【正文】 ，方圓 平方公里。 ? 項目鄰近著名的“三山五園”，坐落于北京西郊風(fēng)景區(qū)香山腳下，西接八大處， 北鄰玉泉山和頤和園；且鄰近中關(guān)村科技園區(qū)的海淀園、上地信息產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村軟件園，周邊有北京大學(xué)、清華大學(xué)等 80多所知名高校。其中五家企業(yè)分別為：四季青鍋爐廠、四博連公司華能機(jī)電設(shè)備廠、京西中頻電子設(shè)備廠、北京雙青印刷廠；這些企業(yè)產(chǎn)品技術(shù)含量低、設(shè)備陳舊、廠房破舊、經(jīng)營模式落后，經(jīng)營狀況都不好；目前，這些企業(yè)經(jīng)營基本停滯，主要都是靠出租房屋維持著企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)。 ? 本項目是通過了北京市規(guī)劃委員會《關(guān)于綠化隔離地區(qū)項目審查第 58 次會議紀(jì)要》和《關(guān)于綠化隔離地區(qū)項目審查第 60 次會議紀(jì)要》審查的產(chǎn)業(yè)項目，建筑使用性質(zhì)為無污染產(chǎn)業(yè)，主要功能定位為 科研及 服務(wù)產(chǎn)業(yè)用地 。 ? 規(guī)劃建設(shè)用地面積約： 萬平方米 ? 新征（占）建設(shè)用地面積約： 萬平方米 ? 代征城市公共用地面積： 萬平方米 ? 代征道路用地面積約 萬平方米 ? 代征綠化用地面積約 萬平方米 ? 容積率： 建筑密度： 40％ ? 建筑控制規(guī)模 萬平方米（地上） 、 地下面積已審定方案為準(zhǔn) ，約 20 萬平米 ? 建筑控制高度： 1518 米 綠地率： 30％ ? 停車泊位： 6546 輛（ 120 輛 ／萬平米）其中，地下不少于３０％ ? ? 表 11 北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃指標(biāo)表 地塊 建設(shè)用地面積（ ha） 地上建筑面積（萬平米） 地下建筑面積（萬平米） 建筑面積（萬平米） 容積率 建筑高度 綠地率 機(jī)動車停車（地上 /地下）（輛） A 18 m 30% 457/913 B 15 m 30% 416/833 C 1 15 m 30% 309/618 總計 1182/2364 ? A 地塊建設(shè)用地面積為 公頃，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)以傳媒，動畫，和游戲制作等藝術(shù)設(shè)計為主； ? B 地塊建設(shè)用地面積為 公頃，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)以建筑，室內(nèi)，家具等為主； ? C 地塊建設(shè)用地面積為 公頃，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)以藝術(shù)設(shè)計，傳媒，動畫等文化產(chǎn)業(yè)為主。同時，中國也成為了世界上經(jīng)濟(jì)增長速度最快的國家之一。房地產(chǎn)業(yè)作為國家乃至北京市的支柱產(chǎn)業(yè)之一，得到了迅速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，全世界 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 每天創(chuàng)造的產(chǎn)值達(dá) 220億美元，并以 5％左右的速度遞增。作為具有悠久歷史、深厚文化積淀的古都和全國政治、文化中心，各項基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，北京不僅具有明顯的智力資源優(yōu)勢，而且具備良好的發(fā)展基礎(chǔ)，大力發(fā)展以文化為依托、建成以創(chuàng)意為核 心的產(chǎn)業(yè)集群已是必不可少的 12 措施。戲劇音樂的文化藝術(shù)演出是全世界乃至全人類最直接的印象溝通和影 響最深的交流，它更是一種意識成長的型塑。只有文化能成就一流的世界公民，而只有生活在藝術(shù)和在藝術(shù)中生活能真實地造就一個人群社會的文化。同時利用劇場街為街區(qū)核心，發(fā)展出各類對應(yīng)需求的精致配套商業(yè)，包括餐飲娛樂 、 酒吧 、 創(chuàng)意文化商品 、 時尚服飾 、 精品超市 、 家居生活 、 體育休閑 、 兒童館和其他服務(wù)行業(yè)等。 ? 另外，整體規(guī)劃中還將擁有 7 萬平米的居民住房和 萬平米的低密度住宅完 美 生態(tài)圈的最美好構(gòu)圖，城市機(jī)能互動互融刺激成長。 ? 從開發(fā)商和投資商的角度而言，更重要的是留下一份名望，一份家族的珍貴遺產(chǎn)和一份無價的城市文化資產(chǎn)。 14 ? 在規(guī)劃理念上采取了新的規(guī)劃模式，即維持原有道路肌理，營造建筑場所空間，按小城 鎮(zhèn)規(guī)模進(jìn)行規(guī)劃， 堅持以人為本的理念，充分考慮建筑與人，人與人之間的關(guān)系位主張， 打造成位北京充滿活力和魅力的城市區(qū)域； 總平面布置 ? 北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園由院落式，集合式等各類辦公空間以及休閑，展示和商務(wù)服務(wù)空間圍繞著 文化軸 和 產(chǎn)業(yè)軸 架構(gòu)而成。