diǎn)：系統(tǒng)是不斷運(yùn)動(dòng)、發(fā)展、變化的，以維持動(dòng)態(tài)平衡，并通過反饋動(dòng)態(tài)平衡。 （ 3）開放性觀點(diǎn)：所有的開放系統(tǒng)，總是在一定的環(huán)境中存在和發(fā)展，系統(tǒng)及其內(nèi)各子系統(tǒng)，與環(huán)境之間不斷地進(jìn)行物質(zhì)、能量、信息的溝通。當(dāng)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，系統(tǒng)、子系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和功能也會(huì)隨之改變，以便適應(yīng)環(huán)境，繼續(xù)存在和發(fā)展下去。 系統(tǒng)原理在物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)用 物業(yè)管理企業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的子系統(tǒng)，隨著外部條件的不斷變化，物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部子系統(tǒng)的關(guān)系及其職能也必須隨之變化。 物業(yè)企業(yè) 開發(fā)商 政府 業(yè)主 ?良性循環(huán)圖 第三節(jié) 統(tǒng)一原理 一、效益統(tǒng)一原理 （一）含義： 效益是一種有益的效果，具體地說，就是有效產(chǎn)出與其投入之間的一種比例關(guān)系。效益是管理的永恒主題，任何組織的管理都是為了獲得某種效益。 管理效益統(tǒng)一原理是指現(xiàn)代企業(yè)管理的根本目的在于充分發(fā)揮企業(yè)組織的職能作用，取得更多更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，做到經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一，這就是效益統(tǒng)一原理的涵義。 （二）運(yùn)用 （ 1）管理者進(jìn)行效益評(píng)價(jià)需從勞動(dòng)效益及其創(chuàng)造的價(jià)值來定量考慮。物業(yè)管理費(fèi)的收入、房屋出租率等均為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 （ 2）處理好局部效益和全局效益的關(guān)系。 （ 3）處理好短期效益和長(zhǎng)期效益的關(guān)系。 （ 4）處理好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的關(guān)系。 最后，還要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，管理工作的根本目的，要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者充分發(fā)揮管理的生產(chǎn)力功能，為社會(huì)提供有價(jià)值的貢獻(xiàn)。假若管理者每天從早到晚忙個(gè)不停，實(shí)際上并沒有做出有效益的貢獻(xiàn)，仍然是一個(gè)無效的、失職的管理者。效益統(tǒng)一原理要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者不能做一個(gè)只講動(dòng)機(jī)不講效果的“原則領(lǐng)導(dǎo)者”，也不能做一個(gè)忙忙碌碌的事務(wù)主義者；要求既反對(duì)求“穩(wěn)”守?cái)傋拥臒o所作為的思想，也反對(duì)大手大腳的敗家子作風(fēng)。違反效益統(tǒng)一原理的管理，不可能是真正的科學(xué)管理。 二、價(jià)值原理 （一）含義： 管理中的價(jià)值原理是指組織有效地利用自己的人、財(cái)、物等資源，圍繞提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益這個(gè)目標(biāo)，創(chuàng)造出更多更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 物業(yè)管理企業(yè)通過計(jì)劃、控制、人力資源管理等管理活動(dòng)，充分調(diào)動(dòng)各種資源，為社會(huì)提供高水平的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)獲得經(jīng)濟(jì)效益。 （二）運(yùn)用 這里的價(jià)值是一個(gè)特定的概念，表示某產(chǎn)品或工程項(xiàng)目的功能水平與成本水平相比，用公式表示就是 價(jià)值 V = 功能 F / 成本 C 按照這個(gè)公式，要想獲取最大的價(jià)值，有五條途徑：功能不變，成本降低；即提高功能，又降低成本；功能提高，成本不變；成本略有提高，功能大大提高；功能略有降低，成本大大降低。 最理想的途徑是：第二條 三 、 優(yōu)化原理 （ 一 ） 定義： 現(xiàn)代企業(yè)管理為了以盡可能少的綜合耗費(fèi)獲取盡可能大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 ， 就要對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的一切因素 、 條件及其相互之間的關(guān)系進(jìn)行全面 、 系統(tǒng)的分析 ， 并在此基礎(chǔ)上擬定出多種可供選擇的方案 ， 通過比較 、 論證 ，選擇期中最能實(shí)現(xiàn)管理目的的一個(gè)方案 ， 進(jìn)行充實(shí) 、 優(yōu)化并最后形成實(shí)施方案 。 這里的優(yōu)化是一個(gè)學(xué)習(xí)過程 ， 即不斷使系統(tǒng)的效益大到令人滿意程度的過程 。 【 思考 】 為什么說優(yōu)化是一個(gè)學(xué)習(xí)過程呢 ？ （ 二 ） 運(yùn)用 物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)用此原理時(shí) 。 可以選擇兩種途徑： 內(nèi)部挖掘 外部專 家 （三）優(yōu)化的基本思路 ：優(yōu)化是相對(duì)的、有條件的，是在一定時(shí)朗和一定范用內(nèi)、滿足某指標(biāo)或某目標(biāo)時(shí)的優(yōu)化。優(yōu)化的基本思路是：先界定時(shí)間相范圍；再確定目標(biāo)或指際；最后作分析評(píng)價(jià)、對(duì)比擇優(yōu)。 （四）優(yōu)化的類型： 局部?jī)?yōu)化與全局優(yōu)化 靜態(tài)優(yōu)化和動(dòng)態(tài)優(yōu)化 單目標(biāo)優(yōu)化和多目標(biāo)優(yōu)化 確定條件下的優(yōu)化和模糊條件下的優(yōu)化 最優(yōu)化和次優(yōu)化 第四節(jié) 人本原理 一、含義： 人本原理，是管理學(xué)四大原理之一，顧名思義就是以人為本的原理。它要求人們?cè)诠芾砘顒?dòng)中堅(jiān)持一切以人為核心，以人的權(quán)利為根本，強(qiáng)調(diào)人的主觀能動(dòng)性，力求實(shí)現(xiàn)人的全面、自由發(fā)展。其實(shí)質(zhì)就是充分肯定人在管理活動(dòng)中的主體地位和作用。 二、人本原理的基本原則 （一）利益協(xié)調(diào)原則 （二）行為激勵(lì)原則 （三）控制適度原則 （四）權(quán)責(zé)對(duì)等原則 三、運(yùn)用 注意以下幾點(diǎn)： 第一，讓員工在企業(yè)里受重視。 第二，關(guān)心員工的需要。 第三，增強(qiáng)員工的榮譽(yù)感。 第四，企業(yè)要不斷引導(dǎo)員工，使員工的服務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化、 標(biāo)準(zhǔn)化。 第五節(jié) 調(diào)節(jié)原理 調(diào)節(jié)原理主張系統(tǒng)都是動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，管理者要把握管理對(duì)象的特點(diǎn)，通過調(diào)節(jié)各環(huán)節(jié)來實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。 一、含義 管理系統(tǒng)受到內(nèi)部要素和外部環(huán)境的影響，不斷地發(fā)展變化。這就要求管理者對(duì)管理過程的每一個(gè)步驟的計(jì)劃、控制、組織等實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，使企業(yè)獲取最佳效益，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。 二、運(yùn)用 第一，管理者要克服僵化思想，樹立動(dòng)態(tài)發(fā)展的觀點(diǎn)。 第二，要重視信息的收集，隨時(shí)掌握組織內(nèi)部和外部環(huán)境的變化。 復(fù)習(xí)思考題： 1 、簡(jiǎn)述系統(tǒng)原理、調(diào)節(jié)原理、效益統(tǒng)