律師房地產(chǎn)開發(fā)全程法律服務(wù)------《建設(shè)工程施工合同》簽約指南-全文預覽
【正文】 一旦退出前期管理，種種矛盾就會暴露出來。一些目前在社會上反映很強烈的問題，諸如配套設(shè)施的完善，建筑工藝上無法回避的質(zhì)量問題，辦理兩證的時間，都不是開發(fā)商自身可以解決的，有一部分，是我們的建設(shè)行政管理上的問題，都仍然要由開發(fā)商來承擔風險和責任，這顯然有失偏頗。更換施工單位涉及到變更招標手續(xù)、更換施工許可證等，通常需要23個月的時間，會導致開發(fā)項目遲延竣工，引起開發(fā)商逾期交房的違約責任。而工程索賠則是工程合同承發(fā)包雙方中的任何一方同未能獲得按合同約定支付的有關(guān)費用，順延工期，賠償損失的書面確認，在法定的期限內(nèi)向?qū)Ψ教岢鲑r償請示的一種權(quán)利。這兩種模式均需注意隱形債務(wù)問題，包括所收購公司的負債。項目部不是獨立的法人，在使用時要審慎。 三、全程法律服務(wù)應注意的幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)這是一個合理為開發(fā)商解決問題的好例子。 開發(fā)過程中，開發(fā)商會遇到很多問題，例如融資方式的問題，以中國人民銀行日前頒布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》為標志，在銀行放貸和對資金監(jiān)管越來越嚴的情況下，開發(fā)商轉(zhuǎn)而尋求民間的資金，在民間的資本市場尚不發(fā)達的情況下，如何使資金來源合法并以最佳形式投入到項目之中，都需要律師給出合理建議。在樹立買受人信心的過程中，充分的法律保障與服務(wù)，實際上上升到了開發(fā)商品牌的一部分，通過完備的法律文件與合同文本，各項承諾與保障安排，律師的見證，法律培訓與咨詢，使買受人感覺到處處都有法律的存在，并且雙方交易確實是在一個公平、公正與誠實信用的平臺上。我們也可以看到，即使是同一地段的房屋，其地價是大致相同的，建筑費用的差別也不會很大，并且建筑費用本身在整個開發(fā)總投資中所占比例就不高，但這些房屋的價格卻可以是差別很大。 我們還可以涉及到一個“比較利益”的的問題，即為控制法律風險，降低法律方面的機會成本，開發(fā)商為什么不自行聘請法務(wù)人員或設(shè)立自己的法務(wù)部。這也同時可以說明，為什么現(xiàn)階段國內(nèi)的訴訟收費比非訴訟要高，因為在訴訟中，委托人敗訴的可能性是非常容易估算的，其勝訴或敗訴導致的金錢對比也是容易量化的，風險大而顯見，因此委托人很容易就可以參考其潛在風險來確定律師費用金額。但我們在談及這些概念時，實際上只包括了表象的和物質(zhì)上的成本，例如土地出讓金、拆遷費用、工程款、廣告費、設(shè)計費等等，事實上任何一個決策者在判斷一個房地產(chǎn)開發(fā)項目時，還會考慮到該項目存在的可能風險，這些風險包括政策風險、利率風險、市場風險和法律風險，上述風險，也構(gòu)成該項目的成本，是開發(fā)商所必須付出的機會成本。 律師全過程參與房地產(chǎn)開發(fā)，可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)中的機會成本律師行業(yè)對于律師參與全過程的法律服務(wù)多種闡述，筆者在此談一談自己從經(jīng)濟學方面的理解。 二、律師進行房地產(chǎn)開發(fā)全程法律服務(wù)的經(jīng)濟學理由隨著房地產(chǎn)市場進一步成熟，開發(fā)深度和廣度進一步加強，所表現(xiàn)出的“立體的法律體系”，就愈加龐大。設(shè)想，每天，在全國的各個地區(qū)，都有不同的房地產(chǎn)項目進行著開發(fā)，正是由于有了一整套法律與規(guī)范，才能使這些千差萬別的房地產(chǎn)項目有大致相同的法律關(guān)系。筆者認為，在目前我國所頒布的大部分房地產(chǎn)法律法規(guī)，都是針對商品房的開發(fā)，市場上所銷售的房屋，也絕大部分為商品房，同時，出現(xiàn)法律問題最多的也是商品房。這樣的一個定義，實際上是特指了商品房的開發(fā)，并沒有將諸如拆遷還建房、經(jīng)濟房、集資房、自用房等包括進來。毫無疑問，由于房地產(chǎn)開發(fā)的長期性與復雜性，涉及到土地出讓、項目拆遷、工程建設(shè)、房屋銷售與物業(yè)管理等各個方面，其中包含了成千上萬的法律關(guān)系與法律規(guī)范。市場上目前比較流行的“成品房”、“裝修房”，把房地產(chǎn)開發(fā)中的法律關(guān)系進一步擴展，派生出清水房施工與裝修施工的銜接問題、裝修材料的采購問題、裝修質(zhì)量的保障問題、裝修款如何辦理按揭問題，諸如此類問題還可以列舉很多。 律師全過程地參與房地產(chǎn)開發(fā)，能系統(tǒng)地掌握整個開發(fā)的過程和工程建設(shè)的全面情況，在提供法律服務(wù)時相對可以比較合理、準確。 每一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，都有其成本核算問題，我們常說的預算成本、預算造價等都是指這些概念。所以對于某一項目，開發(fā)商所愿意付出的律師服務(wù)費用，不會超過他對法律風險的心理預期成本。因此，開發(fā)商與其建立自己的法務(wù)人員與法務(wù)部門，從經(jīng)濟角度看，至少，得到同等的知識、經(jīng)驗、能力的法律服務(wù)，外聘律師要更為經(jīng)濟一些。 俗話講“商人重利”，房地產(chǎn)項目中的觀念與法律服務(wù)模式選擇中的比較利益原則，是律師參與房地產(chǎn)開始全程法律服務(wù)的必然性。 律師全程法律服務(wù)，可以增強開發(fā)項目的品牌效應，增加其附加值翻閱市場上的房地產(chǎn)廣告，盡管我們還可以看到儲如戶型、用材的表述，但更多的是溫情脈脈的人性化敘述或熱力四射的煽情。附加值構(gòu)成了商品房買受人的信心，信心決定了他掏錢的快慢與多少。銀行辦理按揭時要求提供其妻子的身份與收入證明等
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