【正文】 總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》 ? 20xx 年 7 月 6 日，《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 10 頁 共 44 頁 出臺(tái) ? 20xx 年 7 月 11 日，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見 》出臺(tái) ? 20xx 年 7 月 24 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問題的通知 ? 20xx 年 7 月 26 日，國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》 ? 20xx 年 8 月 1 日，國(guó)土資源局制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行 ? 20xx 年 8 月 30 日，建設(shè)部 :《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法》出臺(tái) ? 20xx 年 9 月 5 日 國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部今天聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》 ? 20xx 年 9 月 5 日新華社 5 日受權(quán)全文播發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān) 于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》 ? 20xx 年 9 月 12 日按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》 20xx 年政策 實(shí)施及 影響解析 ? 年度 政策調(diào)控目的明確，行政干預(yù)手段為主 回顧 20xx 年國(guó)家及地方政府出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要目的十分明確：即調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。 在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行多項(xiàng)調(diào)控后，房地產(chǎn)的投資及價(jià)格漲幅雖有控制。 ? 政策調(diào)控對(duì)于各方心理影響正在減弱 與 20xx 年國(guó)家宏觀調(diào)控后的市場(chǎng) 短期盤整相比 ， 06 年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)受到政策的影響 不明顯 ，逐項(xiàng)政策的出臺(tái)使得市場(chǎng)各方對(duì)政策的認(rèn)識(shí)正在逐漸理 性 。 根據(jù)我司研判 :20xx 年國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)， 但更重要的 將是前期 政策 的 執(zhí)行年，政策調(diào)控將在 20xx 年的基礎(chǔ)上得以延續(xù)和深化，主要圍繞調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展模式和產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)來進(jìn)行 ，重點(diǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 12 頁 共 44 頁 方面 : ? 嚴(yán)格控制土地供應(yīng) 土地市場(chǎng)是 20xx 年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要戰(zhàn)場(chǎng)，各地土地督察局陸續(xù)成立、對(duì)新出讓土地進(jìn)行套型控制、規(guī)范國(guó)有出地使 用權(quán)出讓收支管理、整改和暫停部分用地審批等政策陸續(xù)出臺(tái)，承襲 20xx 年國(guó)家政策的影響，進(jìn)入 20xx 年后，中央政府對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度將明顯加大，土地交易也將更為理性和規(guī)范化透明化。其余 平方公里范圍的二期，則以商貿(mào)及高科技研發(fā)為主。 ? 高新科技 以中興通訊、舜天、蘇豪、宏圖等高新技術(shù)研發(fā)中心的輻射效應(yīng)，加大IT 產(chǎn)業(yè)的招商力度 ，加強(qiáng)板塊經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，提升板塊價(jià)值。 ? 