這組建筑以輕快透明的建筑風(fēng)格營造出輕松的文化氛圍，產(chǎn)業(yè)園的設(shè)計產(chǎn)品，動畫產(chǎn)品等均可在這里展覽出售。產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)環(huán)形車道，連接園區(qū)各個部分，沿車道在建筑附近設(shè)路邊停車，中心區(qū)域設(shè)貫通東西的地下車庫，使地上地下停車連為一體。 ? 電氣工程：包括變配電、動力、照明、防雷、接地、電訊、電視、音響、火災(zāi)自動報警、保安監(jiān)控工程等。 ? 室外工程 ：包括道路、綠化、中心廣場、電力、管網(wǎng)工程等。通過與美國百老匯的三大運(yùn)營公司之一倪德倫環(huán)球娛樂有限公司的戰(zhàn)略合作，運(yùn)用其在全球演藝娛樂行業(yè)的影響力及豐富的項目開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗 ,同時在北京市和海淀區(qū)相關(guān)文化管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下，舉辦一系列由國內(nèi)、國際演出和文化市場的多位著名專家、學(xué)者參加的項目研討會、論壇，通過多方論證規(guī)劃用于演出街區(qū)的附屬建筑和文化藝術(shù)景觀園區(qū)，這一專 業(yè)劇院群將成為整個演藝文化聚集區(qū)和藝術(shù)的核心，也將成為“北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園”項目和北京西區(qū)藝術(shù)大道的點睛之筆，同時“北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園”將依托“城市開發(fā)研究院”的“城市思想者俱樂部”整理成產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級和發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)范本，通過專家評審，制定出符合城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的規(guī)范，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)典案例。 ? 行業(yè)結(jié)構(gòu)目標(biāo) ? “十一五 ”時期，知識含量高、關(guān)聯(lián)帶動強(qiáng)、符合首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的服務(wù)行業(yè)快速發(fā)展。 ? 著力推進(jìn)文化體制改革，加快政企分開、政事分開、管辦分離的步伐，推 20 進(jìn)經(jīng)營性事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)。積極支持重點文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，培養(yǎng)和造就一批高素質(zhì)的文化創(chuàng)意專業(yè)人才和經(jīng)營管理人才。 ? （ 2） 出版發(fā)行和版權(quán)貿(mào)易業(yè)。 ? （ 4）動漫和網(wǎng)絡(luò)游戲研發(fā)制作業(yè)。 ? 同時，按照《 “十一五 ”北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》要求，做好廣告會展業(yè)、設(shè)計創(chuàng)意業(yè)和文化旅游業(yè)的各項發(fā)展促進(jìn)工作。 ? 《規(guī)劃》提出，北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想是：以鄧小平理論和 “三個代表 ”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，大力弘揚(yáng)社會主義先進(jìn)文化，把文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)放在優(yōu)先發(fā)展位置，強(qiáng)化首都功能定位，緊抓奧運(yùn)發(fā)展機(jī)遇，通過文化和科技的融合，扶持優(yōu)勢企業(yè)，打造馳名品牌，逐步形成高端、高效、高輻射力的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群，大力提升北京的文化軟實 力和城市影響力，促進(jìn)北京經(jīng)濟(jì)文化社會和諧發(fā)展。 ? 《規(guī)劃》提出加快北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要任務(wù)，共 32條。 ? 本項目定位為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目，符合國家發(fā)展總體規(guī)劃，符合北京城市總體規(guī)劃，符合國家和北京行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。 ? 