【正文】 總建筑面積 萬平方米，高層住宅為主，部分商業(yè)用途用房為輔的綜合項(xiàng)目，共計(jì)有高層住宅戶數(shù) 1690 戶。 北 街 2. 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 數(shù) 值 居住區(qū)規(guī)劃總用地 Hm2 Hm2 58300 ①住宅用地 Hm2 ②公建用地 Hm2 ③道路用地 Hm2 5363． 6 ④公共綠地 Hm2 Hm2 居住戶數(shù) 戶 1690 居住人數(shù) 人 戶均人數(shù) 人 /戶 總建筑面積 萬 m2 積 萬 m2 ①住宅建筑面積 萬 m2 188251 ②公建面積 萬 m2 4005 萬 m2 58886 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 數(shù) 值 ①大賣場(chǎng)面積 萬 m2 ② 公建面積 萬 m2 地下車庫(kù)及人防 萬 m2 萬 m2 住宅平均層數(shù) 層 23 人口毛密度 人 /hm2 3 住宅建筑配套密度（毛） 套 /hm2 住宅建筑配套密度（凈） 套 /hm2 住宅建筑面積毛密度 萬 m2/ hm2 住宅建筑面積凈密度 萬 m2/ hm2 容積率 萬 m2/ hm2 停車率 % 停車位 輛 1295 地面停車率 % 地面停車位 輛 住宅建筑凈密度 % 60 建筑密度 % 綠地率 % 二、 序 言 《金江名都》 由 慶陽 市 金江 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (集團(tuán) )開發(fā)。 服務(wù)和管理不只是概念炒作、生搬硬套，更不能不思創(chuàng)新，墨守成規(guī) ,應(yīng)該科學(xué)、客觀地進(jìn)行物業(yè)管理設(shè)計(jì)和策劃， 物業(yè)公司在 資深管理人員 的指導(dǎo)下，為客戶度身定制服務(wù)及管理模式，踏踏實(shí)實(shí)地協(xié)助管理方抓好每個(gè)服務(wù)和管理細(xì)節(jié)，創(chuàng)立領(lǐng)先服務(wù)品牌，提升物業(yè)價(jià)值。 三 、物業(yè)管理內(nèi)容 物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)， 服務(wù)與業(yè)主 ，建立社區(qū)服務(wù)體系。 B、工作的多樣性 根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對(duì)象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。對(duì)于有些專項(xiàng)類別，如：車庫(kù)、 5 制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系 統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。通過對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng) 護(hù)。 公共管理 住戶裝修管理 在 jt 物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。 搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。 經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù) 即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種 無償 與 有償服務(wù) ，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。 管理方法 嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。 啟動(dòng) CI 系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。 精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。 開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng) 管理手段 啟動(dòng)思想工作機(jī)制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人感情，并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作，工作方式有談心、座談等。我們把將 培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置 。 工資獎(jiǎng)金重在考核。 管理工作的計(jì)劃性，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過 夜 ；如有特殊情況，經(jīng)物業(yè)相關(guān)部門核實(shí)批準(zhǔn)之后方可。 F、對(duì)于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車及扣押； 根據(jù)停車管理協(xié)議（配合政府相關(guān)執(zhí)法部門來處理） 同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對(duì)由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。 C、請(qǐng)您愛護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。 C、 請(qǐng)您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。 