m型社會(huì)到來(lái)與地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略轉(zhuǎn)變-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 ? 他提出三個(gè)問(wèn)題給中產(chǎn)階層， 房屋貸款給你造成很大生活壓力么（或是你根本不敢購(gòu)置房產(chǎn)）？ 你打算生兒育女么（或是你連結(jié)婚都不敢）？ 孩子未來(lái)的教育費(fèi)用讓你憂(yōu)心忡忡么（或是你連生孩子也不敢）？ ? 若上述問(wèn)題有一個(gè)回答是，那么說(shuō)明你進(jìn)入中低階層，不算是、不再是中產(chǎn)階級(jí)了，富裕與安定正離你越來(lái)越遠(yuǎn) …… M型社會(huì)是什么？傳統(tǒng)中產(chǎn)為主的正態(tài)分布社會(huì)崩潰 ? M型社會(huì)是中產(chǎn)階層的崩塌，社會(huì)兩個(gè)方向發(fā)展，尤其是中低端收入群體增長(zhǎng)，中產(chǎn)階層滑落 M型社會(huì)國(guó)際數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)：美國(guó)率先進(jìn)入，日本、臺(tái)灣等陸續(xù)進(jìn)入。M型社會(huì)到來(lái)與地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略轉(zhuǎn)變 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部 上榜者總財(cái)富占上年 GDP的比例由 03年的 %上升至 12年的 % ? 2022 年中國(guó)富裕家庭的數(shù)量 (凈資產(chǎn)超過(guò) 100萬(wàn)美元 )已經(jīng)達(dá)到 350 萬(wàn)戶(hù)，中國(guó)的千萬(wàn)富翁超過(guò) 150 萬(wàn)人，而億萬(wàn)富豪超過(guò) ? 中國(guó)富裕家庭占總?cè)丝?1%，預(yù)計(jì)數(shù)量未來(lái) 57年每年以 16%速度增長(zhǎng) 中國(guó)富豪收入遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)居民收入增速 ? 中國(guó)富豪收入前 100名十年財(cái)富增長(zhǎng) ，而同期國(guó)內(nèi)城市居民可支配收入增長(zhǎng) ，農(nóng)村居民十年收入提升 中國(guó)富豪年齡出現(xiàn)年輕化 ? 目前中國(guó)富裕消費(fèi)者 80%不到 45歲，多數(shù)是新貴階層，依靠能源、金融、科技和商貿(mào)居多，屬于新富階層 然而還有另外一面 —— 中國(guó)富豪消費(fèi)創(chuàng)新高，高端消費(fèi)種類(lèi)多品質(zhì)高，富人消費(fèi)日益高端化、全球化 ? 中國(guó)富豪奢侈品消費(fèi)創(chuàng)新高 中國(guó)目前已經(jīng)成為世界三大奢侈品市場(chǎng)之一 ? 中國(guó)人在海外購(gòu)買(mǎi)奢侈品創(chuàng)新高 2022年中國(guó)游客消費(fèi)再次位列全球游客免稅消費(fèi)第一位 ? 豪宅價(jià)格創(chuàng)新高，豪宅市場(chǎng)復(fù)蘇 香港豪宅旺銷(xiāo)，買(mǎi)家多為大陸富豪。政府接受 GDP增速放緩至 8%以下 ? 工業(yè)增長(zhǎng)乏力， PMI跌至 50以下，企業(yè)普遍不景氣 ? 央企利潤(rùn)下降，壟斷性企業(yè)過(guò)冬 ? 電力、鋼鐵、煤炭等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)不景氣 ? 各行業(yè)產(chǎn)能普遍偏大，供大于求成為普遍現(xiàn)象 ? 民營(yíng)企業(yè)不景氣，民工失業(yè)率提升 ? 外貿(mào)需求萎縮，大量企業(yè)遷移，外企回流 宏觀(guān)層面 —— 經(jīng)濟(jì)放緩 大環(huán)境方面必須接受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)放緩現(xiàn)狀，之前依靠整體宏觀(guān)景氣而創(chuàng)造的暴富機(jī)遇減少，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期，大幅度提升收入階段即將過(guò)去 中國(guó)開(kāi)始進(jìn)入 M型社會(huì) —— 中產(chǎn)階層財(cái)富縮水，下滑至中下層 ? 