【正文】 進(jìn)行業(yè)主投標(biāo)，提高設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的條件，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理 ；第三， 創(chuàng)造 、 完善 、 維護(hù)公平的競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，杜絕開發(fā)商自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候盡快采取公開由 業(yè)主進(jìn)行投標(biāo)的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大 、 實(shí)力雄厚 、 物業(yè)管理業(yè)績(jī)突出 、 物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高 、 責(zé)任心強(qiáng)的物業(yè)公司進(jìn)行管 ；第四， 由政府部門規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)間，督促開發(fā)商及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)落后于物業(yè)管理的實(shí)踐，故專業(yè)管理公司的管理難度 亦相應(yīng)地增加。忽視了城市居住區(qū)管理是一個(gè)城市管理的重要組成部分。北京市建委對(duì) 2020 年年底至 2020 年物業(yè)糾紛的一項(xiàng)調(diào)查表明， 40%以上的物業(yè)糾紛，由開發(fā)商遺留的問(wèn)題導(dǎo)致。 部分開發(fā)商在規(guī)劃設(shè) 計(jì)、施工階段遺留下來(lái)的諸如工程質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不完善、虛假承諾以及更改原設(shè)計(jì)方案等問(wèn)題較多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)一半以上的物業(yè)管理從業(yè)人員來(lái)自城市企、事業(yè)單位下崗分流人 員以及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，而這些從業(yè)人員在知識(shí)和技術(shù)上都很欠缺，有的甚至以前從來(lái)都沒有接觸過(guò)這一行，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，只要低薪聘請(qǐng)一些文化低 、沒有接受過(guò)專門培訓(xùn)的人員也就可以了，致使企業(yè)員工素質(zhì)低下，物業(yè)管理服務(wù)工作不到位，侵害了業(yè)主的利益。因此導(dǎo)致近年來(lái)房地產(chǎn)糾紛頻頻發(fā) 7 生，該類訴訟案件呈出不窮。 因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛增長(zhǎng)迅猛，同時(shí)在民事案件中所占比例也逐年加大。我認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)涉及很多環(huán)節(jié)，可能前期的環(huán)節(jié)我們作為物業(yè)公司可能不會(huì)干涉太多，從物業(yè)管理的角度出發(fā)，我們的責(zé)任就是給業(yè) 主提供后續(xù)的服務(wù)，就是提供房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)。其表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是業(yè)主選擇物業(yè)公司權(quán)利得不到保證，簽訂的物業(yè)管理合同只此一家，突出的矛盾就是選聘的人不承擔(dān)義務(wù)，承擔(dān)義務(wù)的人沒有選聘的權(quán)利，這導(dǎo)致了業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾，雙方不是平等協(xié)商主體，沒有協(xié)商，就簽訂了合同，對(duì)業(yè)主顯失公平；二是業(yè)主入住之后，由于業(yè)主委員會(huì)另行選聘物業(yè)公司成本很高，操作困難，出現(xiàn)各種經(jīng)濟(jì)利益糾紛，市場(chǎng)無(wú)法自行調(diào)節(jié)解決。由于物業(yè)管理企業(yè)對(duì)開發(fā)商的先天依附和二者之間的內(nèi)在關(guān)系，使得物業(yè)管理公司作為一個(gè)獨(dú)立的法人形態(tài)始終未得到完全的確立和顯示。 劃清物業(yè)公司與開發(fā)商的責(zé)任界線 。 物業(yè)公司與開發(fā)商因權(quán)責(zé)不清而引起的糾紛。 。 加大政府部門的干預(yù)和指導(dǎo) 。而由此引發(fā)的外行指導(dǎo)內(nèi)行的現(xiàn)象以及物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商 權(quán)責(zé)不清等情況都嚴(yán)重阻礙了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因而，要整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，引導(dǎo)物業(yè)管理同房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行產(chǎn)權(quán)剝離，培育產(chǎn)權(quán)清晰、自主經(jīng)營(yíng)、行為規(guī)范的物業(yè)企業(yè)，建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制，促進(jìn)各 要素在市場(chǎng)中自由流動(dòng)。