便利交通 地鐵一號(hào)線的南延、火車南站以及未來 4 條地鐵軌道交通的規(guī)劃，改善了寧南的交通格局，加快寧南與主城區(qū)、河西新城、江寧新區(qū)以及長(zhǎng)江南北寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 14 頁 共 44 頁 的交通連接，加快板塊發(fā)展速度。 ? 河西板塊 高起點(diǎn)規(guī)劃的河西被看作南京連接世界的重要紐帶，擁有國(guó)際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、總部創(chuàng)意大廈、南京會(huì)展中心等“硬條件”，河西自然成為南京國(guó)際化的代表。 影響： 城東南板塊與寧南板塊相距較近， 對(duì)寧南板塊起著相互促進(jìn)發(fā)展的作用 ，同時(shí)城東南板塊的延伸對(duì) 提高寧南板塊認(rèn)知度有著明顯的促進(jìn)作用； ? 江寧板塊 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 15 頁 共 44 頁 該板塊依靠產(chǎn)業(yè)科學(xué)園的建立提升了整個(gè)江寧的氣質(zhì)和形象， 這個(gè)擁有眾多產(chǎn)業(yè)的板塊被賦予了產(chǎn)業(yè)江寧的稱號(hào)，目前岔路口、東山鎮(zhèn)、百家湖等區(qū)域價(jià)格直線上漲，目前均價(jià) 4500 元 /平方米，值得注意的是，該板塊的岔路口區(qū)域是寧南板塊最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其相對(duì)成熟的配套、交通和較低的價(jià)格，導(dǎo)致部分寧南板塊客層的分流，是寧南板塊最大的威脅之一。 ? 相對(duì)其它板塊 。 1 0 0 平米以下, 8 %1 0 0 —1 2 0 平米, 2 8 %1 2 0 —1 5 0 平米, 4 5 %1 5 0 平米以上, 2 0 %寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 17 頁 共 44 頁 區(qū)域樓盤價(jià)格走勢(shì) ? 仁恒翠竹園價(jià)格走勢(shì) 5431 5601648167357500400045005000550060006500700075008000 成交均價(jià)（元） ? 翠島花城價(jià)格走勢(shì) 5043 5186 4900 5026 55176500020xx400060008000 2 0 0 7 . 8 三期成交均價(jià)（元） ? 閱城國(guó)際花園價(jià)格走勢(shì) 504340504800 4950 49505100540056003000350040004500500055006000 剩余房源成交均價(jià)（元） 從以上寧南新區(qū)各個(gè)代表性樓盤的價(jià)格 走勢(shì)可以看出： ? 在南京房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，該片區(qū)樓盤的 價(jià)格走勢(shì)是穩(wěn)中有漲； ? 品牌樓盤憑借其良好的知名度和完善的社區(qū)服務(wù)，價(jià)格攀升較快，尤其是仁寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 18 頁 共 44 頁 恒 ? 區(qū)域內(nèi)未來的住宅上市量并不多，市場(chǎng)潛在需求較大，加上全市地產(chǎn)發(fā)展前景樂觀，對(duì)寧南未來的價(jià)格上揚(yáng)起到重要支撐， 也為 本項(xiàng)目 入市提供了良好的契機(jī)。 購(gòu)買原因 ? 改善居住環(huán)境，追求生活品質(zhì) ? 二次或二次以上置業(yè)，主要目的是投資兼自住 ? 結(jié)婚用房，多為中青年人群 ? 上班便捷，同時(shí)對(duì)房型的功能性和品質(zhì) 有一定要求的寧南技術(shù)區(qū)人群 值得關(guān)注的是， 該片區(qū)的購(gòu)買客層幾乎都有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和財(cái)富積累，對(duì)該板塊價(jià)值的認(rèn)同和相信該板塊有較大的升值空間是其共有的購(gòu)買原因。 D、地塊地理?xiàng)l件良好 地塊基本呈方形，地質(zhì)條件良好，地形自然，便于建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)；地塊內(nèi)形態(tài)多為坡地，高低差 6 至 8 米，內(nèi)有活水資源及綠色植被，易于項(xiàng)目整體景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)。 B、歷史認(rèn)知威脅 由于歷史的原因，相當(dāng)一部分南京本土的購(gòu)房者對(duì)寧南樓盤的居住條件并不認(rèn)可。 