房地產(chǎn)開發(fā)的基本政策-預覽頁
【正文】 房地產(chǎn)管理法 》 、 《 城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理辦法 》 、 《 城市地籍調(diào)查規(guī)程 》 、 《 土地登記規(guī)則 》 等對房地產(chǎn)權屬、房地產(chǎn)權屬登記等做了規(guī)定。 （三）申報規(guī)劃意見書及批復 由于控制性詳細規(guī)劃的范圍比較大，各類指標還比較粗，要把這些指標分解落實到具體的地塊上，就需要獲得規(guī)劃部門的規(guī)劃意見書。申請建設用地規(guī)劃許可證是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得開發(fā)建設用地的第一道法定程序，建設用地規(guī)劃許可證是一種批準性文件，是土地可以用于開發(fā)的法律憑證。 （八）領?。ㄅR時）國有土地使用證 當開發(fā)商支付一定比例的土地出讓金后，在工程未完工、土地出讓金未支付完的情況下，土地行政管理部門頒發(fā)給開發(fā)商非正式國有土地使用證。 （十二）辦理產(chǎn)權證 房屋竣工驗收合格后，開發(fā)公司持竣工備案表和前面的相關文件去房屋管理部門辦理整個項目的（大）產(chǎn)權證，并到土地管理部門辦理正式的國有土地使用證。通過招標、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權的標志是開發(fā)商與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，并按合同約定支付相應的土地款（包括一級開發(fā)費、原土地方的補償費和土地出讓金）。 （ 3）取得審定方案通知書。 （ 7）辦理產(chǎn)權證。影響這個過程的進度的主要因素有：開發(fā)設計方案的確定、審批以及拆遷。 （四）銷售階段 這個階段是項目銷售的整個過程，起止時間因項目和開發(fā)商的情況不同而不同，法定意義上的銷售應以取得銷售許可證為開始時間。但不少投資者仍然愿意做這樣的開發(fā)，這樣的開發(fā)同樣能獲利。這些項目性質(zhì)同軍隊自建住宅一樣，而且更普遍。 （二）協(xié)議 2021年 8月 31日前，所謂的協(xié)議是指開發(fā)商先與土地方簽訂土地或項目轉讓合同或合作開發(fā)合同，然后直接與當?shù)赝恋毓芾聿块T簽訂該土地的國有土地使用權出讓合同，最后達到開發(fā)該地的目的。實物地租適用于地方政府缺乏資金而要完成的城市基礎設施建設任務又很艱巨的情況，其主要做法是：投資者免費為政府完成一定的城市基礎設施建設，如修建城市市政道路、污水處理廠等，政府免費給投資者一定的具有開發(fā)價值的土地作為回報。 （ 4）工業(yè)企業(yè)的搬遷和改造。 （ 6）開發(fā)商轉讓土地。開發(fā)商不但可以與擁有土地資源的企業(yè)合作，還可以和擁有開發(fā)土地的公司合作。 （ 9）土地置換。 （四）拍賣 出讓人將擬出讓地塊的各種條件和要求（如規(guī)劃設計方案、開發(fā)進度與期限、起拍價、每次最低加價額、付款方式等）在拍賣場所公開，由經(jīng)審查同意開發(fā)條件的競買人當場報價，最后由報價最高的競買人獲得該土地的開發(fā)經(jīng)營權。以掛牌方式出讓土地使用權是一種新的項目獲取方式，在各地用得最多。 （三）根據(jù)自己的開發(fā)風格選項目 這是有一定品牌知名度的開發(fā)商所采取的原則。 （ 2）城市總體規(guī)劃：主要解決城市土地的產(chǎn)業(yè)布局、功能分區(qū)、交通管網(wǎng)等。 二、土地政策對房地產(chǎn)開發(fā)的影響 （一）土地供應計劃 每年供應多少土地、什么地點的土地、什么用途的土地，都會影響房地產(chǎn)的開發(fā)，都能給開發(fā)商的投資決策提供有價值的參考。 （ 2）地價水平：考察一個地方的地價水平，既要看地價的絕對水平，又要看地價的相對水平；既要靜態(tài)地看地價水平，又要動態(tài)地看地價水平。而交通、供電、供水、供暖、天然氣、雨污水的排放及處理等則是房地產(chǎn)項目的構成要件，這些條件的具備與否直接關系到項目的成功與否。 （三）市政的效率 有些市政條件是由政府完成的，在項目啟動時，要確認政府何時完成市
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