論物業(yè)管理公司與開發(fā)商權(quán)責的區(qū)分-論文-文庫吧
2025-08-06 17:24 本頁面
【正文】 場準入和退出機制，促進各 要素在市場中自由流動。 5 物業(yè)公司與開發(fā)商的責任和權(quán)利分不清 正是因為物業(yè)公司同開發(fā)商之間的關(guān)系不明確，使得雙方的權(quán)利與責任沒有明顯的劃分標準。進而才引發(fā)了雙方之間的糾紛案。最典型的表現(xiàn)就是接管驗收制度的幕后化，把物管的接管驗收往往等同于房地產(chǎn)的竣工驗收。這本應(yīng)是兩個完全不同的階段。房地產(chǎn)的竣工驗收是將產(chǎn)品交付使用；而物管的驗收是委托管理。兩者混淆就會權(quán)責不清，這是導(dǎo)致糾紛的重要原因。我認為房地產(chǎn)開發(fā)涉及很多環(huán)節(jié)，可能前期的環(huán)節(jié)我們作為物業(yè)公司可能不會干涉太多，從物業(yè)管理的角度出發(fā)，我們的責任就是給業(yè) 主提供后續(xù)的服務(wù)，就是提供房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)。因為物業(yè)公司同開發(fā)商有很多的關(guān)系，業(yè)主入住以后，開發(fā)商的責任很多時候還是分的不是很清楚，很多責任就會推卸到物業(yè)公司的頭上，這就會牽扯到很多問題，從物業(yè)的管理來說責任是很簡單 、 很清晰的，但是大部分的物管糾紛還是因為開發(fā)商后續(xù)的服務(wù)沒有跟上而導(dǎo)致的。權(quán)利和責任不分明是發(fā)生糾紛產(chǎn)生矛盾的根源。開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)責權(quán)利不對等。物管條例第 24 條規(guī)定國家“提倡”建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。然而，在實際操作中，不少地開發(fā)商自行組建物業(yè)管理企業(yè)，并將其建設(shè)中的質(zhì)量、服務(wù)承諾推到物業(yè)管理企業(yè)頭上，使其成為“替罪羊”。但 由于物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商自行組建的，所以，開發(fā)商便 將建設(shè)過程中的隱患推到物業(yè)公司頭上，而物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)費首先來源于開發(fā)商，它不得不聽從其安排，否則就只有走人。 6 物業(yè)公司與開發(fā)商因權(quán)責不清而引起的糾紛 近年來，物業(yè)糾紛愈演愈烈，已經(jīng)成為建設(shè) 和諧社會 中凸顯的不和諧音符。， 因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛增長迅猛，同時在民事案件中所占比例也逐年加大。 2020 年受案 194 件， 2020 年受案 1898 件，增 長 192％， 2020 年受案 2649 件，增長 40％：物業(yè)管理糾紛案件在同期受理的民商事案件總量中的比重也在不斷增加，從 2020 年的％升至 2020 年的 ％。 物業(yè)管理糾紛的情形多種多樣，較為復(fù)雜，主要表現(xiàn)在以下一些方面：首先，開發(fā)商和物業(yè)管理公司交接不到位，雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系沒有協(xié)調(diào)好，導(dǎo)致物業(yè)管理混亂。入住的消費者碰到的問題，開發(fā)商和物業(yè)管理公司互相推諉，誰也不負責任，這給消費者帶來了很大不便。 由于房地產(chǎn)開發(fā)商在前期開發(fā)中存在瑕疵遺留的老大難問題造成業(yè)主的不滿，進而轉(zhuǎn)化為業(yè)主與物業(yè)管理公司的沖突。 當前我國在房地產(chǎn)開發(fā)市場中，由于土地資源匱缺以及相關(guān)法律政策的漏缺不完善，表現(xiàn)為賣方（開發(fā)商）市場而購房消費者處于弱勢群體，導(dǎo)致當前房地產(chǎn)價格普遍居高不下，很多購房者淪為 “房奴 ”一族并呼吁 “不購房 ”以此對抗開發(fā)商。已經(jīng)處于優(yōu)勢一方的開發(fā)商得寸進尺，在開發(fā)房地產(chǎn)中屢屢違約不按《商品房買賣合同》履約，嚴重侵害了購房消費者的合法權(quán)益，諸如開發(fā)商無視雙方約定的交房條件：交房時還未達到一戶一表居民生活用水用電，小區(qū)道路未開通，消防未驗收合格，小區(qū)綠化為到位，甚至擅自變更設(shè)計等。