【正文】 查表明， 40%以上的物業(yè)糾紛，由開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題導(dǎo)致。物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)落后于物業(yè)管理的實(shí)踐，故專業(yè)管理公司的管理難度 亦相應(yīng)地增加。在開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可以由開(kāi)發(fā)商臨時(shí)委托物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行前期物業(yè)管理，一旦 成立業(yè)主大會(huì)就應(yīng)當(dāng)重新確定物業(yè)公司。經(jīng)接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng) 在 7 日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作就完成了。外因是條件，內(nèi)因才是根本。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在。 這不僅是司法實(shí)踐的呼喚， 也是促進(jìn) 我國(guó) 物業(yè)管理 行業(yè) 健康發(fā)展的急需， 更 是構(gòu)建和諧社會(huì)的根本要求 。它出臺(tái)以后，對(duì)于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，都會(huì)起到非常重要的作用。現(xiàn)代社會(huì)的宣傳效應(yīng)不能忽視。因 此，在接管驗(yàn)收之后 ，若業(yè)主提出物業(yè)質(zhì)量瑕疵問(wèn)題和保修請(qǐng)求時(shí)，應(yīng)先了解清楚保修責(zé)任具體承擔(dān)者是誰(shuí)，否則會(huì)造成搞錯(cuò)保修責(zé)任人的糾紛。最明顯的列子就是物業(yè)管理公司一般都是開(kāi)發(fā)商的下屬公司。 再次， 政府在對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理上，缺乏服務(wù)意 識(shí)，沒(méi)有建立一套宏觀的管理目標(biāo)和行之有效的管理手段，尤其在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，是實(shí)行招投標(biāo)制還是采取自愿形式，沒(méi)有一個(gè)明確的政策規(guī)定，使企業(yè)的發(fā)展在一些方面陷入盲目狀態(tài)。 ”北京均豪物業(yè)管理公司企宣部經(jīng)理柴嘉成認(rèn)為，業(yè)主維權(quán)首先應(yīng)該理清各種矛盾的源頭。其含義包括三個(gè)方面：一是契約雙方地位平等 ，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給對(duì)方；二是權(quán)利、義務(wù)對(duì)等，權(quán)責(zé)界定明確；三是契約雙方要嚴(yán)格依據(jù)約定辦事，遵守誠(chéng)實(shí)守信原則。物管條例第 24 條規(guī)定國(guó)家“提倡”建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 據(jù)報(bào)道，目前 中國(guó)有７０％以上的物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的 ，它們之間本來(lái)就是 “老子 ”和 “兒子 ”的關(guān)系， 很容易出現(xiàn)對(duì)于房屋質(zhì)量等問(wèn)題不重視 ， 以及開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相 “踢皮球 ”的現(xiàn)象。 政府對(duì)物業(yè)管理不夠重視。 物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)不完善 。尤其是在涉及開(kāi)發(fā)商利益時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)常對(duì)開(kāi)發(fā)商予以袒護(hù)， 以至于導(dǎo)致許許多多矛盾和糾紛。然而，在實(shí)際操作中，不少地開(kāi)發(fā)商自行組建物業(yè)管理企業(yè)，并將其建設(shè)中的質(zhì)量、服務(wù)承諾推到物業(yè)管理企業(yè)頭上，使其成為“替罪羊”。 2. 物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商權(quán)責(zé)不清的主要原因 物業(yè)公司自身的缺陷和不足 首先、物業(yè)管理企業(yè)還沒(méi)有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度， 管理體制不規(guī)范 導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)權(quán)不明、權(quán)責(zé)不清、管理不科學(xué)，無(wú)法獨(dú)立經(jīng)營(yíng)運(yùn)作；目前全國(guó)有相當(dāng)一部分的物業(yè)管理企業(yè)仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商衍生出來(lái)的， 不少物業(yè)糾紛源于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司一體化，導(dǎo)致物業(yè)管理公司在處理業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的糾紛時(shí)，不能以相對(duì)獨(dú)立的第三方立場(chǎng)介入事件，不 僅無(wú)法化解矛盾，反而使得矛盾繼續(xù)升級(jí)。比如房屋質(zhì) 量、綠地面積縮水、配套設(shè)施不到位等很多爭(zhēng)議較大的糾紛，都是開(kāi)發(fā)商在工程建設(shè)上的遺留問(wèn)題。 