【正文】 配。 （ 1） 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制 企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)及崗位要依據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模和特點(diǎn)靈活設(shè)置。選聘得人員一般需要兩種類型：管理類型和工程技術(shù)類型。 物業(yè)管理的四大公共管理文件， 包括《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主委員會章程》。驗(yàn)收中應(yīng)注意以下事項(xiàng)： ② . 驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)房屋單項(xiàng)驗(yàn)收前即應(yīng)組成管理單位參與驗(yàn)收。 ⑥ . 移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。為了能有一個(gè)良好的開端，物業(yè)管理企業(yè)需要做好： ① . 通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作。 ② . 配合用戶搬遷。用戶搬遷一般時(shí)間比較集中，此時(shí)得人身安全、財(cái)產(chǎn)安全應(yīng)引起特別關(guān)注。物業(yè)中的公共設(shè)施和房屋公共部位，是多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共有的財(cái)產(chǎn)，其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)由共有人按產(chǎn)權(quán)比例分擔(dān)。 （ 4） 首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段 （ 1） 日常綜合服務(wù)與管理 ① . 循章遵制，全面履行物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)。 （ 2） 系統(tǒng)的協(xié)調(diào) 物業(yè)管理的基本內(nèi)容 物業(yè)管理的基本內(nèi)容有的按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式分為： 常規(guī)性的公 共服務(wù) 、 針對性的專項(xiàng)服務(wù) 和 委托性的特約服務(wù) 。 （ 2） 房屋造成損壞的鑒定、賠償與修復(fù)。 （ 6） 建筑內(nèi)外的標(biāo)志廣告管理 。 （ 2） 消防宣傳教育。消防宣傳形式可采用消防輪訓(xùn)、張貼消防警示、發(fā)放消防須知等。消防訓(xùn)練。 （ 5） 消防設(shè)施、器材的配備與管理。 （ 6） 堅(jiān)持每天一至數(shù)次的巡回檢查及節(jié)假日、重大活動日的全面檢查。 （ 2） 制定和完善各項(xiàng)治安保衛(wèi)崗位責(zé)任制。 （ 5） 完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施，安裝防盜報(bào)警系統(tǒng)，防盜鎖等。 空調(diào)管理 空調(diào)系統(tǒng)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生和水平的提高而成為現(xiàn)代建筑不可分割 的組成部分，目前采用的空調(diào)基本上是窗式、分體和中央空調(diào)。 （ 4） 空調(diào)設(shè)備耗電的計(jì)量、記錄、收費(fèi)。 ? 噪音影響、排水影響。 （ 4） 高度重視電梯的安全年檢工作。 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 14 頁，共 122 頁 （ 8） 使用貨梯要制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （ 12） 要加強(qiáng)對住戶的安全教育，制定“乘梯須知”并懸掛或張貼在轎廂內(nèi)。 （ 2） 建立嚴(yán)格的配送電制度和電器維修制度。 （ 6） 建立 24 小時(shí)運(yùn)行或維修值班制度，建立和保持用戶事故投訴、宣傳，及時(shí)排除故障。 （ 9） 電表安裝、抄表、用電計(jì)量及公用電合理分配。 （ 13） 要非常重視節(jié)約用電的管理教育工作。 （ 2） 嚴(yán)格給排水設(shè)備的驗(yàn)收與檢查（驗(yàn)收與檢查內(nèi)容機(jī)、另外講）。杜絕日常生活中長流水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)閥門滴水、水龍頭關(guān)不住的情況應(yīng)及時(shí)修理。 （ 7） 加強(qiáng)水泵房的管理，制定嚴(yán)格的管理制度和操作規(guī)程，有專人操作并進(jìn)行定期檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真做好記錄。同時(shí)對社區(qū)精神文明建設(shè)也有很重要的作用。如每日清掃幾次，每日做什么、每周做什么、每月 做什么等。 （ 6） 常見的幾種不衛(wèi)生情況：隨地亂丟垃圾和樓上拋物、亂搭建和占用公共地方、垃圾堆放的死角及未清理的明溝暗渠、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)產(chǎn)生的垃圾及煙塵、亂涂亂劃亂張貼。主要包括喬木、灌木、草皮和盆栽花卉。 （ 3） 行道樹宜選用遮陽力強(qiáng)的落葉喬木。 （ 6） 制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。 ③ . 道路設(shè)施管理的主要任務(wù)是制定物業(yè)道路設(shè)施的 管理辦法，負(fù)責(zé)道路的養(yǎng)護(hù)維修和設(shè)施的日常管理，對非法占用道路的行為進(jìn)行處罰。 ③ . 禁止亂停放車輛，尤其在道路兩旁。對車輛的保管，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主簽定車輛保管合同，確定停車地點(diǎn)，收取停車費(fèi)，明確雙方責(zé)任。 ③ . 進(jìn)出車輛管理要嚴(yán)格。 （ 2） 清潔機(jī)械的使用 ............................................................................ 30 二、園林綠化管理 ................................. 32 園林綠化工作安排與實(shí)施 ..................... 32 （ 1） 概 念 ............................................................................................ 32 （ 2） 主要過程及方法 ............................................................................ 32 綠化保養(yǎng)操作要點(diǎn) ........................... 38 （ 1） 禮儀的培訓(xùn) .................................................................................... 38 （ 2） 草地保養(yǎng)管理要點(diǎn) ........................................................................ 38 （ 3） 灌木保養(yǎng)管理要點(diǎn) ........................................................................ 38 （ 4） 喬木保養(yǎng) ........................................................................................ 39 （ 5） 時(shí)花保養(yǎng) ........................................................................................ 39 （ 6） 室內(nèi)植物保養(yǎng) ................................................................................ 