內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)） 9 3． 1 物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé) ?? 3． 2 經(jīng)理助理崗位職責(zé) ?? 3． 3 環(huán)境管理部主管崗位職責(zé) ?? 3． 4 保安部主管崗位職責(zé) ?? 3． 5 工程維修部主管職責(zé) ?? 3． 服務(wù)中心主管職責(zé) ?? 人員配置和人員的素質(zhì)要求 jt 物業(yè)管理的用人原則為 “ 精干、高效、敬業(yè) ” ，確定 “ 重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德 ” 的用人標(biāo)準(zhǔn)。 保安費(fèi)： 保安費(fèi)測(cè)算表（ 05） 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 金額（元 /月） 測(cè)算結(jié)果（元 /月 M2） 1 裝備費(fèi) 2 人身保險(xiǎn)費(fèi) / / 3 房租費(fèi) （暫不計(jì)） / / 4 聯(lián)建、治安費(fèi) 5 合計(jì) / 辦公費(fèi)：（全年開支辦公費(fèi)約 萬元） ?? 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)： ?? 法定稅費(fèi)： ?? 利潤(rùn)： 利潤(rùn)取 10%?? 12 管理成本匯總表見（ 06） 管理成本匯總表（ 06） 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（元 /月） 金額（元 /月 .平方米） 備注 一 管理成本 1 工資福利費(fèi) 2 維修及保養(yǎng)費(fèi) 共用照明 電梯 商業(yè)和住宅 水泵 3 綠化管理費(fèi) 4 清潔衛(wèi)生費(fèi) 5 保安費(fèi) 6 辦公費(fèi) 7 折舊費(fèi) 8 法定稅費(fèi) 商業(yè) 住宅 9 利潤(rùn) 商業(yè) 住宅 10 合計(jì) 商業(yè) 商業(yè)： 萬 M2 住宅 住宅 ： 萬 M2 七 、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 為將 jt小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國(guó)優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。 （二）環(huán)境管理 1按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次； 設(shè)制專有人員清查生活垃圾堆放，清理人員應(yīng)季節(jié)不同需及時(shí)清理的絕不拖延。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。零修現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)完 18 率 成；急修不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解決，并按照《維修回訪制度》進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤 03 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工 04 保潔率 99% 99． 5% 由專職保潔員進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清 ，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生 05 綠化完好率 95% 99% 制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象 06 道路、車場(chǎng)完好率及使用率 95% 99% 制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。檢查結(jié)果，如果是空置房，用短信的方式向業(yè)主反饋，并向業(yè)主提出相關(guān)建議，讓業(yè)主覺得自己的房屋就算沒有時(shí)間來看，物業(yè)公司也在照看著，放心讓物業(yè)公司去管理。 3. 維修速度：業(yè)主報(bào)修，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到業(yè)主報(bào)修現(xiàn)場(chǎng)，通過檢查判斷，立即向業(yè)主反饋維修信息，絕 不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時(shí)性），讓業(yè)主感覺到維修的 “ 深圳 速度 ” 。保潔員對(duì)每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進(jìn)行清潔、以保證高標(biāo)準(zhǔn)的清潔度。使 金江名都 的綠化特色與其他園區(qū)不同。 五、安防：根據(jù)物業(yè)公司的安防方案，使用比其他園區(qū)更高科技、更全面的安防系統(tǒng)，以便人防與技防相結(jié)合，提高園區(qū)的安全系數(shù)。 八、特約服務(wù)：增設(shè)更多、更方便的特約服務(wù)，如室內(nèi)安防系統(tǒng)、購(gòu)買機(jī)票、訂餐、旅游咨詢等，使業(yè)主更省心。退還鑰匙。 