翠島花城 開發(fā)商： 南京市雨花臺(tái)區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)總公司 建筑設(shè)計(jì)單位： 深圳華森 施工單位： 南通神勇 物業(yè)公司： 楚天物業(yè) 占地面積： 400 畝 總建筑面積： 40 萬平米 物業(yè)類型：高層 容積率： 綠化率： 45% 主力戶型： 95 平米的兩房， 110 平米的三房?jī)蓮d一衛(wèi)， 120— 140 平米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)， 157— 223 平米的四房 價(jià)格： 4200 平米 — 5970 元 /平米 物業(yè)管理費(fèi)： — （小高層）元 /平米 /月 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 周邊環(huán)境： 靠近雨花臺(tái)實(shí)驗(yàn)小學(xué) 、共青團(tuán)路小學(xué)、雨花中學(xué)，附近有蘇果倉儲(chǔ)、寧南綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 25 頁 共 44 頁 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)： ? 項(xiàng)目享受 雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)的蒼翠林海，園區(qū)北 門口 正對(duì)花神湖 ，景觀資源特征非常顯著； ? 項(xiàng)目以“花”為景觀主題，小區(qū)內(nèi)部景觀優(yōu)美； ? 項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于小區(qū)中心 擁有一個(gè) 13000 平方米的水景 ，與花神湖一南一北相呼應(yīng)，樓盤座擁在水景四周 ； ? 項(xiàng)目一期已經(jīng)交付使用，二期陸續(xù)交付， 小區(qū)內(nèi) 商鋪、幼兒園、銀行、郵局、網(wǎng)球場(chǎng)和籃球場(chǎng) 等生活配套設(shè)施的開放 ，彌補(bǔ)了樓盤周邊生活配套的相對(duì)不足 ； ? 項(xiàng)目目前交通條件稍微欠缺，門口只有 1 86路公交線路； ? 項(xiàng)目居住人群 多為 IT 行業(yè)者，周邊中興集團(tuán) 、 舜天集團(tuán) 等高新技術(shù)區(qū)的 人員 居多 ； ? 由于戶型面積集中在 170 平米左右，因此 購(gòu)買 客層經(jīng)濟(jì) 能力強(qiáng)，人均文化素質(zhì)水平、教育水平偏高， 顯現(xiàn)了 該 項(xiàng)目 “ 寧靜、人文、自然、品質(zhì) ”的 特征。 銷售情況：目前銷售率達(dá) 95%左右，僅剩余 160 平米以上的房源，剩余房源均價(jià)5600 元 /平米；項(xiàng)目已經(jīng)開始交付入?。? 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)： ? 項(xiàng)目位于寧南新區(qū)的首席位置，公共交通設(shè)施相對(duì)便利，目前有 86 路、84 路、 19 路、 105 路、 99 路、時(shí)雨線、 812 路、 816 路 等公交線路； ? 項(xiàng)目是寧南新區(qū)高尚大盤之一， 45 萬平米的建筑面積，容 納了 4000 戶的業(yè)主，目前已經(jīng)交付使用，居住氛圍較好； ? 項(xiàng)目的房型豐富，從 60— 260 平米的 30 多種戶型滿足了不同階層的消費(fèi)需求； ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部綠化率高，景觀資源豐富，在小區(qū)內(nèi)部 以落差達(dá) 15 米的坡地為藍(lán)本造房子 ，增加了建筑的層次感，是其明顯特征優(yōu)勢(shì)之一； ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部 設(shè)有高尚會(huì)所、都市風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園、中學(xué)、超市等配套設(shè)施 等， 彌補(bǔ)了樓盤周邊生活配套的相對(duì)不足 ； ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部打造的 8 萬平方米的運(yùn)動(dòng)休閑雙主題景觀帶 ，是其有別于其他樓盤的特征之一 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 27 頁 共 44 頁 第三章 地塊分析 項(xiàng)目開發(fā)背景 寧南 8 號(hào)地位于南京市雨花 臺(tái)區(qū)寧南新區(qū)內(nèi)，是該區(qū)域內(nèi)最后一塊住宅項(xiàng)目用地。