第四條 鼓勵企事業(yè)單位及個體創(chuàng)意人員，利用一切符合文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)規(guī)律的經(jīng)營方式和組織形式，發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。高等學(xué)校、科研機(jī)構(gòu)服務(wù)于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢和技術(shù)服務(wù)所取得的技術(shù)性服務(wù)收入，暫免征收所得稅。 ? 第八條 允許企業(yè)加速研究開發(fā)儀器設(shè)備的折舊。 ? 保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)，營造創(chuàng)意環(huán)境 24 ? 第十條 創(chuàng)新知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)和服務(wù)體系，研究制定文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)和促進(jìn)辦法。加強(qiáng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)版權(quán)保護(hù)，支持現(xiàn)代著作權(quán)保護(hù)技術(shù)的開發(fā)和應(yīng)用，嚴(yán)厲打擊侵權(quán)行為，維護(hù)著作權(quán)人的合法權(quán)利。 ? 第十三條 保護(hù)和推 廣本市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)著名商標(biāo)。 ? 第十六條 政府進(jìn)一步完善中小企業(yè)融資擔(dān)保機(jī)制。支持中關(guān)村科技園區(qū)非上市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)股份有限公司進(jìn)入證券公司代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)進(jìn)行股份轉(zhuǎn)讓試點。具有自主知識產(chǎn)權(quán)和 25 自主品牌文化創(chuàng)意產(chǎn)品和服務(wù)的出口，按照國家稅法規(guī)定享受出口退 (免 )稅政策。引導(dǎo)商業(yè)銀行對有效益、有還貸能力的文化創(chuàng)意自主創(chuàng)新產(chǎn)品或服務(wù)出口所需的流動資金貸款優(yōu)先安排、重點支持。統(tǒng)籌規(guī)劃，支持和引導(dǎo)經(jīng)營性文化設(shè)施的建設(shè)。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)環(huán)境整治 、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)平臺建設(shè)等公共設(shè)施工程，市政府在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施專項資金中安排資金予以支持。 ? 第二十五條 鼓勵國際著名文化創(chuàng)意、制作、經(jīng)紀(jì)、營銷機(jī)構(gòu)，利用其人才、技術(shù)、資金和營銷渠道，與本市有條件的文化創(chuàng)意企業(yè)合作，開展文化創(chuàng)意活動，生產(chǎn)制作科技含量高、資金密集型的出口文化 產(chǎn)品和服務(wù)，開展國際營銷。 ? 第二十七條 在本市設(shè)立的具有一定規(guī)模和重大經(jīng)濟(jì)效益的文化創(chuàng)意企業(yè)總部，對其境外管理服務(wù)、研究開發(fā)、 投資和資產(chǎn)處置所獲得收益的所得稅地方留成部分，財政資金予以支持；在規(guī)劃新城內(nèi)選址建設(shè)的，政府在土地供應(yīng)方面予以優(yōu)先支持。人事部門對文化創(chuàng)意企業(yè)引進(jìn)外國專家、留學(xué)人員或建立博士后科研工作站給予立項、經(jīng)費資 助等方面的支持。文化創(chuàng)意企業(yè)以股權(quán)、期權(quán)等形式給予其高級管理人員的獎勵，按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定在計征個人所得稅時給予優(yōu)惠。 ? 項目評價 ? 本項目符合北京市關(guān)于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，有利于區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有利于區(qū)域產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)一步發(fā)展，能夠積極推進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。海淀藝術(shù)團(tuán)聯(lián)盟是由區(qū)域內(nèi)從事文化藝術(shù)工作的各類院團(tuán)機(jī)構(gòu)根據(jù)平等、自愿、聯(lián)合的原則，共同發(fā)起組建的非營利性文化藝術(shù)團(tuán)體。這里植被資源豐富，據(jù)統(tǒng)計，區(qū)域內(nèi)各類樹木幾十萬株，僅古樹、名木就達(dá) 5800多株，約占北京城區(qū)總數(shù)的 1/4，森林覆蓋率達(dá) 86%以上。 ? 