【正文】 地產(chǎn) 開發(fā)有限公司，任法 人代表及董事長職務； 20xx 年 9 月，投資成立唐山文軒商貿(mào)有限公司，任法人代表及董事長職務； 20xx 年 5月，投資成立唐山文軒擔保有限公司，任法人代表及董事長職務。 公司主要開發(fā)業(yè)績有，建筑面積為 10 萬平米的唐山市首個“小城鎮(zhèn)開發(fā)示范小區(qū)”及“節(jié)能示范小區(qū)”遷西 縣 “景忠新城”小區(qū)已竣工 ，預計 20xx 年 5 月 31 日竣工交付使用 ；設(shè)計風格為花園洋房的灤縣 2 萬平米“蘋果家園”小區(qū)已交付使用。擬規(guī)劃 地上主樓一至五層為購物中心；地上主樓六層以上為一個 25 層 5A 及寫字樓 及 24 層高檔住宅； 地下三層為庫房及停車場、設(shè)備用房。項目將引入最新的城市設(shè)計理念，注重整體效果與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，是唐山市最具活力、最時尚和最新的商業(yè)形態(tài)。 未來五年內(nèi)，寶升昌 房地產(chǎn) 預計總開工量達到 150 萬平方米，營業(yè)額預計超過 45 億元。公司致力通過規(guī)范、標準、透明和穩(wěn)健、專業(yè)的發(fā)展模式，成為客戶、投資者、員工、政府、社會信任和歡迎的企 業(yè)。 項目概況及結(jié)論 （ 1）建設(shè)理由 剛剛召開的市委八屆五次全會確定了以“搶抓新機遇，建設(shè)新唐山，實現(xiàn)新跨越”為主題，以科學發(fā)展示范區(qū)建設(shè)為總攬，堅持保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)，發(fā)出了“朝著建設(shè)科學發(fā)展示范區(qū)、建設(shè)人民群眾幸福之都”的宏偉目標加速前進的號召。 隨著全市大規(guī)模城市建設(shè)改造工程的推進，我市城區(qū)西部原有的渤海影劇院及其西側(cè)建筑已經(jīng)全部拆除。建筑密度 60%，綠化率 30%。 該址 用地形狀不規(guī)則 ，地勢較為平坦，交通便捷，周邊環(huán)境良好，地理位置優(yōu)越，給水、排水、供暖、供氣、供電、電信等城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，可滿足本項目建設(shè)及運營的需要。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 是 橙天娛樂集團繼影視、音樂、娛樂之后發(fā)展的新戰(zhàn)略，未來十年內(nèi)將在東南亞區(qū)域成為 最著名的 電影 主題公園之一，代表了 中國 文化 。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 內(nèi)的一個個電影主題 10 既獨立成章 ,又相互關(guān)聯(lián)，隨著新電影的不斷放映會有新的 游 藝項目更新，內(nèi)容的延展性 將 更加豐富。 電影主題公園最初用于拍攝，其市場主要面向影視拍攝劇組，而旅游化之后，電影主題公園的目標市場則逐漸轉(zhuǎn)向了旅游者。通過更多科技的引進可以極大的提高國產(chǎn)電影的制作水平和觀眾的欣賞水平，三維計算機技術(shù)的大量應用可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，符合 唐山 的城市定位，也符合 生態(tài)唐山 的理念。 嘉禾電影主題公 11 園Ⅰ期 定位于家庭和商務，適合各個年齡段的 游 客，較迪斯尼樂園 及好萊塢影城 具有更加廣泛的客源市場。 中國境內(nèi)居民 早已熟悉了香港迪士尼樂園 及美國好萊塢影城 ，正可來 唐山 觀光 游覽，既欣賞 唐山 風情 又 可 體驗 嘉禾 環(huán)球影城的魅力 。 （ 6）項目實施進度 本項目建設(shè)期為 20xx61 至 20xx531，第 3 年開始 經(jīng)營 ，整個項目的計算期為 14 年。 （ 2）此項目投資的財務內(nèi)部收益率 為 %，高于銀行同期貸款利率，財務效益較好，有一定的抗風險能力。 20xx 年我國順利加入 WTO，到目前為止各方面情況運轉(zhuǎn)良好，已基本度過入世磨合期，今后經(jīng)濟發(fā)展仍然看好。 20xx 年全市國民生產(chǎn)總值達到 2700 億元，全部財政收入 350 多億元，分別比上年增長 %和 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達到 12376 元和 5155 元，主要經(jīng)濟指標均居河北省首位。 