【正文】 6117接報后即刻調(diào)度均豪各區(qū)域的服務(wù)人員上門服務(wù)，這樣有效提高了服務(wù)的效率和質(zhì)量，受到了客戶廣泛的好評。 二、青島均豪之管理優(yōu)勢 專業(yè)化優(yōu)勢 公司成立 4 年來，堅持走“專業(yè)精細化”道路，并一直致力于將總部先進的物業(yè)管理理念與青島本地實際情況相結(jié)合，形成了一整套規(guī)范化、專業(yè)化的管理模式。公司多年的市場運作，與公安、工商、稅務(wù)、環(huán)衛(wèi)、供電、供水等各政府部門關(guān)系融洽，建立了良好的外圍環(huán)境。均 豪物業(yè)非常重視人員的培訓(xùn)，定期對各項目的人員進行系統(tǒng)培訓(xùn)，以 保證為客戶提供周到、細致的 專業(yè) 服務(wù) 。 分析小區(qū)的居住群體，因是青島市限價商品房，也特定了購房群體，受條件約束，業(yè)戶限制在青島市中下層消費群體，但消費能力應(yīng)高經(jīng)濟適用房的居住群體。 同樣是小區(qū)項目，同樣與青島眾多項目一起成長，有著許多相似的環(huán)境和硬件，如何使項目真正達到理想值，得到我們客戶的滿意，樹立起品牌項目，是擺在我們面前的課題。 溫馨服務(wù)的概念 溫馨服務(wù) = 溫暖 + 潔凈 + 方便 + 快捷 舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在 “ 溫暖、潔凈、方便、快捷 ” 的人居環(huán)境上。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足 “ 受人尊重的需求 ” 。 根據(jù)小區(qū)的特定居住群體 ， 提倡走動式管理和服務(wù)，融入到業(yè)戶中去，關(guān)心業(yè)戶的需求，付出真情，用心靈去交匯，做到相互 理解與共識。 工程部職責(zé)范圍： (1) 社區(qū)機電設(shè)施、設(shè)備的運行、維修、保養(yǎng)； 項目執(zhí)行經(jīng)理 物業(yè)客服部 物業(yè)保安部 物業(yè)工程部 (2) 設(shè)置維修中心，提供 24小時維修服務(wù)； (3) 處理上下水，燃氣管道等突發(fā)故障急修； (4) 監(jiān)督社區(qū)內(nèi)專用設(shè)備的維保； (5) 社區(qū)建筑設(shè)備大、中修方案的制訂與施工監(jiān)理； (6) 做好社區(qū)內(nèi)鍋爐的運行，確保社區(qū)供暖達到標準； (7) 做好緊急事故的應(yīng)變工作，以便能在最短的時間里處理并控制事故的擴散； (8) 審批客戶遷入時的裝修設(shè)計方案，確保其工程無影響建筑物結(jié)構(gòu)以及其外觀等方面的 不合理施工現(xiàn)象出現(xiàn)。 二、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準 根據(jù)小區(qū)特點和青島市物價局、國土資源局出臺的 《住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標準》 中，按照不同等級對應(yīng)的各項服務(wù)標準和收費標準， 制定依山小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容。 （ 4）有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。 （ 8）服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和收費標準。（ 2）辦公場所整潔有序。 4 日常管理與服務(wù) （ 1） 24 小時受理業(yè)主或使用人的報修。 （ 4）每年至少 1次征詢業(yè)主或使用人對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率85%以上，并對薄弱環(huán)節(jié)進行改進。 2 垃圾收集 高層按幢設(shè)置垃圾收集點，多層按物業(yè)管理需要配置收集點。 5 公共燈具、宣傳欄、健身娛樂設(shè)施、景觀小品等 每半月擦拭一次，擦拭后無污跡。 （ 2）對小區(qū)日常護衛(wèi)事項做出正確反應(yīng)，能使用消防器材。 （ 2）對進出車輛進行管理和疏導(dǎo)，保持出入口暢通；發(fā)現(xiàn)游攤浮販、拾荒人員、推銷人員等予以勸阻。 （ 2）控制中心接到報警信號后，保安人員應(yīng)及時趕到現(xiàn)場進行處理，同時中心隨時接受用戶救助要求。 公共秩序管 理按三級標準 元 /月平米，是因為封閉小區(qū)最底標準為三級。 預(yù)防花草、樹木病蟲害。 （ 3）每月一次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進行安全檢查，門窗關(guān)閉正常。 （ 6）按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的裝飾裝修管理制度。 （ 8） 組團、棟、單元（門）戶有明顯標志。 項目 類別 內(nèi)容 運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求 每平方米建筑面積 月收費基準標準（元） 備注 二類 消防設(shè)施、設(shè)備 消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常。 