【正文】 獲知渠道來看報(bào)紙、工地圍墻、網(wǎng)絡(luò)的效果最為明顯。 投資型客戶，看重項(xiàng)目所處區(qū)域的未來升值潛力 典型客戶分析 保利香檳國(guó)際的客戶是怎樣一群人？ ? 稱呼： 胡曉明 年齡： 42歲 性別 ：男 從事行業(yè)： 私營(yíng)業(yè)主 擔(dān)任職務(wù)： 公司法人 目前居住地： 新區(qū)春江花園 臵業(yè)次數(shù)： 2次 購(gòu)買房號(hào)： 75單元 建筑面積 ： 170 購(gòu)買總價(jià) ： 230萬 付款方式 ：貸款 購(gòu)買戶型 ： 四房 客戶特征描述 客戶是個(gè)體戶，做鋁合金材料生意的。但是認(rèn)購(gòu)之后由于家里人反對(duì)，客戶出現(xiàn)了比較掙扎的情況，家里人反對(duì)的理由主要是這邊位置比較偏僻，離現(xiàn)在的家太遠(yuǎn)了，但是客戶本人后來還是堅(jiān)持了自己的意見。 非必要住房，可買可不買。 考慮客戶影響。 合理協(xié)調(diào)高層與別墅關(guān)系。 工期及施工因素，整體推售只能采用從北向南推的方式。 合理搭配，規(guī)避內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 盡可能保證每批次的戶型配比的合理，盡量各面積段都包括其中。 ? 8 9 3 4 7 6 11 13 15 12 14 第三批 2023年 7月 價(jià)值最大化，樹立項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)桿 4號(hào)樓：全部為 195㎡的戶型，且其位置在一期中最佳，樓王產(chǎn)品。 ? 2023年推售計(jì)劃 ? 推廣策略 Part 3 ? 前期推廣回顧 ? 2023年推廣核心問題 ? 整體營(yíng)銷推廣策略 ? （一）前期推廣回顧 ■ STEP1， 2023年 8月 — 10月 工地圍墻、媒體輿論、和樂中國(guó)選拔賽，建立一定的影響力和市場(chǎng)關(guān)注 ■ STEP2， 2023年 10月 展會(huì)首度亮相，報(bào)廣、戶外、網(wǎng)絡(luò)等大眾媒體發(fā)力，項(xiàng)目聚焦 ■ STEP3， 2023年 1011月 11月 6日會(huì)所、示范區(qū)揭幕，框架、短信、夾報(bào)等直銷媒體渠道深入覆蓋 ■ STEP4， 2023年 12月 借助首批開盤熱銷制造持續(xù)影響力，線上大眾媒體投放力度減弱，重點(diǎn)在于之前客戶追蹤維護(hù)，以及客戶渠道深挖 ? （一）和樂中國(guó) 10月 15日 — 18日 ， 4天累積接待客戶共約 2023組 ， 策源 1413組；其中意向客戶 432組 ， 意向較強(qiáng)烈的約 34組 。本區(qū)域覆蓋范圍為客戶來源重點(diǎn) 。 推廣大事件 ? 11月 6日 四季香檳會(huì)所和 2萬平米園林示范區(qū)揭幕 ， 是 項(xiàng)目真正意義上的首次亮相 。取到較好的媒體反饋。 ◆ 央企登陸無錫保利香檳國(guó)際年內(nèi)公開 ◆ 高端對(duì)話：保利香檳國(guó)際“和者筑善禮遇吳越山水” | ◆ “和者筑善”保利品牌價(jià)值 ◆ 百億城市運(yùn)營(yíng)商 — 保利地產(chǎn) 2023給無錫一個(gè)世界高度 ◆ 保利落子無錫 太湖新城“鐵三角”成形 ◆ 2023無錫太湖新城迎來保利“香檳”系 ◆ 保利地產(chǎn)進(jìn)無錫，蠡湖畔迎來新的寡頭時(shí)代 ◆ 保利地產(chǎn)，文化“來襲”，無錫全城靜候 ◆ 無錫新地王 保利地產(chǎn) 地板價(jià) 5706元 /M2 ◆ 2023年，無錫有了香檳的味道！ ◆無錫今夜，無錫保利香檳國(guó)際終顯真容 ◆無錫 ]保利香檳國(guó)際首次開盤 1小時(shí)熱銷逾九成 …… ? （二）直效小眾媒體深耕 —— 框架、短信、夾報(bào)配合 前期推廣效果反饋 獲知媒體（來電）79174111065893297117240 1 3 0 3020406080100120140戶外廣告 電梯框架 朋友介紹 展場(chǎng)活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)工地圍墻 江南晚報(bào) 無錫日?qǐng)?bào) 現(xiàn)代快報(bào)短信房展會(huì)廣播 電視DM樓市揚(yáng)子晚報(bào)戶外廣告電梯框架朋友介紹展場(chǎng)活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)工地圍墻江南晚報(bào)無錫日?qǐng)?bào)現(xiàn)代快報(bào)短信房展會(huì)廣播電視DM樓市揚(yáng)子晚報(bào)? 2023年 9月 2023年 12月 來訪反饋： 截止 2023年 12月 5日，來訪總計(jì) 1946組。 已購(gòu)客戶的獲知媒體相對(duì)比較分散，但是 網(wǎng)絡(luò)、工地圍墻和朋友介紹 相對(duì)較多；其中 介紹的有 18組 ， 接近四分之一的比例 ；報(bào)紙媒體中共帶來了 13組成交客戶，以江南晚報(bào)為主。網(wǎng)絡(luò)、短信等針對(duì)性的渠道媒體（包括 DM、框架等）成果明顯，建議長(zhǎng)期深耕。 11年推廣需要深化項(xiàng)目?jī)r(jià)值； 從廣告訴求看：推廣更多還是圍繞項(xiàng)目進(jìn)度、銷售信息等，形象及價(jià)值展示不足。 