【正文】 銷售量走勢(shì)線基本高于預(yù)售批準(zhǔn)量走勢(shì)線，近三個(gè)季度的成交量已上升了一個(gè)臺(tái)階，基本穩(wěn)定在 92萬平方米以上，供銷比例為 。 7 ② 成交行情 2021年商品房銷售金額 ，比 2021年上升了 30%，平均銷售價(jià)格 4936元 /平方米，比 2021年每平方米上升了 788元，漲幅 19%。由于土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格的主要組成部分，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，地價(jià)與房?jī)r(jià)密不可分，二者相互影響，相互作用，房地 產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與地價(jià)指數(shù)有密切的直接關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料，“十五”期末，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積目標(biāo)是 23平方米，結(jié) 6 合我市住房現(xiàn)狀及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，再加上 本島的實(shí)際人口規(guī)模已經(jīng)超過控制 上限， 在今后相當(dāng)一段時(shí)間里，島內(nèi)住房的需求量仍將持續(xù)上漲 。 也就是說 XX市城市規(guī)模需要 330360萬人用以支撐。 這說明島內(nèi)的城市建設(shè)用地已處于優(yōu)化、整合階段，也體現(xiàn)出目前建設(shè)用地的緊張程度。 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料， 2021年底 XX島內(nèi)戶籍人口（包括鼓浪嶼） ，而島內(nèi) 100萬平方公里內(nèi)的城市建設(shè)用地，截止 2021年底已建成區(qū)達(dá)，剩余的城市建設(shè)用地除個(gè)別分布零散、難以利用的，絕大部分在島內(nèi)東部。 包括鼓浪嶼在內(nèi)的 XX 島面積 平方公里，占 XX 市地域 的 %，城市可用建設(shè)用地在 100 平方公里 以內(nèi)。 4 第 2章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 用地需求分析 XX 市地域范圍狹小，制約 了 土地自然的供給。根據(jù)城市總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃，掛牌的地塊將分別定性為辦公用地、酒店餐飲等旅館用地、商業(yè)用地、 公園用地、 居住用地、綠化用地、其他用地等。 因此本項(xiàng)目作為 XX路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目的提出，是適時(shí)、必要的，本項(xiàng)目的主要建設(shè)內(nèi)容是：居住用地、公建用地、商業(yè)用地、旅館用地、公園用地、辦公用地、學(xué)校用地、綠化用地、道路用地、其它用地。②在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下，建設(shè)、完善 XX路沿線和前埔會(huì)展中心廣場(chǎng)一帶的游覽設(shè)施的服務(wù)設(shè)施，解決目前留不住客、旅游經(jīng)濟(jì)效益低的問題。 XX屬海洋性亞熱帶氣候，溫和多雨、夏無酷暑、冬無嚴(yán)寒。 項(xiàng)目承辦單位 XX市開元國有資產(chǎn)投資有限公司。 1 第 1 章 總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 XX市 XX路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。 XX由 XX島、鼓浪嶼及大陸XX江北岸沿海部分組成，陸域面積 1565平方公里，海域面積 300多平方公里，海岸線長(zhǎng)達(dá) 154公里， XX港外島嶼星羅棋布，港內(nèi)四周群山環(huán)抱。強(qiáng)調(diào)做好： ①修訂、完善東部濱海度假休閑區(qū)的旅游設(shè)施開發(fā)規(guī)劃。⑤充分利用 萬石山麓小水庫和林深景幽的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，興建高層次的會(huì)員俱樂部休閑中心和國際鄉(xiāng)村俱樂部。 