2 費(fèi)用使用： 管理費(fèi)主要用以支付下列各項(xiàng)之費(fèi)用：管理及其他服務(wù)人員酬金、津貼、福利及辦公費(fèi)用；公共地方安全管理服務(wù)；公共地方清潔服務(wù)；公共地方環(huán)境保護(hù)；公共地方園藝綠化；公共設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)等）；聘請(qǐng)專營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員之費(fèi)用；公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用； 其他管理上必須的支出。并每天按該金額的萬分之五收取滯納金。 5．管理費(fèi)用收繳工作規(guī)程 目的為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用收繳的規(guī)范管理，確保物業(yè)管理費(fèi) 30 用收繳工作的順利開展。 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收取。 物業(yè)管理費(fèi)用的計(jì)算日期是：每月的 30 日至下月的 30 日為 1 個(gè)月。 財(cái)務(wù)部根據(jù)工程部人員抄讀的水 \電 \氣結(jié)果、《維修單》的維修費(fèi)用和用戶使用物業(yè)的實(shí)際情況，將用戶的所有費(fèi)用及時(shí)計(jì)入電腦收費(fèi)系統(tǒng)。 2）由物業(yè)主任按其名單首次將《催款通知書》以人工派送的方式送給用戶，并由用戶在《通知簽收表》進(jìn)行簽收。 31 4） 《催款通知書》以書面形式和人工派送的方式傳達(dá)三次為準(zhǔn)。具體由客戶主任 根據(jù)公司要求組織落實(shí)。 3 職責(zé) 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)組織安排入伙工作。 工程部負(fù)責(zé)樓宇整改 的跟進(jìn)和水電的開通工作。 3）用戶定義：指物業(yè)所有權(quán)人（即業(yè)主）和物業(yè)使用人（即租戶）。 本規(guī)程中的 “ 入伙 ” 主要是指用戶入住。 3) “ 入口處 ” 標(biāo)明物業(yè)管理處的辦公地址和辦公時(shí)間。 入伙手續(xù)的辦理（詳見：入伙 手續(xù)流程圖） 1）在收樓驗(yàn)房時(shí)，客戶管理員應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主一起將水電表讀數(shù)抄錄在《房屋交接驗(yàn)收表》中。 7 辦理入伙手續(xù)流程圖 33 8 入伙流程說明 備件 業(yè)主辦理入伙手續(xù)前要備齊如下文件資料： 1）入伙通知書； 2）購(gòu)房合同原件、復(fù)印件； 3）購(gòu)房付款證明及復(fù)印件； 或領(lǐng)取物業(yè)管理費(fèi)、收費(fèi)憑證 。 簽署《業(yè)主公約》、《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，一式二份，業(yè)主簽署后各 留一份，其余交物業(yè)管理處留存。 驗(yàn)樓、收樓 1）業(yè)主或委托人在物業(yè)公司工作人員帶領(lǐng)下到所購(gòu)單元驗(yàn)樓。 9 按規(guī)定辦理水、電、氣、電話、有線電視及車位使用手續(xù)。 二次裝修驗(yàn)收程序 1 裝修驗(yàn)收分類 初驗(yàn)：當(dāng)裝修戶所有裝修工程施工完畢后，即可申請(qǐng)初驗(yàn)。 特殊情況：若裝修量小，項(xiàng)目簡(jiǎn)單，并且不涉及改造的，由物業(yè)管理公司認(rèn)可 初驗(yàn)或正式驗(yàn)收一次進(jìn)行。 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)在三日內(nèi)組織驗(yàn)收人員對(duì)裝修進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 正式驗(yàn)收合格后，由工程部簽署驗(yàn)收意見、姓名及日期，并在其裝修押金的收據(jù)上簽署裝修驗(yàn)收合格證明。管理處建議用戶應(yīng)為其所有的裝修工程向保險(xiǎn)公司購(gòu)買足夠的臨時(shí)保險(xiǎn)，諸如火險(xiǎn)、勞工險(xiǎn)、第三者保險(xiǎn)、或全保等，用戶可以根據(jù)實(shí)際需要與保險(xiǎn)公司接洽。 如管理處在合理基礎(chǔ)下行使職權(quán)，對(duì)個(gè)別用戶產(chǎn)生不便或損失，管理處將不承擔(dān)責(zé)任。我們對(duì)管理服務(wù)的整體設(shè)想可概括為： 打造 物業(yè)管理品牌 建設(shè)規(guī)范管理專業(yè)隊(duì)伍 38 實(shí)施酒店物業(yè)服務(wù)管理 提升管理服務(wù)重要措施 （一）、打造 物業(yè)管理品牌 金江名都 雖然地處 慶陽 市的非繁華地帶，但 具備規(guī)模和配套俱全、先進(jìn)的優(yōu)勢(shì)，具有創(chuàng)立品牌的先天優(yōu)勢(shì)。 （三）、實(shí)施酒店物業(yè)服務(wù) 管理 全面導(dǎo)入酒店式物業(yè)管理 在 金江名都 將全面導(dǎo)入 “ 以業(yè)戶為中心 ” 的酒店式商務(wù)物業(yè)管理，倡導(dǎo) “ 以人為本 ” 全方位個(gè)性化的業(yè)戶服務(wù)。也就是說 金江名都 物業(yè)管理應(yīng)圍繞業(yè)戶的服務(wù)需求，秉承 “ 以業(yè)戶服務(wù)為中心 ” 的理念，開展全方位的業(yè)戶服務(wù)。 建立、維系與供水、供電、供氣、電話公司、有線電視臺(tái)等部門的良好合作關(guān)系，在業(yè)戶收樓入伙辦理時(shí)可以及時(shí)開通或辦理以上各類服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)戶住得舒心。 提供一批品質(zhì)好、信譽(yù)好的裝修材料供應(yīng)商的資料，方