建設(shè) 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 是加快唐山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。環(huán)球影城是世界上規(guī)模最大的圍繞電影拍攝場景建立的主題娛樂公園，是一個能夠讓游客走入電影，親身體驗電影拍攝的神奇世界。 2． 3 行業(yè)準入分析 唐山寶升昌 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司成立于 20xx 年 4 月 3 日，法定代表人戶健，注冊資本 4000 萬元， 房地產(chǎn) 開發(fā)三級資質(zhì)（編號：冀建房開唐字第 319 號）公司注冊地址：唐山市路 南區(qū)渤海東西街 9 號，營業(yè)執(zhí)照注冊號： 13020xx00020593，組織機構(gòu)代碼： 787014923。 本次申請開發(fā)的 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 項目工程總占地面積15813 平方米，總建筑面積 28500 平方米，符合國家 相關(guān)的行業(yè)準入標準規(guī)定。三次產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成比重為 ： ： 。機電一體化、電子信息、生物工程、新材料四個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群體扎實起步。 20xx年實際利用外資 億美元 。城市居民人均可支配收入 14480萬元，位居河北省首位。 20xx 年 7月，胡錦濤總書記視察唐山并發(fā)表重要講話 ，殷切希望我們加快建設(shè)繁榮文明和諧新唐山 ,把曹妃甸建成科學發(fā)展示范區(qū)； 20xx 年“ ”國際勞動節(jié)，溫家寶總理又親臨曹妃甸 視察，明確要求我們把曹妃甸這塊“黃金寶地”建成環(huán)渤海地區(qū)的“耀眼明珠”。 兩大任務 ：就是實現(xiàn)更好更快發(fā)展，構(gòu)建和諧唐山。 20 第三章 資源條件評價 資源開發(fā)方案 可持續(xù)發(fā)展是人類社會的一種全新的發(fā)展觀。發(fā)展 影視旅游 業(yè)必須把生態(tài)環(huán)境保護與資源節(jié)約放在首位，把可持續(xù)發(fā)展作為現(xiàn)代 影視旅游 業(yè)最大的利益原則，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指社會經(jīng)濟發(fā)展必須同自然環(huán)境及社會環(huán)境相聯(lián)系，使經(jīng)濟建設(shè)與資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，以保證社會實現(xiàn)良性循環(huán)發(fā)展。土地是第一資源，也是最為重要的資源。 屬土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的城市建設(shè)用地范圍 內(nèi) 的土地，依據(jù)國土資源部《關(guān)于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低標準的通知》（國土資源發(fā) [20xx]307 號）河北省人民政府辦公廳《關(guān)于貫徹落實國家土地調(diào)控政策的實施意見》（冀政辦 [20xx]2 號）等文件精神，本項目按照高起點規(guī)劃，高標準建設(shè)原 則實現(xiàn)五通一平，充分合理利用開發(fā)了土地。停車場設(shè)庭院燈，方便顧客，增 加城市夜景。建設(shè)期， 根據(jù)國家頒發(fā)的《節(jié)約能源暫行條例》、《評價企業(yè)利用電技術(shù)導則》、《評價企業(yè)合理利用熱水技術(shù)導則》等有關(guān)能源綜合利用、節(jié)約能源的規(guī)定，編制本項目商業(yè)計劃書節(jié)能措施。在 開發(fā)、建設(shè)、銷售 過程中，注意提高能源利用率，降低能耗，使能源得到綜合利用 。因此，節(jié)能節(jié)水的性能是本項目重點 24 考慮的問題。所有建筑從設(shè)計、施工等方面要求抗變形。 本項目采暖供熱系統(tǒng)按連續(xù)供熱進行設(shè)計 。把生活廢水生活中排放的污水、雨水等，經(jīng)過收集、凈化處理后，用于綠化、空調(diào)冷卻、消防供水、水景設(shè)施、沖洗便器等，從而達到節(jié)省淡水用量的目的。