39 （ 7） 修剪技藝 ........................................................................................ 39 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 19 頁，共 122 頁 清潔衛(wèi)生管理 概 念 （ 1） 清潔衛(wèi)生 清潔衛(wèi)生是一個(gè)針對環(huán)境的概念，就是指的環(huán)境（包括生活環(huán)境、工作環(huán)境 、商業(yè)環(huán)境和生產(chǎn)環(huán)境）的整潔、干凈、美觀，給人感觀（包括視覺、嗅覺、觸覺）上帶來愉悅感。一般的人，只要使用一定的工具基本都能完成。 （ 3） 清潔衛(wèi)生工作是一項(xiàng)勞動密集型工作，主要包括以下方面內(nèi)容： ?、 清潔前期介入； ?、 公共區(qū)域日常保潔； ?、 石材保養(yǎng)； ?、 二次供水水池清洗； ?、 化糞池清疏； ?、 外墻清洗； ?、 滅蟲滅鼠。同時(shí)制定相應(yīng)的監(jiān)管規(guī)程，監(jiān)管規(guī)程中要做到“三勤”（包括對人 員管理），即勤檢查、勤跟進(jìn)、勤考核； ③ . 標(biāo)準(zhǔn)要在清潔衛(wèi)生工作考核中作為質(zhì)量考核體現(xiàn)出來，并對日常工作起指導(dǎo)作用，做到合理制定、細(xì)致檢查、嚴(yán)格執(zhí)行。 （ 4） 保持有效溝通 ① . 清潔衛(wèi)生主管人員應(yīng)對每月工作進(jìn)行總結(jié)，并對下月工作作出計(jì)劃。適用于清潔衛(wèi)生檢查各個(gè)方面，不同的只是應(yīng)用在各方面檢查時(shí)其作用有主次之分。主要作用能區(qū)分浮塵與積塵、以及能檢查油漬與水漬是否已滲入石材或墻身等； （ 3） 白布擦拭：用于粗糙地面（水泥、地磚、文化石）及梯階、麻石、外墻身（非光面）、水泥花基等的灰塵、油漬情況檢查。 禮 貌 ? 見到相熟的業(yè)戶必須有禮貌地打招呼； ? 對所有業(yè)戶的提問必須有禮貌地耐心回答，如不理解可轉(zhuǎn)給領(lǐng)導(dǎo)； ? 即使對無理取鬧的業(yè)戶亦不可隨便惡言相向，必須耐心地解釋原因，若有必要時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)達(dá)上級處理； ? 在當(dāng)值時(shí)應(yīng)盡量面帶笑容，保持親切友好的形象； ? 即使有陌生人詢問時(shí)，亦應(yīng)盡量保持笑容及禮貌，切記不可無故厲聲喝問，影響公司形象； ? 當(dāng)值時(shí)絕對不可粗言穢語。 ④ . 副班長的職責(zé) ? 把上一班沒有完成的任務(wù)繼續(xù)完成； ? 認(rèn)真填寫好當(dāng)班記錄和工具藥品使用情況； ? 合理安排好當(dāng)班工作； ? 檢查員工的工作情況，有問題及時(shí)解決并作好記錄，第二天上報(bào)給本部門主管； ? 入戶服務(wù)必須作到認(rèn)真、徹底、使業(yè)戶滿意，絕對不許頂撞業(yè)戶，有問題和情況回來解決。 注意事項(xiàng)： ? 禁止使用強(qiáng)酸性藥液； ? 防止水漬、油漬及其它污漬滲透。 ③ . 人造石 保 潔： ? 用塵推處理干凈表面灰塵及其它雜物； ? 用放有全 能水的清水拖凈表面上的腳印、水??； ? 風(fēng)干地面后，循環(huán)用塵推推塵。 保 養(yǎng)： ? 在清潔干凈的石面上涂抹防水、抗油、防塵及其它污垢的 PS石材保養(yǎng)劑。 注意事項(xiàng)： ? 抹布不得混用，尤其是帶砂石的抹布，要避免刮花表面； ? 抹表面時(shí)方向一致，用力均勻，不留空漏。 （ 2） 特殊項(xiàng)目的工作 ① . 化糞池清疏 ? 大廈每季度清疏不少于一次，但入住人口低于 1000 人或第一年的新樓盤可視化糞池情況而定； ? 清疏應(yīng)安排在人流量小的時(shí)間段，并做好污垢撒漏及氣味擴(kuò)散的防護(hù)； ? 日常應(yīng)通過化糞池井蓋口 /孔觀察是否有堵塞外溢。 （ 3） 清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 清潔衛(wèi)生標(biāo) 準(zhǔn)從兩個(gè)方面加以規(guī)定，第一方面按清潔對象的材料、質(zhì)地分類給出量化標(biāo)準(zhǔn)，第二部分按清潔區(qū)域的不同分出層次、指出要點(diǎn)。 