【正文】 向。涵蓋單體別墅、雙拼別墅、聯排別墅、疊加別墅等多種建筑形式，由香港華藝設計顧問有限公司擔綱建筑設計，加拿大奧雅園境師事務所負責景觀營造。項目毗鄰凈月潭國家級森林公園，與長影世紀城僅一路之隔，整體規(guī)劃由建筑界泰斗齊康院士領銜設計，景觀規(guī)劃由加拿大奧雅園境師事務所主持，項目選擇與長春同緯度氣候條件接近的北美坡地別墅建筑做為參照，完美地表現出北美建筑風格的渾厚莊重及與自然景觀的融洽，讓客戶零距離感受純正別墅生活的品質，零距離感受異國風情的尊崇 ： 開發(fā)商：吉林 省天元房地產開發(fā)有限公司 開盤日期：未知 項目位置：凈月區(qū)凈月旅游開發(fā)區(qū)凈月分團 36 號 項目概況：已經竣工；占地面積： 50000 平方米；建筑面積： 47000 平方米；容積率：；綠化率： 40%；樓層狀況： 6 層；客戶數：未知 中國最大管理資源中心 價格： 1880— 2450 元 /平米 廣告投放：無 裝修狀況：毛坯 入住率： 35% 周邊配套：精致會所、室內網球場、師大附中、附小、農行、工行、中日醫(yī)院、 玉潭鎮(zhèn)醫(yī)院 交通情況： 1 160 路 建材設備：未知 項目定位與特色：山清水秀，空氣清新，小區(qū)內 20000 平方米 主題公園、 5萬余株花卉與凈月潭國家級森林公園相互滲透，處處融合。 ：易學思想與中國傳統(tǒng)古典建筑相結合 第五章 項目規(guī)劃 一，項目地塊概況： 項目為于長春市南部凈月開發(fā)區(qū)內，項目內部平原略有緩坡，東西都為高地；凈月大街以西，長大公路以北，國家級森林公園凈月潭正門斜對角，屬于二類建筑用地，基本長方形，東西長、南北短，占地面積 120000 平米。 ：資金有限，冬季節(jié)無法開工 三、建筑空間布局： ：以傳統(tǒng)易學八卦形狀規(guī)劃，水系穿插其中，和諧統(tǒng)一；以酒店廣場為中心向四周進行由動至靜的過渡。兩棟高層將成為凈月地區(qū)標志性建筑。 ﹡ B 酒店為度假酒店：每套面積 50— 200 平米不等，內部相關配套設施完備。外觀設 計巧妙運用各種建筑符號，充分體現中國古典建筑精華，強調其實用性。 ：位于國家級森林公園對面，樹木眾多，政府在未來幾年內將對改地區(qū)綠化項目支持；總體綠化思想為：產權酒店商業(yè)區(qū)少量種樹，景觀規(guī)劃成將樹“種”在建筑群內，樹木為落葉木，沿路栽種，并有少量耐壓草坪，廣場上設立花壇；以蘑菇的形式設立建筑小品用以隱藏背景音樂音箱；別墅休閑區(qū)大量種樹，景觀規(guī)劃成將建筑“種”在樹林中，大面積草坪，草坪上種低矮的樹木，用鮮花帶將去內個配套分為休閑區(qū)、運動區(qū)、學習區(qū)、住宅區(qū)，除別墅建筑和小區(qū)街道以外均為草坪，大量種植低矮樹木，使別墅隱藏在樹木中，增強其私秘性。 ：①酒店廣場：中央設音樂噴泉，晚間噴泉開放，廣場內部設名人雕塑和建筑小品，背景音樂（古典樂器演奏），飼養(yǎng)和平鴿，適當頻率播放露天電影。 ：泛地產開發(fā)思路，項目一期為產權酒店及商業(yè)區(qū)，活躍旅游區(qū)商業(yè)氣息；二期為別墅休閑區(qū)，以前期的商業(yè)配套吸引消費者入住，總體帶動項目升值。 四、建筑風格定位、色彩計劃 ：易學思想與古典田園建筑相結合。不但有效 回籠資金而且保證價格上漲。房地產市場的發(fā)展是宏觀經濟走強的結果，而房地產業(yè)的發(fā)展，對國民經濟增長的貢獻又具有支柱性的作用 。 國家限制高檔低密度社區(qū)開發(fā)，將使項目絕版 二、項目需求分析 ： 1）總體經濟態(tài)勢良好， GDP 顯著增長，有效刺激房地產需求 2）棚戶區(qū)改造政策的有效推動：該部分人家庭條件并不是很好，很少有能力 購買新房，這將有效刺激二手房市場發(fā)展，間接刺激新房市場。 4）別墅是身份的象征，住別墅的都是富人這一傳統(tǒng)思想影響長春的消費者，部 分希望張顯身份的消費者渴望購買高檔別墅 3．產權酒店項目需求分析： 1）長春居民生活水平提高，很多市民有旅游度假的觀念，但由于假期短，去外地不方便，長春迫切需要一部分建在旅游區(qū)的酒店 2）五一、十一、新年三個長假的實行，使得旅游成為可能 3）普通酒店消費者沒有產權，不利項目回款 三、項目 SWOT 分析 1．