此外，小區(qū)沒有配備二次供電設(shè)施設(shè)備，開發(fā) 商擅自處分小區(qū)公共產(chǎn)權(quán)，未依法繳納專項維修資金等。因此導(dǎo)致近年來房地產(chǎn)糾紛頻頻發(fā) 7 生，該類訴訟案件呈出不窮。隨著業(yè)主被動交房入住后以上問題的暴露以及前期物業(yè)管理公司是由開發(fā)商選聘（二者有著千絲萬縷的關(guān)系，前期物業(yè)管理公司總在袒護著開發(fā)商的利益），原本是購房者與開發(fā)商之間的糾紛，也就轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理公司與業(yè)主的矛盾沖突。 物業(yè)管理中存在大量糾紛，其根源在于物業(yè)管理各方的責、權(quán)、利不一致，存在不公平、不合理之處。作為物業(yè)管理的主體，物業(yè)管理企業(yè)和 開發(fā)商應(yīng)當是合作 平等的契約關(guān)系。其含義包括三個方面：一是契約雙方地位平等 ，一方不得將自己的意志強加給對方；二是權(quán)利、義務(wù)對等，權(quán)責界定明確；三是契約雙方要嚴格依據(jù)約定辦事，遵守誠實守信原則。 2. 物業(yè)管理公司和開發(fā)商權(quán)責不清的主要原因 物業(yè)公司自身的缺陷和不足 首先、物業(yè)管理企業(yè)還沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度， 管理體制不規(guī)范 導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)權(quán)不明、權(quán)責不清、管理不科學(xué)，無法獨立經(jīng)營運作；目前全國有相當一部分的物業(yè)管理企業(yè)仍然是房地產(chǎn)開發(fā)商衍生出來的， 不少物業(yè)糾紛源于開發(fā)商與物業(yè)公司一體化，導(dǎo)致物業(yè)管理公司在處理業(yè)主與開發(fā)商的糾紛時，不能以相對獨立的第三方立場介入事件，不 僅無法化解矛盾，反而使得矛盾繼續(xù)升級。 開發(fā)商和物業(yè)公司的關(guān)系呈現(xiàn)出 “ 父子關(guān)系 ” 或是 “ 兄弟關(guān)系 ” ， 這使得在房屋驗收和接管過程中，物業(yè)公司不敢為業(yè)主把關(guān)，為日后的糾紛埋下了隱患。 其次， 物業(yè)公司 整體的人力資源素質(zhì)不高， 缺乏專業(yè)人才 由于城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)對人力資源的管理存在紕漏，企業(yè) 8 內(nèi)部缺少相關(guān)的專業(yè)人才，而許多從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)又不高，使企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量水平無法跟上市場發(fā)展的要求，形成了不要質(zhì)量只追求利益的惡性競爭，對整個行業(yè)造成傷害。據(jù)統(tǒng)計，目前我國一半以上的物業(yè)管理從業(yè)人員來自城市企、事業(yè)單位下崗分流人 員以及農(nóng)村剩余勞動力，而這些從業(yè)人員在知識和技術(shù)上都很欠缺，有的甚至以前從來都沒有接觸過這一行，有些企業(yè)認為物業(yè)管理是簡單勞動，只要低薪聘請一些文化低 、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員也就可以了，致使企業(yè)員工素質(zhì)低下，物業(yè)管理服務(wù)工作不到位，侵害了業(yè)主的利益。因而，服務(wù)水平遠遠達不到物業(yè)管理發(fā)展的要求。企業(yè)創(chuàng)品牌，人是最關(guān)鍵的因素，這是因為，物業(yè)管理企業(yè)的競爭，歸根到底是人才的競爭。人才是企業(yè)所有財富中具有決定意義、最為寶貴的財富，也是物業(yè)管理企業(yè)實施品牌發(fā)展戰(zhàn)略因素中的核心。目前，我國物業(yè)管理隊伍人才結(jié)構(gòu)、整體 素質(zhì)都難以適應(yīng)創(chuàng)建物業(yè)管理品牌企業(yè)的需要 。 2020 年從業(yè)人員的學(xué)歷狀況 圖一
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