【正文】 中國最大管理資源中心 用靈魂撞擊夢想 用策劃超越夢想 亞泰●易林 全程營銷策劃方案 保密級別： AAAA 級 策劃人：李洪鋒 服務(wù)客戶：長春亞泰地產(chǎn)前 言 鄙人懶惰，加上對房地產(chǎn)市場也比較生疏，此篇策劃所有數(shù)據(jù)均為虛構(gòu)，切勿當(dāng)真。 策劃界藏龍臥虎，無論是地產(chǎn)，還是其他行業(yè)，見解超我遠(yuǎn)甚者眾多，班門弄斧，還請方家勿笑，多多指教。 言畢。各位看官注意，開壇說法 —— 第一章 市場總體概況 一、市場總體概況： 2020 年長春全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 15%。第一產(chǎn)業(yè)增加值 168億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 625億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)比重分別為 11%:%:%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 元，比上年增長 13%。 2020 年全國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 10561 元。由此看出長春遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)平均水平，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)能力。 全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 %,比上年上升 %。 經(jīng)濟(jì)學(xué)指出，人均國內(nèi)生總值在 3000 美元以下，會保持較旺盛的住房需求，由此可見 2020 年，長春房地產(chǎn)行業(yè)可能相應(yīng)進(jìn)入高速增長階段。 二、固定資產(chǎn)投資概 況： 2020 年（ 1— 10月），長春地區(qū)固定資產(chǎn)投資總額 億元，比上年增長 40%。其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 352 億元，比上年增長 %。農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 億元。房地產(chǎn)開發(fā)投資 78 億元，比上年增長 %。 三，利用外資： 全市新批外商投資 500 余家，比上一年增長 %，合同利用外資 300 億，增長 37%，在新批的外商投資企業(yè)中，總投資過億的有 97 家。全市外商投資企業(yè)完成產(chǎn)值 500 億，比上一年增長 90%，實(shí)現(xiàn)利潤總額 20 億元人民幣，比上一年增長 20%， 四，房地產(chǎn)市場概況： 隨著改 革的深入，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，各級政府也針對房地產(chǎn)出臺了各項(xiàng)政策。 2020 年長春房地產(chǎn)施工 520萬平方米，比上年增長 %，竣工面積 230 萬平方米，比上年增長 %。完成商品房銷售 億元，增長 25%，其中住宅銷售額 億元，增長 21%。商品房銷售面積 240 萬平方米，增長 %，其中住宅為 225 萬平方米，增長 10%。別墅 50萬平米，增長 3%。 2020 年長春市內(nèi)二手房成交面積 200 萬平方米，增長 20%。成交金額 45億元，增長 70%。 五，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)： 2020年長春市政府投資 25 億元實(shí)施多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，其中，新建北人民大街等六條街道，大修，中修 45 條主干道；輕軌二線主題工程完工；伊通河改造初步見效； 480億改造 108塊棚戶區(qū)；成功舉辦第四屆汽車博覽會；保護(hù)“偽皇宮”工作順利實(shí)施； 六，綠化情況 新增公共綠地 60 萬平方米，植樹 255 萬株，城市綠化覆蓋率達(dá) 20%，人均綠地 2平方米， 中國最大管理資源中心 游園綠地 10 處。 七，長春總體環(huán)境 長春具有“汽車城”，“電影城”，“科技文化城”，“森林城”的美譽(yù)。具有雄厚的資源，建成多個(gè)開發(fā)區(qū)，具有美好的發(fā)展前景。 總結(jié)： 1）長春經(jīng)濟(jì)勢頭好 ，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)；二手房的日益活躍對一手房有很大的促進(jìn)作用，加快房地產(chǎn)的資金流通。由于近年國家振興東北老工業(yè)基地，導(dǎo)致外商投資規(guī)模增大，且質(zhì)量高，贏利性強(qiáng)，大量的外資涌入會刺激長春高檔樓盤的銷售。 2）政府積極進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和綠化的建設(shè)，容易吸引外資，對發(fā)展經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)作用，也客觀上刺激了消費(fèi)者的需求，對房地產(chǎn)發(fā)展有利。 3) 房地產(chǎn)施竣工面積增加，未來一定時(shí)期內(nèi)，長春地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇。 4）長春房地產(chǎn)銷售以住宅為主，別墅市場比例不大，但也有所增長。 第二章 人口狀況 一，人口分布： 2020 年末全市總?cè)丝跒? 