論物業(yè)管理公司與開發(fā)商權責的區(qū)分-論文-預覽頁
【正文】 開發(fā)商的責任和權利分不清 正是因為物業(yè)公司同開發(fā)商之間的關系不明確，使得雙方的權利與責任沒有明顯的劃分標準。房地產(chǎn)的竣工驗收是將產(chǎn)品交付使用；而物管的驗收是委托管理。權利和責任不分明是發(fā)生糾紛產(chǎn)生矛盾的根源。但 由于物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商自行組建的，所以，開發(fā)商便 將建設過程中的隱患推到物業(yè)公司頭上，而物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)費首先來源于開發(fā)商，它不得不聽從其安排，否則就只有走人。 物業(yè)管理糾紛的情形多種多樣，較為復雜，主要表現(xiàn)在以下一些方面：首先，開發(fā)商和物業(yè)管理公司交接不到位，雙方的權利、義務關系沒有協(xié)調好，導致物業(yè)管理混亂。已經(jīng)處于優(yōu)勢一方的開發(fā)商得寸進尺，在開發(fā)房地產(chǎn)中屢屢違約不按《商品房買賣合同》履約，嚴重侵害了購房消費者的合法權益，諸如開發(fā)商無視雙方約定的交房條件：交房時還未達到一戶一表居民生活用水用電，小區(qū)道路未開通，消防未驗收合格，小區(qū)綠化為到位，甚至擅自變更設計等。 物業(yè)管理中存在大量糾紛，其根源在于物業(yè)管理各方的責、權、利不一致，存在不公平、不合理之處。 開發(fā)商和物業(yè)公司的關系呈現(xiàn)出 “ 父子關系 ” 或是 “ 兄弟關系 ” ， 這使得在房屋驗收和接管過程中，物業(yè)公司不敢為業(yè)主把關，為日后的糾紛埋下了隱患。企業(yè)創(chuàng)品牌，人是最關鍵的因素，這是因為，物業(yè)管理企業(yè)的競爭，歸根到底是人才的競爭。據(jù)調查表明，物業(yè)管理糾紛中有近 70%是開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)糾紛， 由于房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，小區(qū)分期建設及附屬配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套設施如水、電、氣等工程不配套，遺留了一些問題，這些遺留問題長期得不到解決給物業(yè)公司后期工作的開展帶來了不少困難，嚴重影響到物業(yè)公司的服務質量。這本來是應該由開發(fā)商解決的問題，但是，業(yè)主在找開發(fā)商交涉、索賠中得不到滿意答復時就會 直接將矛頭對準了物業(yè)公司，此時物業(yè)公司就成為了開發(fā)商的“替罪羊”。而這些問題屬于業(yè)主與開發(fā)商簽訂購房合同的約定范疇，而非物業(yè)公司的 ?管理 ?范圍。 ”北京安信行物業(yè)公司市場總監(jiān)表示，如果開發(fā)商不愿意投入經(jīng)費解決遺留問題，物業(yè)公司完全可以選擇不進入。這也為日后頻發(fā)物業(yè)糾紛埋下了隱患。 具體原因有以下幾點 ： 首先， 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理是以房地產(chǎn)業(yè)為依托發(fā)展起來的，作為其一個售后服務部門，并沒有引起政府和相關部門的重視，加之物業(yè)管理所涉及的部門過多、服務種類復雜，因而導致政府制定的物業(yè)管理法規(guī)不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要，尤其是在規(guī)范物業(yè)管理市場方面，沒有一個具有針對性、指導性的文件或法規(guī)。 物業(yè)管理相關的法律法規(guī)不完善 物業(yè)管理規(guī)范性文件不是很多，可操作性也不是很強，目前除了建設部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》和國家發(fā)改委、建設部共同 發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》外，我國的《民法通則》、《合同法》等法律中尚無專門物業(yè)管理的規(guī)定，加之已有法規(guī)的規(guī)定又不夠詳盡，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度?？墒沁@些法規(guī)制度雖然存在，但相關政府機構沒有落實監(jiān)管或監(jiān)管不力，引致漏洞。牌子是新的，但機制和觀念是舊的，開發(fā)商本想早樓盤樹品牌，可由于“肥水不流外人田”的觀念的支配成立的物業(yè)公司，實質上是開發(fā)企業(yè)母體所附屬品，是“老子”與“兒子”的關系開發(fā)中留下的問題由“兒子”承擔。 只有這樣才能徹底理清物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關系，讓物業(yè)公司真正從開發(fā)商中間 獨立出來，物業(yè)公司需依靠本身的實力而不是事事都要依賴于開發(fā)商這棵大樹。當業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生爭議時，物業(yè)公司往往會維護開發(fā)商而不是業(yè)主的利益。為此盡快劃清物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間的權責關系就顯得尤為重要了 ， 要劃清物業(yè)公司與開發(fā)商的責任界線就必須做到以下幾點： 首先， 與開發(fā)商撇清關系，自主經(jīng)營，主動撲捉商機、積極參與市場競爭，在競爭過程中一方面培養(yǎng)和提升員工隊伍的整體素質和業(yè)務能力，另一方面不斷積累經(jīng)驗、改進服務中的不足之處，從而逐漸增強自身實力，為同開發(fā)商建立平等的合作機 15 制奠定基礎。對于其他質量問題，可約定期限由開 發(fā)建設單位負責維修，也可以采用費用補償?shù)霓k法 ，由接管方處理。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量承擔責任。為盡 16 快發(fā)揮投資效益，開發(fā)建設單位應及時提出接管驗收申請。政府應首先完善物業(yè)管理領域的相關法律法規(guī)，旨在規(guī)范物管企業(yè)和業(yè)主雙方的行為，這樣才能使物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有法可依。雖然任何一個行業(yè)都有義務承擔相應的社會責任，物業(yè)管理行業(yè)也不例外，但現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)屬于相對新興的服務行業(yè)，而且是微利行業(yè)，沒有能力承載過多的社會責任，所以，對于物業(yè)管理行業(yè)承擔的社會責任政府是否可以考慮給予一定的政策補助，來扶持這個還處在 “幼兒 ”階段的行業(yè) 。對于廣大業(yè)主，應通過多種形式和多種渠道的深入溝通與交流，贏得他們的 支持，使他們能與物管企業(yè)一起為小區(qū)的建設、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展添磚加瓦，最終達到雙贏。一方面通過與媒體合作，廣泛宣傳物業(yè)人良好的精神風貌；另一方面，鼓勵行業(yè)內(nèi)文字駕馭能力較強的同志加強物業(yè)管理行業(yè)的政策宣傳工作，引導業(yè)主明白消費，讓廣大業(yè)主了解物管、理解物管，進而支持物管 。要多渠道多形式引進高素質的管理和專 業(yè)技術人才，同時制定一系列的優(yōu)惠政策留住人才，既要做到引得進、留得住，更要做到留人留心留智，依靠人才來提升行業(yè)的管理水平和經(jīng)營水平。因此從法律上補足這一盲點是解決此類問題的重中之重。 2020 年發(fā)布的《物業(yè)管理條例》可以說是物業(yè)管理制度 發(fā)展 中的一個里程碑。嚴格實施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。因此，新的物業(yè)管理條 例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨立等原則。實際上，分業(yè)經(jīng)營以后，互相形成了一種制約關系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對今后入住的業(yè)主負責，對開發(fā)商的前期行為進行監(jiān)督，使得整個物業(yè)的前期開發(fā)建設過程，為后來的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個良好的條件。 有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立
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