論物業(yè)管理公司與開發(fā)商權(quán)責的區(qū)分-論文(存儲版)
【正文】 走向市場，向市場要效益，在市場競爭中求生存求發(fā)展，以適應市場經(jīng)濟的發(fā)展要求。我國新的物業(yè)管理條例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)公司應當由業(yè)主組成的業(yè)主大會來確定。落實物業(yè)的保修事宜。接管單位應在 15 日內(nèi)審核完畢，及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。 喚起社會各界的呵護和業(yè)主的理解。 大力加強行業(yè)隊伍建設。從 立法上明確劃分建設單位與物業(yè) 管理企業(yè)的權(quán)利、義務和責任（包括前期物業(yè)管理）。物業(yè)管理應該是住宅小區(qū)建設完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個物業(yè)管理公司來進行管理的。個人認為，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)應當做到以下 幾點：一要結(jié)合國外先進物業(yè)管 19 理體制，逐步完善我國物業(yè)管理體制；二加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理，對其資質(zhì)進行審查，進行業(yè)主招標，提高設立物業(yè)公司的條件，逐步實現(xiàn)規(guī)范化管理；三創(chuàng)造、完善、維護公平競爭的物業(yè)管理市場機制，杜絕開發(fā)商自己建房自己設立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當時候盡快采取公開由業(yè)主進行招標的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績突出、物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高、責任心強的公司進行管理；四、由政府部門規(guī)定業(yè)主委員會成立時間，督促開發(fā)商及時成立業(yè)主委員會。 參考文獻： [1]宋建陽，物業(yè)管理概論，華南理工大學出版社 [2]趙永 莊，物業(yè)管理理論與實物，冶金工業(yè)大學出版社 [3]王家福，物業(yè)管理條列解釋，中國物價出版社 [4]梁慧星，中國物權(quán)法研究，中國法律出版社 [5]崔藝紅，商品住宅物業(yè)糾紛問題的法律思考，西安財經(jīng)大學出版社 。例如深圳的一些開發(fā)商，自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會上選聘。但由于其本身條文規(guī)范相對原則、涉及面較窄等問題，對在現(xiàn)實中存在的許多物業(yè)管理的問題都不能很好的解決。 進一步 完善我國物業(yè)管理法律制度 的 盲點 一個完善的物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，推動房地產(chǎn)市場，促進城市社區(qū)建設?，F(xiàn)代物業(yè)管理，應走出行業(yè)的狹小天地，走上社會的廣闊舞臺。 縱觀我國很多行業(yè)的成長歷程，在它們由小變大、由弱變強的過程 中，政策的支持都是不可或缺的因素。物業(yè)管理企業(yè)應督促開發(fā)建設方移交物業(yè)整套竣工驗收資料和竣工圖，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。 為防止留下今后糾紛隱患，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應當站在業(yè)主的立場上和從保證 今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度，特別注意以下幾個方面：接管驗收中若發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量瑕疵，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)建設單位對存在的物業(yè)質(zhì)量瑕疵整修、加固補強，直至完全合格。在這種情況下物業(yè)公司代表的是開發(fā)商而不是業(yè)主?；旧鲜欠抗芩墓拷?jīng)營維修人員和各單位的后勤 、 管房的人員組織起來的翻牌公司。 最后， 政府對物業(yè)管理的宏觀管理目標不明確，是進行分業(yè)經(jīng)營還是 12 分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營共存，物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，政府沒有出臺相應的扶持政策，導致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商，難以真正獨立出來。因此，有些物業(yè)公司為了中標，在與開發(fā)商交接項目的過程中，處處遷就、妥 協(xié)。比如房屋質(zhì) 量、綠地面積縮水、配套設施不到位等很多爭議較大的糾紛，都是開發(fā)商在工程建設上的遺留問題。 2020 年從業(yè)人員的學歷狀況 圖一： 9 從業(yè)人員學歷情況16223339689625147575499814% % % % %0100000202000300000400000500000600000碩士研究生 本科生 大專生 中專生 高中生人數(shù)所占百分比 開發(fā)商遺留問題過多，服務職責不到位 開發(fā)商的遺留問題長期得不到解決，這是造成兩者矛盾與糾紛的一個重要原因。 2. 物業(yè)管理公司和開發(fā)商權(quán)責不清的主要原因 物業(yè)公司自身的缺陷和不足 首先、物業(yè)管理企業(yè)還沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度， 管理體制不規(guī)范 導致企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)權(quán)不明、權(quán)責不清、管理不科學，無法獨立經(jīng)營運作；目前全國有相當一部分的物業(yè)管理企業(yè)仍然是房地產(chǎn)開發(fā)商衍生出來的， 不少物業(yè)糾紛源于開發(fā)商與物業(yè)公司一體化，導致物業(yè)管理公司在處理業(yè)主與開發(fā)商的糾紛時，不能以相對獨立的第三方立場介入事件，不 僅無法化解矛盾，反而使得矛盾繼續(xù)升級。 當前我國在房地產(chǎn)開發(fā)市場中，由于土地資源匱缺以及相關(guān)法律政策的漏缺不完善，表現(xiàn)為賣方（開發(fā)商）市場而購房消費者處于弱勢群體，導致當前房地產(chǎn)價格普遍居高不下，很多購房者淪為 “房奴 ”一族并呼吁 “不購房 ”以此對抗開發(fā)商。然而，在實際操作中，不少地開發(fā)商自行組建物業(yè)管理企業(yè)，并將其建設中的質(zhì)量、服務承諾推到物業(yè)管理企業(yè)頭上，使其成為“替罪羊”。這本應是兩個完全不同的階段。尤其是在涉及開發(fā)商利益時，物業(yè)管理企業(yè)常對開發(fā)商予以袒護， 以至于導致許許多多矛盾和糾紛。 三、 參考文獻 [1]宋建陽，物業(yè)管理概論，華南理工大學出版社 [2]趙永莊，物業(yè)管理理論與實物，冶金工業(yè)大學出版社 [3]王家福，物業(yè)管理條列解釋，中國物價出版社 [4]梁慧星，中國物權(quán)法研究，中國法律出版社 [5]崔藝紅，商品住宅物業(yè)糾紛問題的法律思考，西安財經(jīng)大學出版社 3 論物業(yè)管理公司與開發(fā)商權(quán)責的區(qū)分 0000 中文摘要 ： 本文論述了有關(guān)物業(yè)公司與開放商 發(fā)展的現(xiàn)狀，二者的關(guān)系，及其各自權(quán)利和責任的區(qū)分 責任和權(quán)利的區(qū)分存在的問題， 由于權(quán)利和責任不清而引起的糾紛，并詳 細分析了問題出現(xiàn)的根源， 并就此 提出一些針對性的 解決 對策。 物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)不完善 。 中國某某信息學校 學生畢業(yè)設計 (論文 ) 題 目 ： 論物業(yè)管理公司與開發(fā)商權(quán)責的
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