別墅項目 SWOT 分析 1）優(yōu)勢分析 [Strength]： ①泛地產概念的規(guī)劃思想，結合旅游區(qū)獨特的天然資源，即清凈又不缺乏商氣。 ④建筑密度低：在適當的資金快速回籠基礎上，容積率控制在 左右，在綠化上充分利用空間，建筑間距的增大讓私密性得到充分體現。 ⑨配套設施完善，臨近路面宣傳力強 ⑩裝飾材料符合健康標準 2）劣勢分析 [Weakness]： ①遠離城市的郊區(qū)在清凈的同時對業(yè)主的教育生活也有一定不利影響 ②項目占地較大，工程期長。 4）市場機會 [Opportunity]： ①詳細了解周邊別墅的情況，在價格和風格上都可更好定位于客戶。 ③長影世紀城等設施的建設，帶動凈月開發(fā)區(qū)整體形象上升，區(qū)域吸引力增強 ④亞泰集團擁有大量舊業(yè)主的資源，有利項目的廣泛傳播 ⑤一、二手市場的連動效應，能有效推動一手成交量上 升 ⑥長春政府不再批高檔別墅類項目，我們趕上了最后一班車 SWOT 分析 中國最大管理資源中心 1）優(yōu)勢分析 [Strength]： ①位于國家級森林公園凈月潭正門對面，風景優(yōu)美，高質量的專業(yè)酒店管理公司管理，對外經營 ②建成后將成為凈月地區(qū)標志性建筑，氣勢恢弘 ③內部配套設施完善，性價比高 ④靠近凈月地區(qū)主干道，交通便利 2）劣勢分析 [Weakness]： ①產權酒店項目在長春剛剛興起，需要長期的市場培育 ②凈月開發(fā)區(qū)旅游景點較少，難以形成轟動市場效應 ③長春凈月潭旅游季節(jié)性較強，有明顯的淡旺季。 ③長春旅游市場快速發(fā)展，為旅游區(qū)的酒店提供發(fā)展機會 ④凈月潭和長影世紀城等旅游項目的建立，每年來凈月旅游的人數將大大增加 ⑤市政府推行各個經濟政策，有利吸引外來人口來長。泛地產的開發(fā)思想，在活躍商圈之后吸引消費者購買住宅；部分別墅采取訂制式，有效保證了資金回籠。和凈月潭旅游區(qū)合作，根據不同季節(jié)舉辦相應的活動 外來人口少，旅游區(qū)市場不熱擴大內需 市民對新生事物大多采取觀望態(tài)度。 。 2）成本加價法：項目成本為 4000 元 /平米，根據經驗分析房地產利潤應保持在 30%左右才能抵擋風險。 ：樹木草坪種植、枝葉修剪、樹木澆灌、花卉培植。 三、物業(yè)管理組織設置： 、考核：嚴格按照《國家物業(yè)管理規(guī)定》中對于物業(yè)人員要求的各項指標進行招聘選拔。 一、簡易：樸素、務實。 項目名稱 —— “易 林”從目標消費者的真實寫照和渴望高檔次的清靜自然的生活方式。 B酒店命名為靜觀臺：源自古詩《秋日》中詩句“萬物靜觀皆自得”。 ：按照 易學六十四卦將六十四棟別墅定為乾、坤、離、坎、震、艮、兌、巽?? ：略 三、標志、標準色、標準字體： ：抽象字體亞泰●易林，設計具有道家拂塵飄然效果 ：白色 ：隸書 第十章 項目營銷推廣方式 一、項目賣點提煉： ：毗鄰國家級森林公園凈月潭旅游區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)秀，空氣質量達標，地域稀缺，升值潛力巨大。 ：清靜中體驗尊貴生活 二，目標客戶群分析： ：長春近年來發(fā)展很快，目前全市累計批準外商投資 8000 余家，這些機關團體在長春活動頻繁，商務活動眾多，需要一些檔次較高，配套較全，環(huán)境優(yōu)良，功能設施完備的場所為其開展的業(yè)務、公館活動提供便利。本案的價格對于這些人接受不是太難，特別是社區(qū)的文化氛圍需要適合這部分人的身份地位。 ：投資保值心理多，很多人有多處住房。 B) 3)然后根據戶型結構，應在 Mb 的基礎上根據戶型系數（ C系數）確定不同戶型單位的均價 Mc，即 Mc=Mb*(1177。 B)*(1177。 報紙軟文： 穩(wěn)坐金鋪地，財源滾滾來 ———— 亞泰●易林、最安全的投資，最固定的回報 要投資、經營地產項目，穩(wěn)定是關鍵，穩(wěn)定的投資，才能有穩(wěn)定的回報。在風光 秀麗的阿爾卑斯山腳下、迷人的那塞河邊，都有產權酒店的影子。 