本項目最高日用水量 26 125 立方米，最高日最大時用水量 立方米 /h。給水管采用襯塑鋼管，直埋敷設(shè)。把生活廢水生活中排放的污水、雨水等，經(jīng)過收集、凈化處理后，用于綠化、空調(diào)冷卻、消防供水、水景設(shè)施、沖洗便器等，從而達到節(jié)省淡水用量的目的。此階段中，主要是混凝土攪拌過程和養(yǎng)護過程的合理用水，避免浪費。采用先進技術(shù)、工藝和設(shè)備，增加循環(huán)用水次數(shù)，提高水的重復利用率。 項目所在地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為 商 業(yè)文化娛樂 用地 。地類 (用途 )為 商業(yè)文化娛樂 用地；使用權(quán)類型為出讓。 (4)供電 本項目設(shè)變、配電站一座，高壓側(cè) 10KV 雙路電源由供電部門指定的城市電網(wǎng)變電站引入到本變、配電室，低壓側(cè)由本站按區(qū)域和用電性質(zhì)及功能進行分配。 (5)供水 本項目用水主要為生活用水，水源 取自項目 用地四周道路的市政給水管網(wǎng) ,最大日用水量約為 125t/d,給水來源管道接口壓力為 。 (8)燃氣 該項目燃氣來源為市政煤氣 ,由項目 附近的 市政煤氣管網(wǎng)提 29 供。 現(xiàn)轄 2 市 6 縣 6 區(qū)和 6 個開發(fā)區(qū)（管理區(qū)），總面積 13472 平方公里，人口 719 萬；市區(qū)面積 3874 平方公里，人口 301 萬，是全國較大城市之一。津山、京沈干線公里橫跨東西，東有秦皇島港，西鄰天津港，新建的唐山港位于津秦兩港之間。地貌多 樣，土質(zhì)肥沃，是多種農(nóng)副產(chǎn)品的富集產(chǎn)區(qū)，被稱為 “ 京東寶地 ” 。 境內(nèi)大氣降水有 3 個特點：（ 1）大氣降水年內(nèi)分配及不均勻，表現(xiàn)在冬春干旱少雨。據(jù)樂亭氣象站（局） 30 年實測資料統(tǒng)計；年降水量為 毫米～ 毫米，相差 倍。平均 4 細砂 黃褐色，長石、石英為主含云母，亞圓形，均勻。 依據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB5001120xx,按初判法 ,場區(qū)內(nèi)各土層不存在液化趨勢 ,可不考慮場地液化影響 。電力工程管線尚待確定。 本項目所在地位于 唐山市 的中心區(qū) ,大氣污染物的主要成分為顆粒物、二氧化硫和二氧化氮。 發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、建立生態(tài)型 項目基地 。加強 項目基地 環(huán)境保護的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高用水重復利用率，推廣中水回用技術(shù)，實現(xiàn)污水資源化，爭取達到污水零排放。因此 ,影視旅游 業(yè)涉及經(jīng)濟與生態(tài)環(huán)境兩大系統(tǒng) ,理所當然 地架起了經(jīng)濟效益與生態(tài)效益之間聯(lián)系的橋梁?，F(xiàn)代 影視旅游 業(yè)以經(jīng)濟學的一般原理為指導 ,以生態(tài)學為基礎(chǔ) ,對房屋的經(jīng)濟行為、經(jīng)濟關(guān)系和規(guī)律與生態(tài)系統(tǒng)之間的相互關(guān)系進行研究 ,以謀求在生態(tài)平衡、經(jīng)濟合理、技術(shù)先進條件下的生態(tài)與環(huán)境的最佳結(jié)合以及協(xié)調(diào)發(fā)展。 項目地址所在地區(qū)應地勢平坦，附近應無高大建筑物，周圍環(huán)境和大氣狀況良好，環(huán)境容量大，地下水及大氣均未受到污染。從噪聲角度出發(fā)可以分為四個階段 :土石方階段、基礎(chǔ)施工階段、結(jié)構(gòu)施工階段和裝修施工階段。 （ 2） 施工期生態(tài)環(huán)境影響分析 就該項目而言 ,項目選址區(qū)及其附近沒有天然植被 ,項目占地為城市建成區(qū) 。 部分澄清后廢水可以用于建筑工地灑水防塵 ,或回用于泥沙攪拌用水 ,人工運輸水泥砂漿時 ,應避免泄漏 ,泄漏 水泥砂漿應及時清理 。 施 工期施工人員的生活垃圾必須進行集中處理 ,這就要求從根本上加強施工人員的管理 ,培養(yǎng)其環(huán)保意識 ,從而減輕集中處理的難度。開挖棄土堆時遇干燥、大風季節(jié)要及時灑水，避免產(chǎn)生揚塵。