海拉爾項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 9 月末，海拉爾區(qū)房屋施工面積達(dá) 萬平方米，比上年同期增長 倍；商品房銷售面積 萬平方米，比上年同期增長 倍。 樓盤名稱 樓盤地 址 銷售價(jià)格 銷售率 備注 北國經(jīng)典 伊敏大街 2200－ 2400 一期售罄 二期未售 國貿(mào)花園 橋頭街 3300 一、二期都，銷售一般 最高售價(jià) 海晨嘉園 海拉爾橋西側(cè) 2200 一期售罄 二期未售 海橋家園 海拉爾橋西側(cè) 多層 2200 約 80％ 二期未售 7 電梯 2400 龍鳳家園 機(jī)場路 2100 約 75％ 總 結(jié)： 海拉爾房地產(chǎn)市場于 2020 年才進(jìn)入個(gè)快速發(fā)展階段； 2020年住宅施工面積為當(dāng)年銷售面積的 4 倍，后續(xù)的銷售壓力很大； 一級(jí)土地主要通過協(xié)議和拆遷置換取得， 隱形的供應(yīng)量比 較大；并且隨拆遷力度加大和中心城新區(qū)的建設(shè)，土地供應(yīng)量將更大， 那競爭會(huì)相當(dāng)激烈； 暫時(shí)市場上可售房源還較少，銷售情況比較好，明年又進(jìn)入一個(gè)供應(yīng)量高峰； 通過 到國貿(mào)花園的調(diào)研，項(xiàng)目的銷售情況不太好，可售房源很多； 項(xiàng)目地段是海拉爾絕無僅有的，從中可以看出， 3300 元 /平方米的售價(jià)在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)過高。 租用費(fèi)用為 5 元 / 畝 地塊購買方式為，土地及現(xiàn)有辦公大樓作價(jià)出賣，然后給 區(qū)政府在另一個(gè)地方建辦公大樓，再作價(jià)出賣給海拉爾區(qū)政府； 火車站地塊 本地塊位于規(guī)劃待建的海拉爾火車站南面， 處于城市北部， 地段一般；地塊占地約 12 萬平方米，東面臨近伊敏河， 周邊環(huán) 境較差；可以規(guī)劃為多層或小高層。 2） 如果住宅建為多層，雖然建安成本下降了近 600 元，但是，樓面 價(jià)升高了近500 元，且根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)情，高層比多層貴 100 多元 /㎡，所以，正好全部相抵消，投資收益率 所以沒有變 ，但總的投資成本和總銷售額 下降了 ； 關(guān)于火車站地塊 因?yàn)榈貕K涉及 6 萬平方米的房屋拆遷補(bǔ)償，按 1 比 1 的比例置換新樓面積； 占地 面積＝ 12 萬平方米 土地出讓金＝ 12 萬平方米 300 元 /㎡＝ 3600 萬 多層建安成本＝ 850 元 /平方米 （對方提供的數(shù)據(jù)） 高層建安成本＝ 1430 元 /平方米 勘查設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、配套費(fèi)、管理費(fèi)及稅費(fèi)總和＝約 384 元 /平方米 （對方提供的數(shù)據(jù)） 項(xiàng)目售價(jià)預(yù)計(jì)：根據(jù)現(xiàn)有樓盤 售價(jià)和地理價(jià)值等判斷，本項(xiàng)目多層售價(jià)在 2020－ 2100 元 /平方米比較合理；高層售價(jià)約 2300－ 2400 元 /平方米；這里都按保守價(jià)格來計(jì)算； 1） 如果項(xiàng)目全部建多層，容積率按 計(jì)算 總建筑面積＝ 萬平方米 樓面價(jià)＝ 230 元 / ㎡ 每平方米成本＝樓面價(jià)＋建安成本＋其他配套及稅費(fèi) ＝ 1464 元 /㎡ 11 總投資成本＝總建筑面積每平方米成本＝ 億 總銷售額＝（總建筑面積－補(bǔ)償面積）銷售價(jià)格 ＝ 億 根據(jù)上面計(jì)算，即使樓盤全部賣完，仍虧損 3640 萬元，所以，不具有投資意義； 2） 如果項(xiàng)目全部建高層，容積率按 3 計(jì)算 總建筑面積＝ 36 萬平方米 樓面價(jià)＝ 100 元 / ㎡ 每平方米成本＝樓面價(jià)＋建安成本＋其他配套及稅費(fèi) ＝ 1914 元 /㎡ 總投資成本＝總建筑面積每平方米成本＝ 億 總銷售額＝（總建筑面積－補(bǔ)償面積）銷售價(jià)格 ＝ 億 根據(jù)上面計(jì)算，即使樓盤全部賣完，只能賺 1000 萬元， 但總投資卻近 7 億， 不具有投資意義；
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1