很難以差異化產(chǎn)品來制造市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn) 。 尤其在遭遇淡市的前提下 。 合理定價(jià) +豐富的產(chǎn)品線 〃 快讀開工 ， 快速推售 ， 快速回款 〃 價(jià)格調(diào)整下浮 。講過了保利，保利品牌及實(shí)力已略有知曉 如果說綠城是品質(zhì)、龍湖是浪漫、萬科是生活、華潤(rùn)是國(guó)際、順馳是性價(jià)比，那么， 保利又是什么 ？ 2023，保利香檳國(guó)際該講什么？ ? 面子： 第一梯隊(duì)的堅(jiān)定站位 ，和 一貫高端優(yōu)雅形象 。 PART1:年度推廣主題 ? ★項(xiàng)目常規(guī)推廣階段和效用 ★ 知名度 全城皆知 ， 無人不知 、 無人不曉 ★ 影響力 央企地產(chǎn)領(lǐng)袖 ，五里湖畔重要代表作 ★ 認(rèn)同度 對(duì)品牌 、 地位 、項(xiàng)目理念 、 產(chǎn)品細(xì)節(jié)等 ， 由了解而產(chǎn)生認(rèn)同 ★ 美譽(yù)度 由深度認(rèn)同產(chǎn)品而建立的項(xiàng)目口碑和開發(fā)商口碑 話題營(yíng)銷 /廣告營(yíng)銷－－－－現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷－－－－口碑營(yíng)銷 前期 對(duì)項(xiàng)目的印象 展示期 產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)展示成熟，客戶對(duì)產(chǎn)品深入了解 成熟期 產(chǎn)品體驗(yàn)、品牌體驗(yàn)、生活體驗(yàn)、業(yè)績(jī)證明之后的口碑 前期推廣時(shí)間較短，入市直接進(jìn)入銷售期。 ? 附表：高端項(xiàng)目渠道效用研究分析表 ★ 高端項(xiàng)目的渠道選擇原則 ? A，品牌導(dǎo)向原則： “讓 大多數(shù)人 都知道” {大眾強(qiáng)勢(shì)推廣 } 媒體陣營(yíng)：戶外、報(bào)紙、電視；事件、展會(huì)、大型 PR活動(dòng)等 適用階段： 前期入市階段、重要銷售節(jié)點(diǎn) 推廣目的： 建立起普遍的知名度和關(guān)注度，建立起項(xiàng)目品牌和客戶認(rèn)知 {小眾圈層營(yíng)銷 } 媒體陣營(yíng)： DM、短信、數(shù)據(jù)庫(kù)等直效媒體；高端雜志等小眾媒體；沙龍活動(dòng)、高端資源聯(lián)動(dòng)等圈層營(yíng)銷 適用階段： 前期 +后期銷售階段 推廣目的： 解決項(xiàng)目實(shí)際來人和成交。 ★ 現(xiàn)場(chǎng) —— 全面展示產(chǎn)品力： 售樓處 、 示范區(qū)進(jìn)行細(xì)節(jié)的深化與調(diào)整 ， 加以明年 4月樣板房的呈現(xiàn) ， 在展示層面提升到一個(gè)新的檔次 ， 超越周邊其他項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感 。 延續(xù) 10年底市場(chǎng)熱度， 11年重新聚焦 樣板房揭幕，市場(chǎng)旺季集中推盤。 第一階段2023年 3月 具體舉措： ■ 1月中 510推盤，年后 3月初 89推盤（預(yù)售證原因） 年前相對(duì)較長(zhǎng)的蓄客時(shí)間 +前期積累，三次推盤保證每次熱銷。 ■ 媒體策略：老客戶回訪追蹤、 DM短信等小眾通路為主。 第一波： 2023，保利地產(chǎn)，持續(xù)領(lǐng)航無錫。 第二階段2023年 4— 6月 具體舉措： ■ 樣板房揭幕、現(xiàn)場(chǎng)展示細(xì)節(jié)調(diào)整、深化現(xiàn)場(chǎng)包裝體驗(yàn) 配合動(dòng)線、包裝、說辭等，全方位傳達(dá)品質(zhì)細(xì)節(jié)；而軟性服務(wù)提升則加強(qiáng)客戶對(duì)生活、對(duì)服務(wù)的體驗(yàn)感。 第二波：“香檳，為超越平凡而來” 跨版軟 +硬，結(jié)合樣板房揭幕，邀請(qǐng)更多客戶至現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn) ? 畫面表現(xiàn)系列一 ? ? ? 畫面表現(xiàn)系列二 ? ? ? 畫面表現(xiàn)系列一 畫面表現(xiàn)系列二 ? 一塊石頭的 1000多公里。 保利的標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)在標(biāo)準(zhǔn)之上。 目的： 1. 集中出貨之后， 78月拿出一期中景觀位臵最好的中央景觀樓王4樓，作為壓軸珍藏房源上市，刺激市場(chǎng)興奮點(diǎn)。 ■ 配合現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠和老帶新獎(jiǎng)勵(lì)措施，促進(jìn)一期庫(kù)存的清空。戶型落點(diǎn) ： 增加中小戶型的比例（ 90、 115120） ，擴(kuò)大客戶層，兼顧去化速度。 2023年 910月，二期重新包裝形成下半年度主訴求 2023年 1011月，差異化精裝產(chǎn)品推出吸引年末市場(chǎng)熱度，搭售余房 ? 