律師房地產(chǎn)開發(fā)全程法律服務(wù)------建設(shè)工程施工合同簽約指南(完整版)
【正文】 將廣告作為合同的條款或附件，而“28條”的出臺，比較直接地將廣告內(nèi)容作為開發(fā)商的一種承諾。 目前，最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》，其條文共28條，故業(yè)界也有稱為“28條”的。目前，在更換施工單位時，多是采取新的施工單位掛靠以前施工單位的形式，當(dāng)然，從掛靠這種形式來看，本身就存在著很多法律上的不確定性，是不得已而為之的方案。這種權(quán)利在未獲得對方確認之前，不能作為工程結(jié)算的依據(jù)。筆者曾辦過的一起案件涉及上海兩家企業(yè)聯(lián)建用工程項目部名義，結(jié)果后來訴訟主體不適格，兩家企業(yè)又都有了一些變化，弄得很被動。在這個過程中，律師不是引用法條，告訴開發(fā)商這個不能做，那個不能做，優(yōu)秀的律師是要為開發(fā)商不好做或在常規(guī)條件不能做的事情，設(shè)計出一項可能的方案來。實踐中，已經(jīng)有開發(fā)商將法律服務(wù)體系作為開發(fā)項目的一個重要方面和關(guān)鍵的營銷手段推向市場，并且收到了良好的效果。而這些法律關(guān)系在開發(fā)過程中不斷發(fā)生演變，使其表現(xiàn)形式花樣百出。律師房地產(chǎn)開發(fā)全程法律服務(wù)《建設(shè)工程施工合同》簽約指南何謂房地產(chǎn)開發(fā)，通常的定義是指開發(fā)商取得土地，進行房屋建設(shè)，最后把建設(shè)好的房屋在市場上銷售的行為。 一、房地產(chǎn)開發(fā)是立體的法律體系同時，整個開發(fā)過程中都會有法律關(guān)系的相對方，例如，土地出讓方、被拆遷人、工程承包人、商品房買受人、房屋業(yè)主等，每一個法律關(guān)系又存在著雙方或多方博奕的因素。 房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品形態(tài)，從最初重視設(shè)計與規(guī)劃的齊全，經(jīng)過各種戶型的變異，發(fā)展到現(xiàn)在注重環(huán)境與居住氛圍；營銷的方式從最初的產(chǎn)品營銷，經(jīng)過差異化營銷，發(fā)展到了注重品牌的營銷。 筆者曾在一個項目的銷售中遇到過這樣的問題，一個男士想以按揭購房的形式以自己的名義買房送給其女友，而這位男士系有婦之夫。 以收購形式取得項目開發(fā)權(quán)的，通常分為公司股權(quán)的收購和項目的收購。 與施工單位的簽證、索賠及更換施工單位的問題因此主張索賠的權(quán)利，在法律上是需要得到確認的所有權(quán)尚未明確的確認之訴。以筆者的經(jīng)驗，在項目最初招投標選定施工單位時，就同時作好替代方案，對于重新變更施工手續(xù)，施工單位現(xiàn)場交接，已完工程量的確認及工程款支付，質(zhì)量責(zé)任等，做出預(yù)先安排，這樣做可以大大減少更換施工單位所引起的震蕩。“28條”明顯加重了開發(fā)商的責(zé)任，輿論上也普遍認為，這是在對開發(fā)商以前的不規(guī)范行為搞“秋后算賬”。從專業(yè)角度看，凡是廣告，均會使用一些象征、比喻、夸張的手法，以突出并強化本項目的賣點，而這與“28條”及其他的一些法律法規(guī)的要求不一致。 目前我國實行的是物業(yè)管理費用由政府核定的方式，這與我國香港地區(qū)及國外都有很大區(qū)別。 “平衡”即是平等，是民商法中的基本原則之一。通常我們認為這是不規(guī)范的作法，但恰恰是這些地方法規(guī)和政策，構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)中的精髓，不掌握這些東西，很難對房地產(chǎn)開發(fā)有比較深刻的了解。 所謂商業(yè)利益第一，包含有兩層意思，第一層意思是律師要懂商業(yè)，要有商業(yè)頭腦；第二層意思是律師在提供法律方案及建議時，要把客戶的商業(yè)利益放在第一位。律師要端正一個態(tài)度，即本身為服務(wù)行業(yè)，要盡最大努力忠誠于委托人的利益。 在筆者長期的服務(wù)過程中，深感一個公司的法律管理水平與其總體的行政管理水平是息息相關(guān)的?！督ㄔO(shè)工程施工合同》簽約指南第一部分3. 質(zhì)量標準填寫“合格”或“優(yōu)良”。第二部分2. 第4．1條，發(fā)包人向承包人提供圖紙日期和套數(shù)：簽訂合同3日內(nèi)，提供全套加蓋有效印章的圖紙肆套。作用：正常應(yīng)該填寫“已具備”，這里之所以如此語焉不詳，是為了日后發(fā)生糾紛時，承包人可以適當(dāng)抗辯，即合同開工之日施工現(xiàn)場未完全具備施工條件。同時為日后可能的責(zé)任分擔(dān)埋下伏筆。工程師確認的時間： 收到承包人資料兩天內(nèi)確認。有利于承包人。風(fēng)險費用的計算方法： 已含在合同價內(nèi)，不予調(diào)整。，發(fā)包人向承包人預(yù)付工程款的時間和金額或占合同價款總額的比例： 承包人進場之日，發(fā)包人支付合同價20％的備料款。 （1）進場后十天，發(fā)包人支付合同價款10％，計作用：、通過語焉不詳?shù)募s定避免承包人承擔(dān)過重的“違約責(zé)任”，對承包人而言“損害賠償責(zé)任”更加合理。（ ）作用：建議選擇仲裁，更加專業(yè)，更有效率，更加公平。17. 第32．1條，承包人提供竣工圖的約定： 竣工驗收后三十日內(nèi)提供工程竣工圖貳份，竣工資料貳份。 （5）留審計價的5％作為質(zhì)量保修金，保修金工程竣工后兩年內(nèi)返還。 萬元。2. 發(fā)包人約定時間內(nèi)未確認，則視為認可。作用：關(guān)鍵詞為“七日內(nèi)”、“組織”，為日后可能的責(zé)任分擔(dān)埋下伏筆。3. 第5．3條，發(fā)包人派駐的工程師，……，職權(quán)：代表發(fā)包人進行施工組織設(shè)計、進度計劃審批、圖紙?zhí)峁?、質(zhì)量檢查驗收、工程量核實、現(xiàn)場簽證等全部現(xiàn)場管理工作。4.
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