在無雨干燥天氣、運輸高峰時段，應對施工道路適時灑水降塵。 總之，采取 以上措施后，可有效的控制施工揚塵，使其對周圍環(huán)境的影響較小。 （ 2） 生活廢水 本項目廢水主要為生活廢水 ,這些生活污水經(jīng)初步處理后直接排入市政污水管網(wǎng)。 結(jié)論 擬建項目建設(shè)符合城市規(guī)劃 ,能有效利用土地 ,選址合理。綜上所述， 該項目從環(huán)保角度考慮是可行 。 隨著人民的收 入 水平的提高，人們對旅游的需求也越來越呈現(xiàn)出多元化的需求，而且對過去的那種觀光型的旅游表現(xiàn)出疲倦，相對比的是新興的休閑型與體驗型的旅游方式大受旅游者們的歡迎。 41 本項目對城市群技 術(shù)創(chuàng)新要素的貢獻。同時，城市群內(nèi) 影視旅游 業(yè)的發(fā)展使得技術(shù)從中心城市更加迅速地向邊緣城市傳播，從而促進城市群經(jīng)濟的整體協(xié)調(diào)發(fā)展。本項目對城市群域內(nèi)整體技術(shù)提升的傳導效應。旅游的六大要素 ,食、住、行、游、購、娛 ，對游客來說是必要的，因此影視旅游產(chǎn)品和其它的旅游產(chǎn)品一樣，也能夠進行組合。其表達式為： n ∑ (CICO)t(1+EIRR)t＝ 0 43 t＝ 1 式中： CI―― 現(xiàn)金流入量： CO―― 現(xiàn)金流出量； （ CI－ CO） t―― 第 t 年的凈現(xiàn)金流量； n――計算期。該值大于或等于零時可以考慮接受。對于搞活地方經(jīng)濟、增加群眾就業(yè)機會等具有積極意義，社會效益顯著。就業(yè)量是城市經(jīng)濟增長的測度指標之一，它由城市勞動 力市場的供求均衡所決定，需求曲線或供給曲線的移動都會帶來勞動力市場供求平衡的變動，進而改變就業(yè)規(guī)模．勞動力需求曲線移動的決定要素主要有以下兩個：邊緣城市市場需求的變動和勞動生產(chǎn)率的變動。首先，城市群發(fā)達的 影視旅游 業(yè)將有效地降低交易成本，從而提高城市投資的效率。投資效率的差別是區(qū)際資本流動的主要誘因．在資本以獲得最大利潤為目的的前提下，城市群能夠吸引外部資本的必要條件就是外部 45 流入的資本在城市群能夠獲得相對于流出地區(qū)較高的投資效率。 影視旅游 業(yè)的發(fā)展通過增強城市群對區(qū)外自然資源的吸納能力和提高區(qū)內(nèi)資源的利用效率兩種途徑，強化城市群自然資源對經(jīng)濟增長的作用。隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施的進一步完善，自然資源的運輸成本得到進一步削減，進而降低自然資源的轉(zhuǎn)移成本，從而使城市群對域外自然資源的吸納能力得到增強。 46 影視旅游 業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率主要體現(xiàn)在兩個方面： (1)通過影視旅游 業(yè)的自身增長，直接提高第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率； (2)通過 影視旅游 業(yè)的發(fā)展，降低第二產(chǎn)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)的中間性 影視旅游需求成本，進而提升第二產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟運行質(zhì)量，以此間接提高 影視旅游 業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率。與其它類似產(chǎn)品相比，本項目的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在 ： （ 1）地理位置優(yōu)勢 該項目位于 項目坐落于 唐山市南湖生態(tài)創(chuàng)意文化園內(nèi) ，交通便利。 （ 3）機遇優(yōu)勢 唐山市現(xiàn)在沒有集中的 大型電影主題公園 ，因此，本項目建成后，面臨的市場競爭壓力較小，也有利于整合市場，便于管理，美化城市形象。 未來競爭 市場總是存在競爭，而且競爭環(huán)境也在不斷地變化之中。對本項目財務評價指標影響較大的 因素有工程建造成本、房屋租賃價格、市場份額的占有量大小。因此，充分運用各種促銷手段，推銷影視旅游產(chǎn)品成為營銷中重要的一環(huán)。影視產(chǎn)品的最大特點是，它是極其依賴于電視媒體來宣傳自己，因而我們可以充分利用影視產(chǎn)品的不同的階段和媒體合作，來擴大知