11年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 12年 1月 ?工程節(jié)點(diǎn) ?營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) ?銷售階段 首批推盤 （原定年前推） 上半年一期產(chǎn)品強(qiáng)銷期 4月中下旬樣板房開放 年后 3月初：89樓 5月： 37樓隔月加推 6樓 下半年二期產(chǎn)品強(qiáng)銷期 7月： 195平米中央景觀王座 4樓 10月二期131415推售 9月：二期 112樓上市 PART2:2023年度營(yíng)銷節(jié)奏鋪排 9月 二期房源具備預(yù)售條件 持續(xù)銷售期 ?層層深入的品質(zhì)故事 ?持續(xù)制造階段市場(chǎng)焦點(diǎn) 2023全城熱戀， 2023保利持續(xù)領(lǐng)航無錫 〃 開盤當(dāng)日 90%，保利香檳神話繼續(xù)。未賣房，先建園。歡迎居住的鑒賞力。不是樣板房，是樣板生活。 業(yè)主故事之二：誰動(dòng)了我的“香檳”？ 業(yè)主故事之四：香檳的世界籍居民。 ★ 持續(xù)性的 POSTCARD邀請(qǐng)： 每次活動(dòng)提前確定 ， 并發(fā)邀請(qǐng)卡給到客戶 。 年底也可以是以收集的明信片和印章數(shù)量等方式 ， 進(jìn)行客戶年終回饋 。成功的香檳 —— 男人的香檳 電影人生 小小音樂家之香檳音樂會(huì) 聞香識(shí)女人，品牌香氛展 悅動(dòng)香檳季 ? ★ 創(chuàng)意形式： 成系列的活動(dòng)、成套的 POSTCARD邀請(qǐng)卡 Art Time 優(yōu)雅藝術(shù)季 系列專場(chǎng)水邊音樂會(huì) 法式浪漫糕點(diǎn) DIY 風(fēng)水講座等 ? 備注：以總銷 10億， %廣告預(yù)算為計(jì)， 2023年度總推廣費(fèi)用 800萬。 ? 逆境給人寶貴的磨練機(jī)會(huì)。人需要有強(qiáng)大的動(dòng)力才能在好的職業(yè)中獲得成功。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時(shí)候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。 ? 一旦做出決定就不要拖延。若想長(zhǎng)期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計(jì)讓下一代產(chǎn)品進(jìn)入用戶家中。 :39:01 ? 在一個(gè)崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會(huì)獲得成功。雖人各有志，但往往在實(shí)現(xiàn)理想時(shí)，會(huì)遭遇到許多困難，反而會(huì)使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。 ? 不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動(dòng)，創(chuàng)造客戶終身價(jià)值。 2023年 2月 11日星期六 下午 7時(shí) 39分 ? 差錯(cuò)發(fā)生在細(xì)節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。 ? 投機(jī)取巧的人。 2023年 2月 11日 7時(shí) 39分 ? 在這個(gè)世界上，沒有人能使你倒下。 ? 壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風(fēng)斗爭(zhēng)。 19:39:0119:39:0119:392/11/2023 7:39:01 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 2月 11日星期六 下午 7時(shí) 39分 1秒 19:39: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 7時(shí) 39分 1秒 下午 7時(shí) 39分 19:39: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 19:39:0119:39:0119:39Saturday, February 11, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 下午 7時(shí) 39分 :39February 11, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 19:39:0119:39:0119:392/11/2023 7:39:01 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :39:0119:39:01February 11, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 7時(shí) 39分 1秒 下午 7時(shí) 39分 19:39: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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