因此，周邊便利的交通及文化設(shè)施使得該項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 機(jī)場(chǎng)高速 郁金香路 寧南大道 B、地勢(shì) 該地塊基本呈方形，與周邊地勢(shì)比較，地塊內(nèi)多為坡地 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 29 頁 共 44 頁 C、地面現(xiàn)狀 廠房用地 未拆平房 廠房用地 高壓線橫穿地塊 項(xiàng)目地塊目前還有少量 未 拆遷的自住用房，以及南京再生資源花神交投站和南京物回有色金屬回收有限責(zé)任公司兩塊廠房用地。 此外，根據(jù)規(guī)劃要求，寧南將擁有連同地鐵 1 號(hào)線在內(nèi)的 5 條軌道交通，另外 4 條地鐵分別是 3 號(hào)線、 6 號(hào)線、 7 號(hào)線和 8 號(hào)線。 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格初步判斷 住宅市場(chǎng)價(jià)格 根據(jù)目前區(qū)域市場(chǎng)在售項(xiàng)目去化情況和在售價(jià)格判斷， 本項(xiàng)目以寧南高端樓盤形象進(jìn)入市場(chǎng)，建議入市價(jià)格 6300 元 /平米。 商業(yè)和車位價(jià)格 ? 周邊項(xiàng)目在售車位情況 項(xiàng)目 產(chǎn)權(quán)車位價(jià)格 使用權(quán)車位價(jià)格 租賃價(jià)格 翠島花城 10 萬（地下） 萬 200 元 /月（地下）， 150 元 /月（地上） 仁恒翠竹園 / 10/11 萬（地下） 300 元 /月（地下） 閱城國(guó)際 / / 150 元 /月（地下）， 200 元 /月（地上） ? 周邊項(xiàng)目在售商業(yè)情況 項(xiàng)目 商鋪價(jià)格 主力面積 時(shí)光皓韻 一期 萬 /平米（在售） 二期 萬 /平米，即將推出 100— 120 平米 閱城國(guó)際 萬 /平米（一層） 約 100 平米 以周邊項(xiàng)目在售車位和商業(yè)的價(jià)格作為本項(xiàng)目的參考標(biāo)準(zhǔn)，以寧南板塊目前現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢(shì)作為基礎(chǔ) ，初步建議本項(xiàng)目未來車位價(jià)格 810 萬元 /個(gè)；商業(yè)價(jià)格 萬元 /平米。 小高層建筑單體采用簡(jiǎn)潔大方的 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 ，優(yōu)雅的立面形式，素雅的外裝顏色，統(tǒng)一中追求變化，達(dá)到與自然的和諧共存，創(chuàng)造出鬧中取靜花園式居住區(qū)。集團(tuán)成功地開發(fā)了天然居、香謝里花園、宏圖上花園等知名樓盤，積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，具有打造有特色、高尚居住地產(chǎn)產(chǎn)品的良好經(jīng)驗(yàn)。 2）該板塊客層普遍具備較穩(wěn)定的職業(yè)和較高的學(xué)歷背景，并擁有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和財(cái)富積累，同時(shí)對(duì)該板塊價(jià)值有一定的認(rèn)同，相信該板塊有較大的升值空間。 目標(biāo)客群將主要來自于： ? 寧南高新技術(shù)區(qū)的科研人員； ? 改善生活條件，并求購(gòu)房保值增值的購(gòu)房人； ? 以結(jié)婚為購(gòu)買動(dòng)機(jī)的青年人群。目前在售項(xiàng)目的均價(jià)普遍在 5500 元 /平方米以上， 區(qū)域標(biāo)桿樓盤仁恒翠竹園最新一批房源推盤均價(jià)達(dá) 7000 元 /平方米。 20xx 年的調(diào)控重點(diǎn)將表現(xiàn)在對(duì)土地市場(chǎng)的嚴(yán)格把關(guān)和引導(dǎo)購(gòu)房者合理消費(fèi)上。 其后按每年 5%左右的良性增長(zhǎng)速度遞升 ，項(xiàng)目整體運(yùn)做實(shí)現(xiàn) 均價(jià) 6500 元 /平方米左右。同時(shí)在小區(qū)南側(cè)臨緯九路設(shè)計(jì)沿街商鋪，與西南角會(huì)所相連，打造出沿街旺鋪。 項(xiàng)目一期： 小高層住宅 100000 平方米；商 業(yè) 5000 平方米，總開工面積 105000 平方米，建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目的 55%，計(jì)劃于 20xx 年 4 月正式開工， 20xx 年 6 月建設(shè)完成。 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況，銷售預(yù)計(jì)于 20xx 年底啟動(dòng)，總銷售期 3 年左右，在項(xiàng)目竣工當(dāng)年基本完成銷售。 分