西山是北京城西部諸山的總稱，地理位置優(yōu)越，風(fēng)景秀麗，尤其以古剎聞名。 由于西山地區(qū)在人們心目中的特殊地位，這里一直是具有 “香山情結(jié) ”的人們進(jìn)行圈地置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。 ? 西山的自然景觀和歷史底蘊(yùn)是中央別墅區(qū)、亞北別墅區(qū)等其他別墅區(qū)無以復(fù)制的，因此才得以成為眾多開發(fā)商競相入駐的 “黃金市場 ”。西山地 區(qū)更是首當(dāng)其沖的被視為未來別墅開發(fā)的 “零區(qū)域 ”。京城西北部云集了眾多高校和科研機(jī)構(gòu)，這里的文人墨客對遠(yuǎn)眺西山、西山晴雪等描述給西山增添了濃重的人文色彩。 29 ? 從單價而言，西山區(qū)域的 普通住宅與 別墅價格已基本能與中央別墅區(qū)、京昌別墅區(qū)比肩，結(jié)合區(qū)域景觀資源的稀缺性，政府對于別墅地的控制和區(qū)域周邊生活配套設(shè)施的不斷完善，這個區(qū)域的別墅價格仍有向上 遞增的空間。在此國際背景下 ,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦不容樂觀 ,第三季度 GDP 增幅回落至 9%,中央宏觀調(diào)控方針正由 “一保一控 ”轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟(jì)快速下滑 ,45天內(nèi)連續(xù)三次降息 ,頻率之高歷史罕見。 11月成交的住宅用地的樓面均價繼 10月以來已經(jīng)連續(xù) 2 個月出現(xiàn)了下降。環(huán)比 10 月，期房商品住宅成交套數(shù)增加了 %，成交面積增加了 %，保障性住房成交套數(shù)增加了 %，成交面積增加了 %；現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)增加了 %，成交面積增加了 %。 ? 2021 年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)土地供給依然充足，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長將穩(wěn)步回升；房地產(chǎn)供給將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性差異， 商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過剩，保障性住房供給力度不斷加大；房地產(chǎn)價格持續(xù)調(diào)整；房地產(chǎn)市場體系將逐步完善。 ? 2021 年上半年，海淀區(qū)商品房月度供求比多呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，下半年呈現(xiàn)供大于求局面 ? 2021年，海淀區(qū)商品房市場月度供求比變化明顯。其中，商品住宅供應(yīng)面積為 ，占總量的 %，這一比例較去年同期高出 個百分點；商業(yè)、辦公及其他物業(yè)供應(yīng)面積為 萬平方米，占商品房總供應(yīng)量的 %。 32 ? ? 價格分析 ? 2021年，海淀區(qū)住宅市場成交均價為 17012元 /平方米，商品住宅成交均價為 18196元 /平方米 ? 2021 年，海淀區(qū)住宅市場成交均價為 17012 元 /平方米，相比 2021 年的13702 元 /平方米上漲 %。從月度成交均價走勢上來看，商品房住宅的價格走勢與住宅市場走勢相似，均呈現(xiàn)前升后降的局面。 ? 產(chǎn)品類型與售價 ? 疊拼房 ? 1~2層：面積： 360平米（其中地上 280平米，地下 80平米）； ? 單價： 16， 000元 /平米； ? 總價： 580萬元； ? 地下室部分計入建筑面積，有產(chǎn)權(quán)。 ? 注：獨棟別墅產(chǎn)品地下室部分都計入建筑面積，有產(chǎn)權(quán)。 ? ? （二）、產(chǎn)品類型與售價 ? 藝術(shù)家工作室（回字形疊拼 LOFT） ? 1~2層：面積： 200平米（其中地上 150平米，地下 50平米）； ? 1層： 4米層高； 2層： 3米層高；地下室： 4米層高 ? 單價： 16， 000元 /平米； ? 總價： 320萬元； ? 地下室部分計入建筑面積，有產(chǎn)權(quán)。 ? 聯(lián)排 TOWNHOUSE別墅 ? 面積： 387平米（其中地上 267平米，地下 120平米）； ? 單價： 16， 000~19， 000元 /平米； ? 總價： 620~730 萬元； ? 地下室部分計入建筑面積，有產(chǎn)權(quán)。世界著名的城市，例如在巴黎擁有 600座劇場、柏林 150余座、紐約 1100處盈利性演出場所，倫敦 100個。北京所擁有的行業(yè)資源和觀眾消費需要是 32個劇場成功運(yùn)營的基礎(chǔ)，北京演出市場仍呈現(xiàn)出直線上升的趨勢。 38 6 項目初步的經(jīng)濟(jì)測算分析 項目合作方案 及財務(wù)計算的假設(shè)依據(jù) ? 本項目為科研及服 務(wù)用地立項，屬于北京市綠色隔離地區(qū)用地，與四季青鎮(zhèn)合作開發(fā)，具體合作條件是， 北京興業(yè)創(chuàng)意園置業(yè)有限責(zé)任公司承擔(dān) 10億人民幣拆遷，并向四季青鎮(zhèn)交付 16萬平米商業(yè)及辦公用房， 作為土地開發(fā)成