律師房地產(chǎn)開發(fā)全程法律服務(wù)------《建設(shè)工程施工合同》簽約指南-預(yù)覽頁
【正文】 文件，這筆買賣就此卡住了要夭折，但是律師建議，采取了法律上的規(guī)避措施，成功完成了這筆交易。 在律師進行房地產(chǎn)開發(fā)全程法律服務(wù)過程中，會涉及到許多方面的法律問題，以筆者的經(jīng)驗，以下方面的問題對于開發(fā)是至關(guān)重要，須要律師特別注意：也有些聯(lián)建單位，成立了工程項目部，合同的簽訂，工程款結(jié)算，仍至驗收等都以工程項目部名義進行。后者也稱為“項目轉(zhuǎn)讓”。施工單位追索工程簽證款項在法律上是所有權(quán)已經(jīng)確定的返還之訴。工程簽證與索賠，有著不同的程序，通常由其數(shù)額決定的工程款最終決算價格會差距很大，所以，開發(fā)商作好工程簽證與索賠，就能很好控制施工成本。 我們還會碰到這樣的情況，開發(fā)商與建筑施工單位在施工過程中產(chǎn)生嚴(yán)重分歧，或是因為其他的客觀原因，不能再繼續(xù)履行合同，需要中途更換施工單位。地產(chǎn)界本身目前也有很多反映，講現(xiàn)在是片面地保護消費者的利益，而忽視了開發(fā)商的合法權(quán)益。為避免開發(fā)商因廣告問題而造成對商品房買受人的欺詐及可能的違約，在發(fā)布廣告時，應(yīng)千方百計注意其內(nèi)容與事實的出入，必要時，要在廣告中作提示，即聲明，“本廣告的內(nèi)容僅作參考，實際以政府部門規(guī)劃為準(zhǔn)”等。 項目建設(shè)、銷售與物業(yè)管理的銜接問題該等地區(qū)的物業(yè)管理費用，采取的是按成本加上利潤的方式來確定物管費用。至于簽訂物管公約的時機，筆者是傾向于在簽訂買賣合同時就同時簽署，這樣可以大大減輕以后逐戶簽署的難度。 合同雙方權(quán)利義務(wù)平衡的原則其含義為民事交往中的各方，其地位是平等的，一方不得把自己的意志強加于對方，不能簽署“霸王合同”。本市某知名樓盤，由于開發(fā)商的背景及樓盤本身的口碑俱佳，成為購房者搶購的對象，而開發(fā)商所擬定的《買賣合同》、《物管公約》，基本是通篇保護開發(fā)商利益的條款，結(jié)果臨近交房，購房者強烈反彈，使開發(fā)商面臨了很大的壓力。象重慶市處理“四久”工程及98年前購房辦證的政策，就實質(zhì)性地影響了許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營，并且，也是司法部門在處理房地產(chǎn)案件時要重點考慮的因素，這就需要律師加以深刻的考慮。 商業(yè)利益第一的原則對于第一層意思，房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)律師要懂房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)知識。于此，當(dāng)律師的法律利益與企業(yè)的商業(yè)利益發(fā)生沖突時，一定要以企業(yè)的商業(yè)利益為優(yōu)先考慮，要在“兩害相較取其輕，兩利相權(quán)取其重”中，盡力使開發(fā)商的可得利益最大化。 法律服務(wù)與公司日常的行政管理相結(jié)合一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，涉及到的各式批文、合同、鑒證、通知、會議紀(jì)要等非常多，需要很好的文書檔案的管理水平，這里所稱的文書檔案管理，不僅僅是指對上述文件進行歸類，整理，更重要的還有一個關(guān)注其效力，完整與履行的問題。作用：防止合同上的開工日期并非實際開工日。作用：用語模糊，盡量不要注明工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達到“建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范”。作用：不要寫“合同雙方簽章后生效”或“合同雙方簽字及蓋章后生效”，避免合同無效的可能性。2. 可以不復(fù)印厚厚的通用條款，而注明“該第二部分通用條款內(nèi)容執(zhí)行《建設(shè)工程施工合同》范本（GF19990201）中《第二部分通用條款》，條款內(nèi)容全部一致”。作用：發(fā)包人一旦違約（未在指定時間提供、沒有全套提供、未蓋章、所蓋印章效力存在問題等），日后發(fā)生糾紛（工期等問題）時，承包人可以適當(dāng)抗辯。4. 第7條，項目經(jīng)理除非極特殊情況，否則全部使用公司在冊項目經(jīng)理。6. 第8．1條第（2）款，發(fā)包人按專用條款約定的內(nèi)容和時間完成以下工作，將施工所需的水、電、電訊線路接至施工場地的時間、地點和供應(yīng)要求： 開工前一天開始提供直至項目竣工。作用：約定清楚，以免糾纏不清。8. 第8．1條第（7）款，發(fā)包人按專用條款約定的內(nèi)容和時間完成以下工作，圖紙會審和設(shè)計交底時間： 開工前七日內(nèi)發(fā)包人組織進行。10. 第9．1條第（6）款，承包人應(yīng)按約定時間和要求，完成以下工作：已完工程成品保護的特殊要求及費用承擔(dān)： 施工過程中由承包人負責(zé)，竣工交付后由發(fā)包人負責(zé)。作用：1. 規(guī)范承包人項目部施工行為。通用條款中兩個時間均為14天，比較長，不利于承包人，故此處也進行了修改。14. 第23．2條，本合同價款采用 （1）上述調(diào)整經(jīng)發(fā)包人現(xiàn)場代表簽證后進入決算?？刍毓こ炭畹臅r間、比例： ／16. 第25．1條，承包人向工程師提交已完工程量報告的時間： 每月25日前提交本月已完工程量報告。 （2）施工過程中，每月月底前支付本月已完工程量70％工程款。作用：上述兩條僅供參考，具體根據(jù)招標(biāo)文件或議標(biāo)文件等與發(fā)包人進行溝通、確定。19. ，因履行本合同發(fā)生的一切爭議，由當(dāng)事人雙方協(xié)商或調(diào)解解決，協(xié)商解決不成，從以下兩種方式中選擇一種（在所選項下√，如選擇仲裁方式，請注明具體仲裁委員會）：（√）20. 第47條，補充條款 ／
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