萬人，比上一年增加 萬人。市內(nèi)各區(qū)人口分布如下： ：面積 248 平方公里，人口 萬 ：面積 平方公里，人口 42 萬 ：面積 平方公里，人口 萬 ：面積 452 平方公里，人口 萬 ：面積 286 平方公里，人口 萬人 ：面積 1663 平方公里，人口 38萬 ：面積 平方公里，人口 萬人 二，生活指數(shù)： 居民生活水平持續(xù)提高。其中，城市居民人均可支配收入 8306 元 ，上漲 %。人均消費(fèi)性支出 元，上漲 12%。 總結(jié)： 1）人口主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的幾個(gè)區(qū)，且將達(dá)到飽和，城市化進(jìn)程將向郊區(qū)發(fā)展，這將刺激郊區(qū)的房地產(chǎn)需求。 2）居民生活水平提高，刺激地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。 3）農(nóng)村人口仍然較高，削弱城市化進(jìn)程，目前長春的購房政策將減少農(nóng)村人口，外來人口的涌入，刺激長春房地產(chǎn)市場發(fā)展。 第三章 長春房地產(chǎn)業(yè)概況 一，房地產(chǎn)開發(fā)： 2020 年長春房地產(chǎn)施工 520 萬平方米，比上年增長 %，竣工面積 230 萬平方米，比上年增長 %。完成商品房銷售 億元， 增長 25%，其中住宅銷售額 億元，增長 21%。商品房銷售面積 240 萬平方米，增長 %，別墅、高檔住宅投資： 億?？⒐っ娣e； 50143 平方米。別墅、高檔住宅銷售面積： 13924 平米。 2020 年長春市內(nèi)二手房成交面積 200 萬平方米，增長 20%。成交金額 45億元，增長 70%。 二，房地產(chǎn)政策： 2020 年我國加大對中小戶型、中低價(jià)位的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營分析檢測和引導(dǎo)，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，調(diào)整住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)穩(wěn)定房價(jià)，促進(jìn)合理住房消費(fèi)，指導(dǎo)各地改進(jìn)城市規(guī)劃管理方式，調(diào)控項(xiàng)目立項(xiàng)和土地供應(yīng)， 中國最大管理資源中心 及時(shí)安排并公布當(dāng)年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，控制套型結(jié)構(gòu)和價(jià)位，控制高檔住房的開發(fā)，增加中低價(jià)位的項(xiàng)目。 長春市決定有三年時(shí)間對城市 108 個(gè)棚戶區(qū)進(jìn)行改造，設(shè)計(jì)被拆遷房屋建筑面積 713 萬平方米，涉及居民近 10萬戶 35 萬人，其中 2020 年改造 240 萬平方米，涉及 33130 無房戶居民。 三，商品房空置面積： 950265 平方米，住宅 50765 平方米。其中 別墅、高檔主住宅： 3502 平方米， 經(jīng)濟(jì)適用房： 11367 平方米。 辦公樓 3793 平方米。 商品房空置率為 20%。 四，長春樓盤情況： 1，各片區(qū)樓盤情況： 1）寬城區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個(gè)數(shù) 8個(gè) 總體均價(jià) 元 /平米 住宅總體均價(jià) 2365 元 /平米 別墅，高檔住宅總體均價(jià)該地區(qū)無別墅，高檔樓盤在售 2）綠園區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個(gè)數(shù) 14 個(gè) 總體均價(jià) 元 /平米 住宅總體均價(jià) 2420 元 /平米 別墅，高檔住宅總體均價(jià) 3000 元 /平米 3）二道區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個(gè)數(shù) 10 個(gè) 總體均價(jià) 2540 元 /平米 住宅總體均價(jià) 2540 元 /平米 別墅，高檔住宅 總體均價(jià)格該地區(qū)無別墅，高檔樓盤在售 4）朝陽區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個(gè)數(shù) 12 個(gè) 總體均價(jià) 元 /平米 住宅總體均價(jià) 4000 元 /平米 別墅，高檔住宅總體均價(jià) 5000 元 /平米 5）南關(guān)區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個(gè)數(shù) 21 個(gè) 總體均價(jià) 元 /平米 住宅總體均價(jià) 3052 元 /平米 別墅，高檔住宅總體均價(jià)該地區(qū)無別墅，高檔樓盤在售 6）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個(gè)數(shù) 4個(gè) 總體均價(jià) 2210 元 /平米 住宅總體均價(jià) 2866 元 /平米 別墅，高檔住宅總體均價(jià)該地區(qū)無別墅，高檔樓盤在售 7）高新開發(fā)區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個(gè)數(shù) 12 個(gè) 中國最大管理資源中心 總體均價(jià) 元 /平米 住宅總體均價(jià) 元 /平米 