匯佳園商業(yè)部分產(chǎn)品定位報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 生活設(shè)施的商務(wù)主題生活中心。 ? 因考慮大面積出租，與知名餐飲服務(wù)企業(yè)合作，應(yīng)盡早確定合作品牌，協(xié)調(diào)制定外裝修方案。 ? 以景觀、燈光手段豐富，豐富其時(shí)尚現(xiàn)代的商業(yè)氣質(zhì)。 5. 此計(jì)算的前提條件為開發(fā)商設(shè)立經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一出租，以此保證經(jīng)營規(guī)劃的實(shí)施和租金的回收 4地層面 銷售面積 銷售單價(jià) 銷售 總價(jià) 單方首付 單方月供 單方日供 使用率 折合單位日租 考慮出租率后日租 如出租，年租金收益 區(qū)域?qū)嶋H租金價(jià)格 如出租，年租金收益 一層 2681 4 10724 2 220 10 15 12 二層 2721 154 7 10 7 三層 2501 99 5 7 4 四層 1398 66 3 4 合計(jì) 9301 4 24522.2 2地層面 一層 2298 10341 5 247.5 12 17 12 二層 2709 176 8 12 7 三層 2709 121 6 8 4 合計(jì) 7716 4 24969.6 總計(jì) 17017 1 49491.8 收益分析 銷售收益分析 注： 1. 計(jì)算前提為竣工后經(jīng)營兩年時(shí)帶租約銷售； 2. 計(jì)算考慮建筑使用率為 ； 3. 年出租率一層為 ，二層為 ，三四層為 4. 此處以銷售價(jià)格折合之租金僅為參考數(shù)值，用以比較與實(shí)際租金之間差異，實(shí)際招商時(shí)，還需考慮租金優(yōu)惠政策等。 /平米； ? 兩部分銷售額總計(jì) ，銷售均價(jià) /平米。 ? 以上為假設(shè)三層全部賣掉可得收益，如因高層經(jīng)營單位較大，不利于銷售，只賣掉 4地一二層和 2地一層，收入其余層面租金，則 ? 4地可實(shí)際銷售收益 ，銷售均價(jià) /平米； ? 2地。 ? 采取三年后帶租約銷售可增加盈利 ， ? 并年增加租金收益 950萬元。 項(xiàng)目概況 朝陽北路 一期產(chǎn)品 ? 項(xiàng)目位置 ? 4地位于朝陽北路與青年路交匯處，緊鄰城市交通主干道； ? 2地沿朝陽北路，緊鄰鐵路； ? 技術(shù)指標(biāo) 2地 4地 總計(jì) 用地性質(zhì) SOHO和主題性商業(yè)街 主題性社區(qū)商業(yè)配套 單位 平米 總建筑面積 35800 11000 46800 ? 交通環(huán)境 ? 青年路、朝陽路、朝陽北路構(gòu)成板塊整體的交通框架。 ? 城鐵 6號線規(guī)劃從西八里莊經(jīng)青年匯至常營， 2022年開工。 ? 代表項(xiàng)目：住邦 2022二期商業(yè)、韓 show商場和首創(chuàng)白云商場。 ? 集中百貨類： ? 超市類： ? 電器賣場類： ? 餐飲類： 。 ? 華堂商場延續(xù)傳統(tǒng)經(jīng)營方式，滿足日常消費(fèi)需求，保證其商業(yè)地位。 ? 區(qū)域內(nèi)聚集了 9余家大、中、小型超市（其中包括 4家便利店），主要分布在朝陽路兩側(cè) ? 樣本中 5000平方米以下超市 3個(gè)，三家面積合計(jì) 4300平方米 . ? 樣本全部在朝陽路沿線 ? 大型超市僅有易初蓮花一家，規(guī)模占總供應(yīng)量 66%，達(dá) 8500平米，輻射整個(gè)區(qū)域消費(fèi)人群。 ? 在建餐飲總供應(yīng)約 4萬平方米， 多為產(chǎn)權(quán)式銷售，品牌以休閑中小型餐飲為主； ? 品牌升級、環(huán)境改善將伴隨新項(xiàng)目迅速開展； ? 區(qū)內(nèi)餐飲設(shè)施從功能、檔次、面積，均無法滿足正常需求。 ? 目前區(qū)內(nèi)休閑娛樂場所總供應(yīng)量近 平方米，約有 ，檔次、經(jīng)營內(nèi)容和配套設(shè)施無法滿足未來需求； 市場供應(yīng) 租金水平 ? 該區(qū)域零售類租金水平如下： 單位 元 /平米 .經(jīng)營面積 .日 ? 集中商業(yè)類： ? 華堂商場： /平米，營業(yè)面積 24000平米。 ? 臨街商鋪類： ? 迪信通手機(jī)專賣： 8元 /平米，經(jīng)營面積 350平米，正對華堂商場。 ? 三星電子維修中心： /平米，營業(yè)面積 400平米。如仍延續(xù)此類形式，將面臨嚴(yán)峻的競爭。 ? 目前朝青板塊商業(yè)設(shè)施平均租金為 ? 零售類： ? 集中商業(yè)： 23元 /平米 .天 地下一層至地上 4層 ? 中型超市： /平米 .天 地下一層 ? 臨街店鋪： 610元 /平米 .天 地上一層 ? 餐飲類： ? 休閑餐飲： 611元 /平米 .天 地上一層 ? 中型正餐： 45元 /平米 .天 …… 二層 ? 大型餐飲： /平米 .天 …… 三 四層 ? 休閑服務(wù)、娛樂類： ? 休閑服務(wù) : /平米 .天 地上一層 ? 娛樂類： /平米 .天 地下一層、地上四層 市場研究 目 標(biāo) 客 群 ? 商業(yè)的主要客群來自： ? 青年匯佳園自身居民； ? 目前區(qū)域內(nèi)居民； ? 包括來自華紡易城、國美第一城、珠江羅馬嘉園等已入住的小區(qū)的居民及周邊臨近小區(qū)居民。 特征分析及品牌偏好 ? 喜歡變化，喜歡嘗試新鮮事物； ? 生活態(tài)度樂觀，對自己有要求，對未來更有追求； ? 渴望被關(guān)注、被周圍人羨慕、成為生活圈的焦點(diǎn)人物，是各種 VIP卡的持有者； ? 對生活要求高，但收入有限，不能完全達(dá)到理想狀態(tài)，追求折中解決方案。 ? 經(jīng)營方式影響商業(yè)氣氛及投資回報(bào)。
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