本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)是通過對(duì) XX本島東部地區(qū)零散的農(nóng)村進(jìn)行整 3 合，既推動(dòng)農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程，又騰出寶貴的土地資源。 項(xiàng)目的總收入為 ，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (ic＝ %)為 ，投資回收期為 。 XX 本島是 XX 城市的政治、經(jīng)濟(jì)與文化中心，是 XX 城市結(jié)構(gòu)的中心和重心。 考慮到本島較密容量發(fā)展的現(xiàn)狀，人均城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)取 100m2/人，則本島的人口最高容量為 100 萬人 。 從 近期島內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目的用地看： 一是規(guī)劃的舊城 、舊村 改造項(xiàng)目 ；二是建設(shè)用地單位 往年 經(jīng)合法手續(xù)取得土地使用權(quán)并且具備用地條件而未按約動(dòng)工 ，近兩年房地產(chǎn)升溫而開始施工 的 建設(shè)項(xiàng)目 。 （ 5055） %=327360（萬人）。 據(jù) 2021年 XX年鑒： 2021年底，我市人均住房面積 ； 2021年的抽樣調(diào)查，我市居民住兩房一廳居室以下的占 50%以上，隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人均居住面積也將不斷提高，按世界發(fā)達(dá)國家人均住房狀況：美國為 60多平方米，歐洲國家為 45平方米，就是新加坡這樣地少人多的國家，人均也有 26平方米。 土地價(jià)格現(xiàn)狀與預(yù)測(cè) ⑴ XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 土地價(jià)格是反映土地市場(chǎng)和土地供需狀況的 “ 晴雨表 ” ，也是政府調(diào)控土地市場(chǎng)的重要杠桿。 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：各類商品房的供應(yīng)結(jié) 構(gòu)與 2021年相差不大，分別為住宅 74%，商場(chǎng) 10%，寫字樓 3%，工業(yè)用房 1%，車庫 8%，別墅 3%，其他 1%。從全年的季度價(jià)格走勢(shì)線上，可看出XX2021年的商品房成交量及房?jī)r(jià)在 2021年的基礎(chǔ)上有進(jìn)一步上升，第三、四季度均價(jià)已在 5000元 以 上。 2021年以前， XX市政府公開出 讓的土地用途集中為居住和商業(yè)綜合用途，但從 2021年開始呈多樣化的趨勢(shì)，酒店、旅游、純商業(yè)、辦 8 公等用途的土地公開出讓日益增多，特別是 2021年，體育用地占 2幅約12萬平方米，占總拍賣地的 1/5。 據(jù) XX市國土資源與房產(chǎn)管理局資料， 2021年 XX土地市場(chǎng)公開掛牌出讓土地 15幅，成交 15幅，總成交用地面積為 632352平 方米，總成交地價(jià)為 218705萬元。全年島內(nèi) 8幅出讓土地中僅有 3幅居住用地，而體育、商業(yè)、酒店、旅游用地則達(dá)到 5幅，體育、酒店旅游用地的異軍突起讓人們看到市政府發(fā)展 XX體育和旅游業(yè)的決心。 ⑶ 土地價(jià)格預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目的 土地價(jià)格 預(yù)測(cè)，有一緊鄰本項(xiàng)目用地南邊的地塊可比：2021年 4月 7日 市土房局公開掛牌出讓的 2021G1地塊，用地性質(zhì)為體育設(shè)施、商業(yè)、酒店， 容積率 ， 土地 面積 12544平方米 ， 拍賣成交價(jià) 6425萬元， 地 面單價(jià) 5122元 /平方米 。因此， 根據(jù)以上 情況 ，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目土地價(jià)格 在今后三年 內(nèi)不會(huì)有太大的變動(dòng)；從第四年起，按每年樓面地價(jià)遞增 5%計(jì)。本項(xiàng)目的東側(cè)為 XX路，西側(cè)為五石路，均為城市主干道，南至香山及何厝村，北至東宅村。 本項(xiàng)目的東側(cè)為已建 成的 XX路，是城市主干道；西為規(guī)劃的五石路，也是城市主干道，目前正在審查概算，將在近期內(nèi)開工建設(shè)；南北側(cè)為規(guī)劃的城市次干道；但南北側(cè)數(shù)公里處即為已建成的城市主干道呂嶺路和正在建設(shè)的城市主干道仙岳路。 