最后， 政府對(duì)物業(yè)管理的宏觀管理目標(biāo)不明確，是進(jìn)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)還是 12 分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營(yíng)共存，物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，政府沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，導(dǎo)致物業(yè)管理過(guò)分依賴于開(kāi)發(fā)商，難以真正獨(dú)立出來(lái)。在這種情況下物業(yè)公司代表的是開(kāi)發(fā)商而不是業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促開(kāi)發(fā)建設(shè)方移交物業(yè)整套竣工驗(yàn)收資料和竣工圖，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。現(xiàn)代物業(yè)管理，應(yīng)走出行業(yè)的狹小天地，走上社會(huì)的廣闊舞臺(tái)。但由于其本身?xiàng)l文規(guī)范相對(duì)原則、涉及面較窄等問(wèn)題，對(duì)在現(xiàn)實(shí)中存在的許多物業(yè)管理的問(wèn)題都不能很好的解決。 參考文獻(xiàn)： [1]宋建陽(yáng)，物業(yè)管理概論，華南理工大學(xué)出版社 [2]趙永 莊，物業(yè)管理理論與實(shí)物，冶金工業(yè)大學(xué)出版社 [3]王家福，物業(yè)管理?xiàng)l列解釋，中國(guó)物價(jià)出版社 [4]梁慧星，中國(guó)物權(quán)法研究，中國(guó)法律出版社 [5]崔藝紅，商品住宅物業(yè)糾紛問(wèn)題的法律思考，西安財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社 。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開(kāi)發(fā)商自己組建一個(gè)物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行管理的。 大力加強(qiáng)行業(yè)隊(duì)伍建設(shè)。接管單位應(yīng)在 15 日內(nèi)審核完畢，及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。我國(guó)新的物業(yè)管理?xiàng)l例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)來(lái)確定。 首先， 物業(yè)法規(guī)落后于實(shí)踐 ； 現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度，目前還處于起步階段，存著不全面、不嚴(yán)密、不具體及不夠協(xié)調(diào)的缺陷，相關(guān)法規(guī)精神，因各地物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細(xì)則均有不同版本，各施各法，上下無(wú)法統(tǒng)一形成完整、系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間明顯存在著不協(xié)調(diào)，甚至相互矛盾。 ”一位不愿具名的物業(yè)公司管理人員王先生表示，早在業(yè)主簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，就應(yīng)該預(yù)先考慮到住房質(zhì)量以及相關(guān)配套設(shè)施問(wèn)題，從而與開(kāi)發(fā)商做出相應(yīng)約定，而不是等到入住發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，將賬全賴在物業(yè)公司頭上。 其次， 物業(yè)公司 整體的人力資源素質(zhì)不高， 缺乏專業(yè)人才 由于城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)人力資源的管理存在紕漏，企業(yè) 8 內(nèi)部缺少相關(guān)的專業(yè)人才，而許多從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)又不高，使企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量水平無(wú)法跟上市場(chǎng)發(fā)展的要求，形成了不要質(zhì)量只追求利益的惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)整個(gè)行業(yè)造成傷害。 6 物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商因權(quán)責(zé)不清而引起的糾紛 近年來(lái)，物業(yè)糾紛愈演愈烈，已經(jīng)成為建設(shè) 和諧社會(huì) 中凸顯的不和諧音符。由于目前新開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目，前期物業(yè)企業(yè)大多是開(kāi)發(fā)商指定，或是運(yùn)作資金來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，或是前期的物業(yè)公司法人和房產(chǎn)公司法人同為一人，或是物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的子公司，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)又依附于開(kāi)發(fā)商，在很大程度上成為制約市場(chǎng)發(fā)展的首 要因素。 理清物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系 。 物業(yè)公司自身的缺陷和不足 。因此盡快劃分物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，是當(dāng)前物業(yè)管理