最絕版的地段： 亞泰●易林就像一塊巨大的財富磁場，占據凈月核心地區(qū)，國家級森林公園凈月潭正門斜對角，總規(guī)劃占地面積 120000 平米，內含旅游商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)、別墅區(qū)等，每年將帶來上萬的中外游客。首期三成 30萬 *30%=9萬 ☆月供 =(貸款本金 *月利率 *(1＋月利率）總還款月數 )/(1＋月利率） *總還款月數－ 1)=（ 210000*? *（ 1+?） *120） /（ 1+?） *1201)=（ 842*120*）/*1201） =☆年供 =894*12=10728 元 ☆年客房收入 =（ 300*60%50） *365=47450 元；客房平均價格 300 元 /天，入住率 60%；平均變動成本 50 元 /天 ☆收益 =客房純利潤的 70%相當于 47450*70%=33215 元 ☆利潤率 =33215/300000=11% 開發(fā)商：吉林亞泰地產 規(guī)劃設計：吉林規(guī)劃設計院 景觀設計：德國工大景觀設計公司 全程策劃：長春工業(yè)大學廣告學系 李洪鋒 平面廣告： ※文案一： 穩(wěn)坐金鋪地，財源滾滾來 中國最大管理資源中心 長春首個中檔產權酒店登陸長春，位于國家級森林公園凈月潭正門斜對角，獻給 長春商家最穩(wěn)定的投資、最安全的回報。 90 年代，城市規(guī)劃繁榮了重慶路。 ※文案一： 第 1天：晴 風力 3— 4級 車速 140 邁 行程：從市中心 —— 凈月潭 長春。 容積率， 60%綠化面積，只允許五分之一的地面生長房子，錯落、有致，像八卦圖一樣和諧，互調。 ※文案四： 第 4天：雨 無風 行程：茶莊 懂得生活，更懂得挑剔 細雨總是講述心 情的故事，讓那顆塵封的心，得到化解。 凈月地區(qū)標志性建筑，高 30米， —— 僅為 150 戶服務 ★第四階段 :(2020 年 10月 — 2020 年 6月 )別墅廣告 以別墅的宣傳為主 ※文案一：（概念篇） 即將開始的生活盛宴 享有少數人才能享有的！ 亞泰●易林譜寫長春居住傳奇 中國古典建筑風味，實現建筑與自然的完美統(tǒng)一 水林逸動之間，盡顯高貴之美 讓感官自由自在，心情怡然自得 64 戶上品別墅 64 戶私家專屬領地 亞泰●易林 即將開啟的生活盛宴 ※文案二：（形象篇） 代言一個時代的上層風景 易學講究和諧貫通，人與自然的天人合一是亞泰●易林的至高境界 漫步亞泰●易林，一步一景、一步一情 ??。盡顯尊貴繁華?？紤]這幾種媒介的效果比較好 ,也比較適合房地產項目 ,加上廣告對于消費者也有類似商圈的效應。 2）對于位置較差的單位掛出低價限量發(fā)售的牌子 3）將某棟位置較差的單位送給長春知名人事，之后大力炒做。另一方面，對客戶介紹說：由于我們樓盤銷售狀況 較佳，下星期開始提高銷價。 ： 1）在競爭對手附近打廣告，強占消費者 2）將毛坯裝修以清水房的概念宣傳 3）當某些配套設施不如競爭對手時，宣傳在我們這買房子，到競爭對手那邊享受配套。 2）以高端人群出現的活動現場為銷售契機，如高峰論壇會等。設立看房通道，道路兩邊布置鮮花或刀旗；施工通道應獨立，為保證本項目的形象，應做到文明施工。建議重點采納。 解決辦法：變產權酒店為小高層住宅。 通過開盤策劃宣傳亞泰●易林 —— 易學思想與中國古典建筑相集合的規(guī)劃思想和清靜中體驗尊貴的生活方式。 售樓處及其現場環(huán)境完工：售樓處是展示項目形象的窗口，而且大部分的銷售都是在現場完成的，因此在開盤前必須完成售樓處的環(huán)境工程。 現場平面圖： 五、開盤時間： 2020 年 6月長春春季房展會開幕第二天 六、開盤地點： 亞泰富苑一樓大廳 七、參加人員： 亞泰集團領導人 —— XXX、 XXX、 XXX 特邀嘉賓：政府官員、建設部建設局領導、市政府領導（具體紅包由亞泰集團負責發(fā)放） 媒體：吉林電視臺、首望都 市、新文化、交通文藝臺、長春電視臺（具體紅包由亞泰集團負責發(fā)放） 客戶：前期交納預定金的客戶。 亞泰富苑外面液晶屏幕播放開盤盛況 亞泰●易林狂歡人體彩繪秀：聘請長春知名禮儀公司模特，人數為 5 人