因?yàn)槲飿I(yè)公司同開發(fā)商有很多的關(guān)系，業(yè)主入住以后，開發(fā)商的責(zé)任很多時(shí)候還是分的不是很清楚，很多責(zé)任就會(huì)推卸到物業(yè)公司的頭上，這就會(huì)牽扯到很多問(wèn)題，從物業(yè)的管理來(lái)說(shuō)責(zé)任是很簡(jiǎn)單 、 很清晰的，但是大部分的物管糾紛還是因?yàn)殚_發(fā)商后續(xù)的服務(wù)沒有跟上而導(dǎo)致的。 2020 年受案 194 件， 2020 年受案 1898 件，增 長(zhǎng) 192％， 2020 年受案 2649 件，增長(zhǎng) 40％：物業(yè)管理糾紛案件在同期受理的民商事案件總量中的比重也在不斷增加，從 2020 年的％升至 2020 年的 ％。隨著業(yè)主被動(dòng)交房入住后以上問(wèn)題的暴露以及前期物業(yè)管理公司是由開發(fā)商選聘（二者有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，前期物業(yè)管理公司總在袒護(hù)著開發(fā)商的利益），原本是購(gòu)房者與開發(fā)商之間的糾紛，也就轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理公司與業(yè)主的矛盾沖突。因而，服務(wù)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到物業(yè)管理發(fā)展的要求。特別是墻體裂縫、房屋滲水等房屋質(zhì)量問(wèn)題近年來(lái)成為業(yè)主投拆的最大熱點(diǎn)?！氨M管如此，有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司在進(jìn)駐住宅項(xiàng)目之 前，就應(yīng)該前期介入，預(yù)先摸清開發(fā)遺留問(wèn)題，比如工程質(zhì)量、設(shè)計(jì)缺陷等等，并通過(guò)和開發(fā)商溝通、協(xié)商，在進(jìn)入之前解決問(wèn)題。這種體制下使社區(qū)的物業(yè)管理不能融入城市管理的范疇，一定程度上阻礙了城市管理前進(jìn)的步伐。 其次， 物業(yè)管理法規(guī)制度不健全 ； 縱觀市場(chǎng)，實(shí)際上國(guó)內(nèi)有不少法規(guī)制度已正式頒布執(zhí)行，這對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范及管理有一定的作用?？梢栽O(shè)立類似履約保證金制度的制約機(jī)制在開發(fā)商有 14 意拖延不設(shè)立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，給予必要的經(jīng)濟(jì)制裁 ；第五， 對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行隨時(shí)抽查和年檢制度，對(duì)不合格的物業(yè)管理公司進(jìn)行相應(yīng)懲罰和制裁措施，對(duì)物業(yè)公司與開發(fā)商之間的糾紛可以按照有關(guān)的法定程序進(jìn)行必要的調(diào)解 。但在實(shí)踐過(guò)程中，由于法律意識(shí)淺薄 、 管理不力，二者權(quán)責(zé)仍沒有明確分開。但就 開發(fā)建設(shè)方與其物業(yè)購(gòu)買業(yè)主、承租使用人的關(guān)系而言，開發(fā)建設(shè)方應(yīng)負(fù)物業(yè)保修責(zé)任，是物業(yè)保修第一責(zé)任人 。 加大政府部門的干預(yù)和指導(dǎo) 政府應(yīng)成為現(xiàn) 代物管行業(yè)的堅(jiān)強(qiáng)后盾。物業(yè)管理起步晚，發(fā)展還不成熟，需要得到社會(huì) 17 的廣泛關(guān)愛?，F(xiàn)代物管行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)重點(diǎn)致力于自身隊(duì)伍建設(shè)。 為 進(jìn)一步完善我國(guó)有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范。它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。 4 總結(jié) ： 總之，要明確區(qū)分物業(yè)公司與開發(fā)商之間的責(zé)權(quán)、 減少日益增多的物業(yè)管理糾紛， 就 應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理立法、宣傳與監(jiān)督，以法律的形式來(lái)規(guī)范物業(yè)管理行為， 為 保護(hù)居住小區(qū)業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán) 益。建議在物 業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管 理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍，明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操 作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院 20 審理物業(yè)管理糾 紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。它對(duì)于解決物業(yè)管理糾紛，維護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。它對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 、物業(yè)管理公司和業(yè) 主的責(zé)、權(quán)、利，以