消防通道暢通。 項目 類別 內(nèi)容 運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求 每平方米建筑 面積月收費 基準標準（元） 備注 二類 電子防盜門 每月巡檢不少于 2 次，閉門器正常維護調(diào)節(jié)，做到開關(guān)靈活。 以上六項合計為： 元 /月平米 其他服務(wù)： 1）、物業(yè)公司提供訂報、訂奶、送大桶水等入戶有償服務(wù)： 2）、建立物業(yè)家政服務(wù)中心，服務(wù)內(nèi)容包括家庭保潔、家教服 務(wù)、接送兒童、照顧老弱病殘等。綠化、美化管理。 物業(yè)管理服務(wù)的財務(wù)管理。在物業(yè)管理經(jīng)過入住、接受服務(wù)等環(huán)節(jié)，進入良性循環(huán)，有了一定管理基礎(chǔ)之后，物業(yè)管理公司要及時調(diào)整工作思路，按照管理服務(wù)承諾，從單一的服務(wù)形式向多元化的服務(wù)經(jīng)營形式方面發(fā)展，通過市場經(jīng)濟手段，完成物 業(yè)第二附加值的提升，實現(xiàn)管理服務(wù)承諾目標。 讓居住的業(yè)主們真正享受到現(xiàn)代物管公司的高品質(zhì)服務(wù)。規(guī)章制度要隨時進行補充和完善，注意引才、用才和育才，體現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部知識的管理，利用企業(yè)內(nèi)部沉淀的知識，為企業(yè)與員工提供最大的幫助。 定期對公司員工進行法制教育。 加強交通管理 ,確保交通安 全。 1 對檢查出的安全隱患 ,填寫預(yù)防措施報告。 二、 消防設(shè)施管理規(guī)定 目的：嚴格貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主 ,防消結(jié)合 ” 的方針 ,確保消防設(shè)備、設(shè)施完好無損 ,靈敏可靠。 要勇于監(jiān)督、制止、檢舉他人損壞消防器材、設(shè)施的行為。 不得故意用煙頭去熏報警探頭 ,消防噴淋頭上嚴禁懸掛任何物品。 2. 用戶電話投訴的接待及解決方法。 （ 1） 、 物業(yè)部根據(jù)投訴內(nèi)容進行調(diào)查 ,了解后迅速找相關(guān)部門 給予解決。 4. 直接投訴的接待及解決方法。 （ 4） 、 詢問相關(guān)部門 ,盡快解決投訴 。 （ 7） 、 統(tǒng)一對用戶投訴的解釋方法，凡引起用戶投訴的問題都應(yīng)加以解決。 建筑渣土、施工機具和各類臨時建筑等全部拆除清運完畢，達到場清地凈。 交接資料準備齊全后，投資方應(yīng)書面通知物業(yè)管理公司準備接收，并同時向管理公司提供有關(guān)圖紙資料和設(shè)備清單，管理公司應(yīng)立即組織有關(guān)人員熟悉圖紙資料及設(shè)備配備，并做好接受準備。 交接工作 結(jié)束，雙方共同簽署交接報告。包括：磚石工程、混凝土工程、鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、地面與樓 面、室內(nèi)外裝飾等； 電氣工程。包括：消火 栓等； 系統(tǒng)集成； 其它。 根據(jù)本項目的情況， 我公司會對項目的銷售情況進行分析，并確定入伙工作的重點及難點，協(xié)助制定出《業(yè)主入伙的工作 實施預(yù)案》，以提高入伙工作效率。沒有充足的物業(yè)費收取，無法配備齊全的各類管理人員 。以下為根據(jù)小區(qū)實際情況和我們的管理經(jīng)驗， 在保證服務(wù)、節(jié)省人力的原則下 , 根據(jù)項目實際 確定管理架構(gòu)和人員配備。 3）客 戶 服 務(wù) 中心：經(jīng)理 助理 1人，物管員 2人（其中 1人 為應(yīng) 收 員 ， 負責(zé) 收 費 及 檔 案的管理工作）。 合計 27人 測算 按地上建筑面 積 :，（未含物 業(yè) 用房 399平米及地下室部分） 。 年 終獎 :2400元 /月 .人 247。 客服 經(jīng) 理 電話補 助 :100員 /月 .人 。 客服助理工 資 相 關(guān)費 用 : 2400元 /月 .人 %=1236元 /月 。 保安 經(jīng) 理工 資 相 關(guān)費 用 1500元 /月 %=772元 /月 .人 。 小 計 :2559元 /月 (全年 30708元 /年 ). 員 工 資 ： 1000元 /月 .人 12人 =12020元 /月 。 工程 主管電話補 助 100元 /月 .人 。 工程部 員 工工 資 相 關(guān)費 用 : 1100元 /月 .人 %=566元 /月 。 工 資 相 關(guān)費 用 850元 /月 % 8人 =3502元 /月 .人 。 5年247。 小 計 :500元 /月 (全年 6000元 /年 )。 (十 )稅 金 : [以上合 計數(shù) /(%)] %=61588 %=3387元 /月 小 計 :3387元 /月 (全年 40648元 /年 )。 即：地上車位 195個 100元 /月 80% = 15600 元 /月 攤到月 15600元 /月 247