目視，發(fā)現(xiàn)雜物立即 處理 2 散水坡、排水溝 無明顯雜物、雜草、青苔，無淤泥，無積水。 目視、聞、紙巾擦拭 6 兒童游樂場 地面無垃圾、砂石、紙屑，設(shè)施無積塵、積水、污漬，金屬設(shè)施表面無銹跡、黑 斑。 目視、光面紙巾擦拭、麻石等用白布擦拭 10 噴水池 無紙屑、煙頭、雜物或其它漂浮物，水無變色或異味，無青苔或霉斑，池臺無積 塵。 目視、紙巾擦拭 2 電梯廳及 走廊地面 無污漬、雜物、紙屑、煙頭；大理石保養(yǎng)合格；地毯無明顯灰塵，無污跡、水??； 封閉式各處無積塵且無異味，開放式各處無明顯積塵且地面無積水。 目視、聞、紙巾擦拭 6 樓道燈具 無明顯積塵，透明度好。 目視 3 滅蠅 每 1萬㎡暴露的孳生地不超過 1處；商鋪、飲食店和辦公室無蠅蛆孳生地。 注意： ① . 大面積使用前 先做小區(qū)試驗(yàn) 。 保質(zhì)期：常溫一年 特征：有效物 30%，紅色透明液體。 保質(zhì)期：一年。 用途：廣泛應(yīng)用于廚房及一切重油垢的清潔。 特征：有效物 28%，微黃色水狀液體。 用法：將其涂于地面上片刻后即可進(jìn)行洗擦，最后用 水沖凈。 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 29 頁，共 122 頁 車場洗地水 性能：針對停車場嚴(yán)重油性污穢一種特殊清潔劑，將藥水涂上后立即會產(chǎn)生氣體將污垢松脫溶解成水狀，過水即凈。 特征：有效物 25%，淡紅色水狀液體，無沉淀。 保 質(zhì)期：一年。 保質(zhì)期：一年。 用法：將原液涂于金屬表面用毛巾或百潔布擦拭。 用途：適用于純鋁、鋁板、鋁合金及其它鋁材。 用法：將藥水涂于石材面污垢處，稍過片刻即可進(jìn)行洗擦，最后用水沖凈，應(yīng)用洗地機(jī)刷洗效果更佳。 特征：堿性含有效物 25%，綠色水狀液體。 保質(zhì)期：一年。 保質(zhì)期：一年。 ① . 多功能擦地機(jī) 性能：每分鐘 170轉(zhuǎn)，配不同刷子能清洗地毯及刷洗地面。用于石材地面拋光。 ⑥ . 吹風(fēng)機(jī) 用途：屬地毯清洗的配套機(jī)械，有三種速度，視不同情況而調(diào)速。 注意：工作時(shí)槍頭不能對人及機(jī)械，以免工作壓力傷人及機(jī)械短路。 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 32 頁，共 122 頁 園林綠化管理 園林綠化工作安排與實(shí)施 （ 1） 概 念 綠化是構(gòu)成管理區(qū)美化環(huán)境的重要因素，環(huán)境綠化以“三分種、七分養(yǎng)”為原則， 園林綠化管理 工作主要是對物業(yè)范圍內(nèi)的綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，根據(jù)植物生長情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)膿Q植、補(bǔ)植以及其它措施，使其達(dá)到和諧、溫馨、自然，且能反映物業(yè)區(qū)域特色的效果。 ③ . 道路綠化：以美化環(huán)境、遮蔭納涼，防風(fēng)、減噪、降塵為出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)設(shè)計(jì)上要注重道路安全及居家方便。 ? 在生長期應(yīng)視實(shí)際情況而適當(dāng)增加修剪次數(shù)； ? 防臺風(fēng)、防寒防凍：每年臺風(fēng)前（ 67 月）要對喬木合理修建，加固戶樹樁或支架，臺風(fēng)后立即扶樹、護(hù)樹、清理斷枝、落葉。 施肥： 植物在生長發(fā)育過程中除了需要水分、空氣、光照外，還需要從外界不斷吸收各種營養(yǎng)元素，這就 要對植物施各種廢料以保證植物的生長、增加觀賞價(jià)值。有效成分高，肥效快，常用的有：尿素、過磷酸鈣、硫酸鉀、硫酸氨、復(fù)合肥等。（不要與是硫合劑使用） 多菌靈 是一種高效、低毒、廣泛應(yīng)用的內(nèi)吸性殺菌藥，主要防止各種植物病害。 敵百蟲 是一種高效低毒的殺蟲劑，具有強(qiáng)烈的胃毒作用，兼觸殺作用，對咀嚼式害蟲特別有效。 氧化樂果 是廣譜性內(nèi)吸殺蟲，殺瞞劑，除了有內(nèi)吸作用外，尚有一定的觸殺作用。 ① . 出現(xiàn)綠籬斷層，需及時(shí)補(bǔ)植，盡量用盆苗盡快封行； ② . 死苗要及時(shí)補(bǔ)植，一般應(yīng)補(bǔ)回原來的種類，并力求規(guī)格與原