政府多年來(lái)持續(xù)超發(fā)貨幣， 08年 4萬(wàn)億推出到頂峰，大量貨幣超發(fā)導(dǎo)致通脹嚴(yán)重， 中產(chǎn)階層貨幣存款財(cái)富縮水 ? 物價(jià)大幅攀升，企業(yè)運(yùn)行成本加大，利潤(rùn)普遍減少， 工資上漲趕不上物價(jià)快 ? 行業(yè)間收入差距加大， 11年數(shù)據(jù)表明中國(guó)行業(yè)間收入差距達(dá)到 15倍，位居世界首位。粗糙量產(chǎn)型產(chǎn)品銷(xiāo)售良好 保利、恒大、中海和龍湖普遍采取高性?xún)r(jià)比策略，做主流，低價(jià)跑量，順應(yīng) M型社會(huì)來(lái)臨 尤其是保利和恒大，主打中低端客群 M型社會(huì)來(lái)臨，地產(chǎn)行業(yè)的巨變，限購(gòu)限貸令將 M型社會(huì)效應(yīng)在樓市放大，中低階層客群已經(jīng)成為我們市場(chǎng)的主流客群 限購(gòu)限貸令 高端 中高端 中低端 低端 主流改善群體被限購(gòu) 難以突破限購(gòu) 高端客群有各種方法突破限購(gòu) 原來(lái)中低群體成為主流客群 買(mǎi)不起商品房 導(dǎo)致結(jié)果 ?市場(chǎng)客戶(hù)主體已經(jīng)在發(fā)生變化，中低階層客戶(hù)成為剛需首置首改客群 ?加之中產(chǎn)階層近幾年的萎縮，中低階層群體在增大，中高端產(chǎn)品需求萎縮 ?高端群體數(shù)量少，但購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)而且有規(guī)避限購(gòu)方式 ?因此樓市已經(jīng)出現(xiàn) M型社會(huì)特征，并且隨著時(shí)間推移，這個(gè)調(diào)控將加劇 M型社會(huì)效應(yīng) ?中產(chǎn)和中高端階層在減少萎縮 看起來(lái)本次調(diào)控是粗糙型產(chǎn)品的取勝，是精細(xì)化開(kāi)發(fā)商的潰敗 實(shí)際上是 M型社會(huì)到來(lái)， M型社會(huì)來(lái)臨，西安也出現(xiàn)了這個(gè)趨勢(shì)，我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在順應(yīng)這個(gè)趨勢(shì)，紛紛加大進(jìn)軍中低端市場(chǎng)力度，我們需要警惕 ? 西安目前也已經(jīng)出現(xiàn)此類(lèi)趨勢(shì)，西安市場(chǎng)是典型的首置首改市場(chǎng) ? 從 10年開(kāi)始，本地做中低端首置首改多項(xiàng)目的天朗、海榮全面提升，銷(xiāo)售額全部殺進(jìn)前五名，深耕片區(qū)，客戶(hù)基礎(chǔ)龐大。 ?王受之當(dāng)年寫(xiě)了 《 哈羅，中產(chǎn) 》 ，是萬(wàn)科這種為中產(chǎn)階級(jí)白領(lǐng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的精神總結(jié) ?本質(zhì)上我們是通過(guò)做產(chǎn)品創(chuàng)新，在更差的土地上賺取更高的客戶(hù)溢價(jià)，需要不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，以及不斷拉升產(chǎn)品價(jià)格。另外一類(lèi)是中低端產(chǎn)品，抓真正的市場(chǎng)主流客戶(hù)，便于做規(guī)模 要堅(jiān)持做極限成本產(chǎn)品研發(fā)，進(jìn)軍中低端市場(chǎng)，價(jià)格要低 土地獲取方面，持續(xù)考慮 G3類(lèi)土地獲取 M型社會(huì)來(lái)臨，地產(chǎn)行業(yè)的巨變，保利實(shí)現(xiàn)反超和增長(zhǎng)之道 ——本質(zhì)上是在抓 中低端客群， 走 性?xún)r(jià)比 之路，實(shí)現(xiàn)反超 主流首置首改產(chǎn)品 定位 產(chǎn)品 設(shè)計(jì)一般，品質(zhì)一般，符合市場(chǎng)主流 價(jià)格 低價(jià)走量，低于同片區(qū)萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商 堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)，快速開(kāi)發(fā) 周轉(zhuǎn) 感性化包裝案名 為產(chǎn)品注入情感因素 營(yíng)銷(xiāo)策略 ?保利 康橋 ?保利
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