污水管網(wǎng)隨城市道路的建設(shè)而敷設(shè)。 廈門市工程咨詢中心 《 廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 第 4章 開發(fā)建設(shè)方案 規(guī)劃布局方案 用地規(guī)劃 本項(xiàng)目建設(shè)用地東起現(xiàn)狀 XX 路西側(cè)，西至規(guī)劃 五石路東側(cè)，北起規(guī)劃中的橫一路，南抵規(guī)劃中的橫五路，總面積 820210 平方米。 道路工程 規(guī)劃區(qū)東臨已建成的 XX 路，西至規(guī)劃中的五石路，這兩條都是城市主干道。 （ 2） 主干道最小平曲半徑 500 米，次干道最小平曲半徑 100 米。 路面工程 道路路面結(jié)構(gòu)為： 數(shù) 車 型 量 結(jié) 構(gòu) 機(jī)動(dòng)車（ cm） 人行道（ cm） 面層 24 厚 C30 水泥砼 3 厚高強(qiáng)砼彩磚 基層 18 厚 6%水泥穩(wěn)定砂石 3 厚 1： 2 水泥砂漿 墊層 18 厚 3%水泥穩(wěn)定砂石 15 厚 C15 水泥砼 路基 壓實(shí)度不小于 95% （重型標(biāo)準(zhǔn)） 壓實(shí)度不 小于 90% （重型標(biāo)準(zhǔn)） 路基路面排水 全線路面排水采用雨水管排水，路面橫向坡度為 %，人行道橫向坡度為 2%，一般地段雨水口采用單蓖，特殊地段雨水口采用雙蓖，雨水口連接管徑 600mm。給 水管道總長(zhǎng) 6657米，采用球墨鑄鐵管，管徑為 DN200mm~DN400mm（詳見表 43）。 項(xiàng)目區(qū)排水工程采取雨污分流制，并結(jié)合道路及豎向規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)。 埋深控制在~（見表 44） 。變電站設(shè)置 24回 10KV 出線。 110KV 同塔雙回路架空線沿線預(yù)留 30 米的高壓走廊。 表 46 電信工程一覽表 序號(hào) 孔 數(shù) 長(zhǎng)度（ m） 1 26 4546 2 36 1228 合計(jì) 5774 燃?xì)夤こ? 區(qū)內(nèi)燃?xì)夤艿啦捎弥袎阂患?jí)管網(wǎng)系統(tǒng)，用戶通過設(shè)置箱式調(diào)壓器調(diào)壓。 綠化工程 本區(qū)的綠地主要分為兩部分：沿路展開的線形綠帶和觀音山、民俗公園綠地。區(qū)內(nèi)設(shè)幼托兩座，每座占地 4000 平方米。設(shè)郵政所及電信模塊局一座，占地 400 平方米。總占地面積 820210 平方米。 環(huán)境保護(hù)措施 施工期間環(huán)保措施 在施工期間，主要的環(huán)保措施包括： ⑴ 施工單位應(yīng)制訂文明施工的技術(shù)措施，加強(qiáng)管理，做到合理安排、計(jì)劃實(shí)施，盡最大努 力使施工對(duì)環(huán)境的影響減小到最低程度； ⑵ 施工場(chǎng)地及臨時(shí)施工道路應(yīng)經(jīng)常灑水，有效控制揚(yáng)塵對(duì)大氣的污染； 廈門市工程咨詢中心 《 廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 ⑶ 運(yùn)土要求使用防漏運(yùn)載車，運(yùn)土車輛必須按規(guī)定做到密封、覆蓋、外觀整潔，在車輛上路前還應(yīng)采取措施沖洗車輪，以防止泥土對(duì)道路景觀的破壞； ⑷ 統(tǒng)一規(guī)劃取土 /棄土場(chǎng)地，禁止亂挖亂填，嚴(yán)格控制工程破壞植被的面積，而且工程完工后應(yīng)迅速實(shí)現(xiàn)棄土區(qū)、山體開挖區(qū)、邊坡等的植被覆蓋，可以先植草再種樹，以促進(jìn)植被的恢復(fù)，并形成多層植被的形式； ⑸ 對(duì)于工程建設(shè)過程中平整土地等活動(dòng)所產(chǎn)生的工程 渣土，應(yīng)盡量加以利用，如用以修路或低洼填埋等； ⑹ 對(duì)于施工過程中所產(chǎn)生的建筑垃圾和其他廢棄物，應(yīng)統(tǒng)一收集，并及時(shí)運(yùn)送到垃圾處理廠； ⑺ 施工場(chǎng)地應(yīng)執(zhí)行《建筑施工場(chǎng)地噪聲限值》（ GB1252390）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和《 XX市環(huán)境噪聲管制辦法》的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)施工機(jī)械、運(yùn)土機(jī)械和車輛的維修保養(yǎng)，減輕噪聲污染。 