律師房地產(chǎn)開發(fā)全程法律服務(wù)------建設(shè)工程施工合同簽約指南(存儲(chǔ)版)
【正文】 很多問(wèn)題，例如融資方式的問(wèn)題，以中國(guó)人民銀行日前頒布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》為標(biāo)志，在銀行放貸和對(duì)資金監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)的情況下，開發(fā)商轉(zhuǎn)而尋求民間的資金，在民間的資本市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)的情況下，如何使資金來(lái)源合法并以最佳形式投入到項(xiàng)目之中，都需要律師給出合理建議。 三、全程法律服務(wù)應(yīng)注意的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)項(xiàng)目部不是獨(dú)立的法人，在使用時(shí)要審慎。而工程索賠則是工程合同承發(fā)包雙方中的任何一方同未能獲得按合同約定支付的有關(guān)費(fèi)用，順延工期，賠償損失的書面確認(rèn)，在法定的期限內(nèi)向?qū)Ψ教岢鲑r償請(qǐng)示的一種權(quán)利。更換施工單位涉及到變更招標(biāo)手續(xù)、更換施工許可證等，通常需要23個(gè)月的時(shí)間，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目遲延竣工，引起開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。在筆者提供法律服務(wù)的有些項(xiàng)目中，就有業(yè)主因不滿物管公約條款而拒簽的情況，后來(lái)開發(fā)商在《公約》條款中增加了如大多數(shù)業(yè)主簽署，則《公約》對(duì)全體業(yè)主生效的規(guī)定，但這種規(guī)定的合法性肯定是有問(wèn)題的。這是一個(gè)非?？梢粤钊艘詾榻涞睦?。 作為我國(guó)的法律體系，自90年代初形成，中國(guó)入世前后又作了大規(guī)模調(diào)整，但從體系上講，仍是條塊分割，政出多門。 對(duì)于第二層意思，律師本身是專業(yè)人士，是學(xué)者，而開發(fā)商是企業(yè)家。2. 竣工日期前加上“暫定”二字，同時(shí)注明“具體按合同工期計(jì)算”。6. 公司蓋章“將工程款匯入以下指定銀行賬戶……，否則我公司不承擔(dān)任何責(zé)任”。第三部分 專用條款1. 第3．2條，需要明示的法律、行政法規(guī)：《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《合同法》、《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》。作用：防止合同上的項(xiàng)目經(jīng)理通過(guò)職務(wù)行為（例如購(gòu)買材料）造成公司損失（例如欠材料款）。7. 第8．1條第（5）款，發(fā)包人按專用條款約定的內(nèi)容和時(shí)間完成以下工作，由發(fā)包人辦理的施工所需證件、批件的名稱和完成時(shí)間：開工前辦妥全部開工手續(xù)（包括施工許可證）。作用：明確責(zé)任，同時(shí)避免承包人承擔(dān)過(guò)多責(zé)任。13. 第17．1條，雙方約定中間驗(yàn)收部位： 雙方明確約定要求中間驗(yàn)收的部位。（發(fā)生新增工程量時(shí)，單價(jià)不變、按實(shí)結(jié)算）。 第26條，工程款（進(jìn)度款）支付，雙方約定的工程款（進(jìn)度款）支付的方式和時(shí)間：作用：如果沒(méi)有約定，一定劃掉，以防承包人蓋章后發(fā)包人單方面私自添加內(nèi)容。 ①提交 南京市 仲裁委員會(huì)仲裁。．2條，本合同中關(guān)于承包人違約的具體責(zé)任如下:： 按通過(guò)條款 ： 按通過(guò)條款雙方約定的承包人其他違約責(zé)任： ／ （3）竣工之日，發(fā)包人付至工程價(jià)款85％。另外該備料款（或稱預(yù)付款）不在之后每次支付進(jìn)度款中扣回。風(fēng)險(xiǎn)范圍以外合同價(jià)款調(diào)整方法： 調(diào)整范圍包括但不限于圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)變更、新增工程項(xiàng)目及工程量、現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的簽證。（1）采用固定價(jià)格合同，合同價(jià)款中包括的風(fēng)險(xiǎn)范圍：作用：關(guān)鍵詞：“書面”報(bào)告、“書面”確認(rèn)、“書面”異議。作用：規(guī)范承包人項(xiàng)目部施工行為，同時(shí)為日后發(fā)包人支付工程進(jìn)度款鋪平道路。 2. 明確該工程師有權(quán)利有義務(wù)進(jìn)行“圖紙?zhí)峁?。但必須和“GF19990201建設(shè)工程施工合同”中的通用條款部分進(jìn)行核對(duì)，是否一致？作用：防止發(fā)包人偷梁換柱，此通用條款非彼通用條款，尤其是合同未采用“GF19990201”格式文本的情況。5. 本合同雙方約定“合同雙方蓋章后生效”。 協(xié)議書部分1. 開工日期前加上“暫定”二字，同時(shí)注明“以甲方開工報(bào)告為準(zhǔn)”。合同對(duì)方因?yàn)樵谡勁械匚簧系娜跣?，不得不勉為答?yīng)，但在合同的履行過(guò)程中，弱勢(shì)方一定要想辦法將在談判中沒(méi)有得到的東西再拿回來(lái)，實(shí)際上就為合同的履行埋下很大隱患。以筆者的經(jīng)驗(yàn)，在進(jìn)行物業(yè)管理中，一定需要一部完備的物管公約，要細(xì)致入微，考慮到物業(yè)管理當(dāng)中可能出現(xiàn)的所有細(xì)節(jié)。 買賣合同與廣告問(wèn)題工程簽證是工程合同承發(fā)包雙方意思表示一致的補(bǔ)充協(xié)議，經(jīng)書面確認(rèn)的工程簽證即成為工程結(jié)算，或最終增減工程造價(jià)的依據(jù)。因此，在收購(gòu)以前，全面的盡職，調(diào)查，以及在收購(gòu)合同中包括完備的被收購(gòu)方陳述與保證條款都是十分重要的。按照國(guó)土部門的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的道路面積不予辦證，算做市政用地，在分割土地，計(jì)算公攤時(shí)要有預(yù)先安排。 以聯(lián)建、收購(gòu)等形式取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的，應(yīng)關(guān)注隱形債務(wù)與土地過(guò)戶問(wèn)題聯(lián)建中，對(duì)于工程上產(chǎn)生的債務(wù)要有明確說(shuō)法，以免因?yàn)楸硪姶砘蚬こ炭顑?yōu)先償付等原因承擔(dān)債務(wù)?！边@個(gè)玩笑有一定道理，律師要成為法律的主人，要讓法律為項(xiàng)目服務(wù)。房屋本身的價(jià)值差不多，但其附加值不同可以讓房屋產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效益。但聘請(qǐng)法務(wù)人員或建立法務(wù)部，其工資、福利、社會(huì)保險(xiǎn)、辦公費(fèi)用都是一筆不小的開支。一般說(shuō)來(lái)，大型項(xiàng)目，復(fù)雜項(xiàng)目或新型項(xiàng)目，其風(fēng)險(xiǎn)就高一些，開發(fā)商要付出的機(jī)會(huì)成本高，律師參與其中，降低了該項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上就是節(jié)省了成本。作為
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