別墅，高檔住宅總體均價(jià) 6000 元 /平米 8）靜月開發(fā)區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個(gè)數(shù) 13 個(gè) 總體均價(jià) 2000 元 /平米 住宅總體均價(jià) 2200 元 /平米 別墅，高檔樓盤總體均價(jià) 2880 元 /平米；（ 270 萬 /套） 表格分析：長春市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格總體以南關(guān)，朝陽，高新一部分向四周遞減，高檔樓盤主要集中在城市四周新開發(fā)地區(qū)，也就是高新，綠園，凈月等地，南關(guān)，朝陽，寬城作為市內(nèi)板塊，樓盤價(jià)格相對較高，但是相對來說規(guī)模不大，配套設(shè)施差，主要依靠公 共配套。高新區(qū)，凈月區(qū)隨著長春城市化進(jìn)程加快，以及市內(nèi)樓盤近飽和的因素，房地產(chǎn)交易開始活躍，在長春市政府提出長春的發(fā)展方向后，相信高新，凈月的房地產(chǎn)市場發(fā)展將更為迅猛。 ： 根據(jù)所調(diào)查的數(shù)家樓盤，長春地區(qū)交樓標(biāo)準(zhǔn)：住宅，毛坯房。高檔住宅別墅有簡單裝修。 ： 長春別墅資源少，價(jià)格集中在 3000 元 /平米左右。部分高檔樓盤達(dá)到 6000 元 /平米 ： 長春主要報(bào)紙有：新文化報(bào)，城市晚報(bào)，長春晚報(bào)，房地產(chǎn)報(bào) ,東亞經(jīng)貿(mào)新聞。 其中地產(chǎn)廣告刊登最多的是新文化報(bào)和 房地產(chǎn)報(bào)，其他報(bào)紙也有少量的地產(chǎn)廣告投放。 部分電視臺有房地產(chǎn)欄目，也有少量的廣告投放 戶外路牌仍然是房地產(chǎn)項(xiàng)目的主力媒介。 ： 目前長春房地產(chǎn)項(xiàng)目主要為三室兩廳，兩室兩廳；三房面積為 100— 135 平方米左右最為暢銷；兩房面積為 70— 85 平方米左右最為暢銷；面積在 150 平方米以上的四房銷售緩慢。 150— 250 平方米別墅銷售情況良好。 五、長春產(chǎn)權(quán)式酒店市場分析： 產(chǎn)權(quán)酒店最先起源于歐洲，開發(fā)商將整個(gè)項(xiàng)目劃分不同的部分，分別賣給消費(fèi)者，之后找專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行管理，消 費(fèi)者擁有房屋產(chǎn)權(quán)，得到年度分紅，并得到酒店管理公司一定時(shí)期的免費(fèi)入住。 長春產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展不充分，僅三星產(chǎn)權(quán)酒店一家，但產(chǎn)權(quán)酒店市場很有開發(fā)潛力，長春不僅輻射整個(gè)東北，且越來越多的南方人也到長春安家、投資，越來越多的人認(rèn)可長春，認(rèn)可長春未來的發(fā)展方向。 六、長春酒店行業(yè)（三星級以上）統(tǒng)計(jì)調(diào)查： 賓館名稱星 級地址入住率 長春紫荊花飯店五星長春市人民大街 5688 號抽樣調(diào)查平均入住率 60%部分可達(dá) 70%以上 . 中日友好會館五星長春自由大路 102 號 香個(gè)里拉大飯店 五星長春西安大路 569 號 名門飯店 五星長春人民大街 135 號 賓館名稱星 級 地址入住率 中國最大管理資源中心 雁鳴湖溫泉酒店四星長春市北環(huán)路 8777 號抽樣調(diào)查全年平均入住率 35% 長春花園酒店四星朝陽區(qū)創(chuàng)業(yè)大街 39 號 長春教育賓館四星經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)金川街 151 號 吉隆坡大酒店四星長春西安大路 823 號 樂府大酒店四星長春人民大街 1078 號 長白山賓館四星長春新民大街 1448 號 國際會展中心四星經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)會展大街 100 號 賓館名稱星 級地址入住率 長春華僑飯店三星長春市湖濱街 1號抽樣全年平均入住率 47% 長春金都飯店三星長春市西安大路 1077 號 長春天新飯店三星長春市北京大街 411 號 長春國貿(mào)飯店三星長春人民大街 2059 號 長春利洋大酒店三星長春朝陽區(qū)建設(shè)街 881 號 吉林省交通賓館三星長春解放大路 2518 號 國際大廈酒店三星長春西安大路 616 號 卓展天天酒店三星重慶路卓展時(shí)代廣場 612 亞泰大飯店三星長春人民大街 1968 號 長春龍達(dá)賓館三星長春吉林大路 283 號 第四章 項(xiàng)目定位： 一 .同類樓盤概況： 開發(fā)商：長春創(chuàng)實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)公司 開盤日期： 2020 年 9 月 18 日 項(xiàng)目位置：凈月區(qū) 凈月潭國家森林公園正門東北 200 米 項(xiàng)目情況：已經(jīng)竣工；占地面積： 50370 平方米；建筑面積： 36364 平方米；容積率： 1；綠化率： 56%；樓層狀況： 4層聯(lián)排別墅；客戶數(shù)： 139 價(jià)格： 3000— 4580 元 /平米 廣告投放：報(bào)紙 裝修狀況：毛坯 入住率： 45% 周邊配套：健身房，臺球室，師大附中，附小，二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，凈月商貿(mào)城，大學(xué)城商業(yè)街，工