【正文】 宗地西側(cè)為地秀街，緊鄰聯(lián)盟一期；宗地北側(cè)緊鄰地潤路，再北側(cè)即為聯(lián)盟三期、四期。 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 天然氣：在地秀街、地潤路道路紅線內(nèi)有市政管道。 教育：建業(yè)小哈佛國際幼兒園、河南省實驗幼兒園、北大附中外國語小學(xué)、河南省鄭東實驗小學(xué)、鄭州市第八中學(xué)、鄭州市第四十七中學(xué)等。 本報告是嚴(yán)格保密的。 2021年，在經(jīng)歷了國家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控和由美國金融危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)衰退的雙重打擊下，鄭州市房地產(chǎn)市場陷入了長達(dá)一年的低迷，鄭州市房地產(chǎn)市場投放量、銷售量等均出現(xiàn)了較大幅度下滑。 11 鄭州市商品房及住宅年度投放走勢圖商品房投放量( 萬㎡） 商品住宅投放量( 萬㎡） 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年2021年上半年數(shù)據(jù)來源：鄭州市房產(chǎn)局 本報告是嚴(yán)格保密的。 13 鄭州市商品房及商品住宅年度銷售價格走勢 鄭州市住宅銷售均價年度走勢2979355239944457261423272100202120991500202125003000350040004500住宅銷售均價（元／㎡） 2099 2021 2100 2327 2614 2979 3552 3994 4457 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年2021 年上半年鄭州市商品住宅銷售均價年均增幅%%%%%%%%%%%%%%%%%住宅銷售均價年均增幅 % % % % % % % % %2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年2 0 0 9 年上半年本報告是嚴(yán)格保密的。此數(shù)據(jù)已接近 07年同期市場的火爆水平。 本報告是嚴(yán)格保密的。 保障性住房供應(yīng)增加。 18 客戶調(diào)查分析 關(guān)于聯(lián)盟新城七期產(chǎn)品定位，項目對鄭州區(qū)域內(nèi)的建業(yè)業(yè)主進(jìn)行了意向調(diào)查，結(jié)果如下： 80%的客戶在近 5年會購臵鄭東新區(qū)的房產(chǎn)。 一、聯(lián)盟新城 7期土地狀況概述 二、鄭州房地產(chǎn)市場分析 三、鄭東新區(qū)區(qū)域競爭項目分析 四、聯(lián)盟新城 15期產(chǎn)品風(fēng)格回顧 五、建筑風(fēng)格構(gòu)想 六、聯(lián)盟新城 7期產(chǎn)品定位建議 19 目錄 本報告是嚴(yán)格保密的。 21 溫哥華廣場 溫哥華廣場，是集高尚商業(yè)、居住和商務(wù)為一體的綜合型高尚社區(qū)。 22 雙河灣 雙河灣位于鄭東新區(qū)副中心龍湖南區(qū)，占地約 100余畝，總建筑面積 13余萬平方米，與 CBD隔河相望。 24 聯(lián)盟新城一期：新亞洲院落（現(xiàn)代日式） 本報告是嚴(yán)格保密的。 28 五期 —— 國際現(xiàn)代風(fēng)格（北歐簡約） 本報告是嚴(yán)格保密的。 31 建筑風(fēng)格主要類別 （民族）和地區(qū)分 北美 / 英倫 /地中海 /澳洲 /非洲 /拉丁美洲 /新加坡等 古希臘 /古羅馬 /歐洲中世紀(jì) /文藝復(fù)興 /新古典主義 /后現(xiàn)代主義 哥特式 /巴洛克 /洛可可 /木條式 /園林 /概念式 歐陸 /新古典主義 /現(xiàn)代主義 /異域 /普通 /主題 5. 按建筑物的類型分 住宅 /別墅 /寫字樓 /商業(yè) /宗教 本報告是嚴(yán)格保密的。一般是以下幾種設(shè)計元素的結(jié)合： ，一般外立 面材質(zhì)為暖色系，如磚紅色；有 木質(zhì)白色條狀飾條，或者石灰?guī)r 細(xì)節(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的。其中一條連續(xù)的多功能步行街以及湖畔英式廣場成為總體規(guī)劃的主軸線，也是居民及游人進(jìn)行集會、表演、休閑、交往的好去處，層次豐富，引人入勝，整體氣氛充滿生活情調(diào)和樂趣。 西班牙建筑風(fēng)情以“含蓄中的震懾力”著稱，在世界建筑界獨(dú)樹一臶。 聯(lián)盟新城 7期風(fēng)格構(gòu)想二：西班牙建筑風(fēng)格 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 一、聯(lián)盟新城 7期土地狀況概述 二、鄭州房地產(chǎn)市場分析 三、鄭東新區(qū)區(qū)域競爭項目分析 四、聯(lián)盟新城 15期產(chǎn)品風(fēng)格回顧 五、建筑風(fēng)格構(gòu)想 六、聯(lián)盟新城 7期產(chǎn)品定位建議 42 目錄 本報告是嚴(yán)格保密的。可填補(bǔ)中原市場空白，引領(lǐng)建筑潮流。 47 英倫風(fēng)格產(chǎn)品建議參照 社 區(qū) 中 心 設(shè) 立 典 型 的 英 倫 建 筑 精 神 堡 壘 本報告是嚴(yán)格保密的。 英倫風(fēng)格產(chǎn)品建議參照 本報告是嚴(yán)格保密的。 53 現(xiàn)代創(chuàng)新中式 本報告是嚴(yán)格保密的。 55 一、容積率為 ,疊加復(fù)式 +五層帶電梯花園洋房（ 90/70限制） 二、容積率為 ,疊加復(fù)式 +五層帶電梯花園洋房（不受 90/70限制） 聯(lián)盟新城七期項目開發(fā)經(jīng)營方案建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 方案二投資估算表1 銷售均價： 11958 凈利潤率： ％ 序號 項目 金額 (元 ) 建筑面積樓面價格 (元 /M2) 比重（ %） 一 土地費(fèi) 237,619, 2, 二 前期工程費(fèi) 32,039, 三 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 48,351, 四 建筑安裝工程費(fèi) 169,841, 1, 五 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 39,788, 六 管理費(fèi) 13,383, 七 開發(fā)間接費(fèi) 17,844, 八 銷售費(fèi) 22,306, 九 開發(fā)期稅費(fèi) 80,894, 十 財務(wù)費(fèi) 14,920, 合計 676,990, 7, 總建筑面積 88, 總可售面積 71, 銷售收入 開發(fā)類型 可售面積（米） 均價 總價 多層 71, 11, 858,644, 車位 100, 33,600, 合計 892,244, 總投資 676,990, 利潤 215,254, 稅前銷售利潤率 % 所得稅 53,813, 凈利潤 161,440, 稅后銷售利潤率 % 本報告是嚴(yán)格保密的。考慮到鄭東新區(qū)土地資源稀缺，龍湖南區(qū)已基本無供商品房開發(fā)的住宅用地，同時鄭東新區(qū)東風(fēng)路以北的土地推出價格預(yù)計將超過 400萬元 /畝，未來鄭州市房價仍將保持較快的增幅，該項目樂觀價格是可以實現(xiàn)的，且伴隨著東風(fēng)路北新區(qū)土地的推出，新區(qū)房價有可能出現(xiàn)大幅上漲，我們預(yù)計按方案二實施該項目住宅均價將突破 13500元 /平方米，按 15%的稅后銷售利潤率計算，項目最高可承受地價將超過 300萬