【正文】 其中餐飲和生活配套服務(wù)占主要部分，休閑、娛樂類也要適當規(guī)劃，如網(wǎng)吧，KTV，茶吧，棋牌室等。周邊居住區(qū)分析：本項目周邊的居住區(qū)主要有，康橋水都、天馨花園、世華佳苑、竹韻浩庭、海德花園等。本案東面現(xiàn)狀 南面現(xiàn)狀西面現(xiàn)狀 北面現(xiàn)狀二、項目SWOT分析項目基本層面分析：216。第二篇主要是對上海、寶山及區(qū)域的商業(yè)市場環(huán)境進行分析。前 言隨著寶山新區(qū)開發(fā)的加速，處于西城區(qū)的中心位置的楊行鎮(zhèn)，在住宅區(qū)大量發(fā)展的同時，商業(yè)也將隨之迅速發(fā)展，本項目正是在此大前提下進行的。第二篇主要在前期定位的基礎(chǔ)上，對本項目進行規(guī)劃和投資成本估算。本案對面為一個新規(guī)劃的住宅小區(qū)，西北面有濟光學(xué)院、楊泰小學(xué)和天馨花園，北面是竹韻浩庭和世華佳苑，西南面是康橋水都，東面臨近楊行鎮(zhèn)政府和舊廠房區(qū)域。人口分析：據(jù)統(tǒng)計，楊行鎮(zhèn)2004人口年為10萬多，人口密度一般，而規(guī)劃西城區(qū)的人口將達到20萬，地鐵一號線北延伸段的建設(shè)，三號線的延伸段建設(shè)，將進一步帶動人流的涌入，由于本項目的特殊地理位置，預(yù)計本項目周邊的人口也會將大幅增加。周邊相關(guān)商業(yè)設(shè)施分析：由于周邊地區(qū)主要是一些新建的住宅區(qū)，相關(guān)的商業(yè)設(shè)施和生活配套設(shè)施不全，商業(yè)氛圍不成熟，僅有能夠構(gòu)成競爭威脅的是北上海商業(yè)廣場，但它是一種shopping mall的商業(yè)模式，位置與相距較遠，格調(diào)較高，對此本項目應(yīng)針對性的回避其長處，采取差別定位。辦公樓市場分析：而隨著新區(qū)的開發(fā)，政府對寶山新城區(qū)的商貿(mào)和商務(wù)辦公的定位，辦公樓需求將會大量的增加，通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在西城區(qū)，有一定檔次的辦公用樓幾乎為零，本項目的辦公用樓將會彌補當?shù)厥袌鲞@方面的空缺，為以后的辦公樓發(fā)展方向也起到一定的指引作用。 規(guī)劃優(yōu)勢，本項目正好處于寶山區(qū)政府的西城區(qū)規(guī)劃中心區(qū)，緊臨楊行鎮(zhèn)政府，政府規(guī)劃為中高檔住宅區(qū)和現(xiàn)代化新商業(yè)區(qū)，而本項目的建設(shè)恰好符合政府的政策導(dǎo)向和未來地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的方向。216。216。項目客觀劣勢分析（Weakness）：216。辦公樓也沒有形成一定的概念，對本項目辦公樓項目的發(fā)展影響較大。 項目與水產(chǎn)路有一定的距離，與水產(chǎn)路的過路人有一定的距離。216。216。216。 216。三、項目定位產(chǎn)品市場定位鑒于本案的特點、相關(guān)規(guī)劃、當?shù)氐膶嶋H情況和開發(fā)商的要求，結(jié)合對當前商業(yè)房產(chǎn)市場環(huán)境的研判，我司認為本案的市場定位為：集辦公、餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合性產(chǎn)品客戶定位由于上海的總體特點，商業(yè)具有獨特的優(yōu)勢，相關(guān)投資也十分火爆，另一方面，受政府對住宅投資的打壓和住宅價格居高不下的影響，原先對住宅的投資資金將會部分的轉(zhuǎn)移到商業(yè)項目，從而構(gòu)成對商業(yè)項目投資的另一個來源。外地人：這主要是上海其他地方的投資客和江浙一帶的投資客，其中，其他地方上海人和浙江人占據(jù)著絕對的購買主力，他們主要以投資為目的，看重商業(yè)的發(fā)展前景，對整個商業(yè)環(huán)境和相關(guān)政策有著十分熟悉的了解。前商業(yè)街的層面積為1800平米，后商業(yè)街的層面積為720平米，商業(yè)街為三層。前商業(yè)街規(guī)劃中高檔餐飲、大眾餐飲、特色餐飲類和生活配套類，如銀行，便利店，美容美發(fā)。東樓和西樓兩層以上為辦公樓。商業(yè)街靠近東樓規(guī)劃為大眾化和特色化餐飲，大約占商業(yè)街總面積的50%左右；靠近西樓的規(guī)劃為一些便利店、銀行、干洗店、美容、網(wǎng)吧等生活服務(wù)類，避免與東面的干擾，中間建議規(guī)劃一個過道。辦公環(huán)境，主要體現(xiàn)在高層的辦公樓上，以現(xiàn)代化為主體，注重辦公的便捷化與信息化。而2004年是上海商鋪市場的健康發(fā)展年，租金穩(wěn)中有升，對穩(wěn)定鋪價起著十分重要的作用，投資商鋪皆有不錯的業(yè)績。宏觀調(diào)控政策的影響還將延續(xù)下去，幫助上海商鋪市場擠出了部分泡沫，并對今后上海商鋪良性發(fā)展產(chǎn)生作用。從商鋪租金來看，上海商鋪市場已經(jīng)開始出現(xiàn)分化現(xiàn)象，根據(jù)上海商業(yè)網(wǎng)點辦公室和在行咨詢機構(gòu)公布的“上海商業(yè)街租金行情”反映：同樣規(guī)模社區(qū)的租金價格相差十倍以上，上海市級商業(yè)街的租金價格也有各自的不同表現(xiàn)，如南京路租價上挪，而四川北路由于市政建設(shè)，業(yè)態(tài)調(diào)整等原因，目前租價處于低位。由于上海商鋪供應(yīng)量減少，投資者對物業(yè)長期擁有和市場惜售心理漸漸加重，導(dǎo)致市場投機資金減少而市場穩(wěn)定性加強。而寶山新城的商業(yè)商鋪走好還有待于鋼鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市區(qū)人口導(dǎo)入情況。 服務(wù)業(yè)態(tài)商鋪價值上升，實物銷售業(yè)態(tài)商鋪價值滯脹不同用途的商鋪價格分化，服務(wù)業(yè)態(tài)的盈利能力加強，流通業(yè)態(tài)競爭及商鋪供應(yīng)量放大導(dǎo)致不同用途商鋪的價格分化。通過對近3年上海商業(yè)房產(chǎn)市場一些發(fā)展特點和現(xiàn)狀分析，我司對上海商鋪市場的發(fā)展趨勢總結(jié)出以下幾點：（1）商業(yè)用房新開工、竣工均呈現(xiàn)大幅度放量，并逐步向外圍區(qū)域延伸；（2）規(guī)模性物業(yè)比重將繼續(xù)增加，單個物業(yè)的體量有放大的趨勢；（3）中外環(huán)線、近郊城鎮(zhèn)將成商業(yè)房產(chǎn)供應(yīng)主力陣地；（4）商業(yè)用房的租賃和銷售仍將并駕齊驅(qū)；（5）隨著新建新建住宅區(qū)的增加，相關(guān)配套的商業(yè)用房需求也隨之增加；（6）由于對住宅用房趨緊的宏觀經(jīng)濟政策，商業(yè)用房的需求也受此影響；（7）商業(yè)用房短期內(nèi)仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)；（8）休閑服務(wù)類商鋪未來需求來將進一步放大。%112月177。從2004年寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)投向看，增長4倍；，%，%；，%。%，其中，%；，%；，%。 附2：2005年1季度商業(yè)銷售額情況 2005年12月寶山區(qū)商業(yè)市場數(shù)據(jù) （單位：萬元)　1月177。%，%，%，%。東城區(qū)：即淞寶中心商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)寶山的繁榮與繁華，以牡丹江路為軸心，成為區(qū)內(nèi)品牌經(jīng)營、文化娛樂和休閑服務(wù)的區(qū)域性商業(yè)中心。兩島地區(qū)：以滿足長興、橫沙兩島居民日常生活消費需求為主，同時努力適應(yīng)海島休閑旅游和生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要，提高配套商業(yè)服務(wù)?！　倪@些統(tǒng)計的數(shù)字顯示，寶山區(qū)的日常消費水平相當高，在滿足基本的生活消費外，市民對于餐飲，休閑娛樂等消費也具有很高的水平。隨著西城區(qū)建設(shè)的進一不深入，西城區(qū)的商業(yè)發(fā)展也面臨著很好的機遇，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：216。 寶山西城區(qū)原有的高起點規(guī)劃，使得商務(wù)、物流等企業(yè)對區(qū)域內(nèi)的辦公樓需求增加，區(qū)域內(nèi)辦公樓市場存在很大的需求。%112月177。比較本案周邊相關(guān)項目，特別是北上海商業(yè)廣場，有針對性的選擇市場切入點，并初步提供了兩套建設(shè)方案，供開發(fā)商選擇。49 / 49