廈門市工程咨詢中心 《 廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目在施工和建成后將對(duì)環(huán)境產(chǎn)生一定程度的不良影響，尤其是在建設(shè)開發(fā)過程中必須采取嚴(yán)格的措施以降低對(duì)環(huán)境影響或破壞程度。 項(xiàng)目建設(shè)成本控制 本項(xiàng)目建設(shè)成本包括四部分：工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、 征地 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 用 及建設(shè)期利息 。代建及監(jiān)督部門嚴(yán)格按 《 XX市 建筑工程 最低價(jià)中標(biāo)管理辦法 》 對(duì)廈門市工程咨詢中心 《 廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 工程進(jìn)行管理，在保證項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上嚴(yán)格控制工程費(fèi)用。 ⑶ 征 地 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 用控制 包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)（含有關(guān)設(shè)施遷移費(fèi)）和征用土地 需繳納的各種規(guī)費(fèi)及工作經(jīng)費(fèi)，包括新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi) 、 耕地開墾費(fèi) 、 土地測(cè)量費(fèi) 、 辦理用地手續(xù)費(fèi) 、 委托征地服務(wù)費(fèi) 、 征地拆遷管理費(fèi) 、 征地后使用前的土地管理費(fèi) 。 本項(xiàng)目的 建設(shè)成本擬采取按實(shí)結(jié)算的開發(fā)管理體制，即政府授權(quán)XX市開元國有資產(chǎn)投資有限公司 代為運(yùn)作，按實(shí)際發(fā)生項(xiàng)目及其費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算。 ⑵ 資金管理 本項(xiàng)目資金管理工作主要包括： ① 單獨(dú)設(shè)立帳目進(jìn)行工程成本核算工作，以便今后對(duì)工程收支進(jìn)行審計(jì)。用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)融資產(chǎn)生的 財(cái)務(wù)費(fèi)用全部計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本。公司注冊(cè)資本 9873萬元人民幣，下設(shè)招商部、投資部、行政管理部、財(cái)務(wù)部 、開發(fā)部。 隨著 XX建設(shè)海灣型城市戰(zhàn)略的深入實(shí)施，公司依托思明區(qū)政府的政策優(yōu)勢(shì)，將繼續(xù)本著“誠信求實(shí)、開拓創(chuàng)新”的發(fā)展思路，加大加快對(duì)外拓展步伐，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、打造專業(yè)隊(duì)伍、完善運(yùn)作機(jī)制，全面提審企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成以高科技、物業(yè)房產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)、資產(chǎn)運(yùn)營為紐帶的綜合性資產(chǎn)經(jīng)營公司，并加大對(duì)土地開發(fā)、舊城舊村改廈門市工程咨詢中心 《 廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 造的投資力度，力爭(zhēng)為區(qū)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出更大貢獻(xiàn)。 工程招投標(biāo)過程中，政府建設(shè)主管部門、財(cái)政審核部門、監(jiān)察局、招投標(biāo)管理部門應(yīng)派人全過程參與和監(jiān)督。 代建單位 在工程建設(shè)過程中應(yīng)加強(qiáng)與政府相關(guān)局、辦聯(lián)系溝通，定期匯報(bào)進(jìn)展情況。 項(xiàng)目擬計(jì)劃用五年時(shí)間完成開發(fā)任務(wù)，建設(shè)時(shí)間及開發(fā)面積計(jì)劃安排如下： 2021年 1月 ~2021年 12月，全面完成本項(xiàng)目占地范圍內(nèi) 的拆遷安置、征地等工作。 2021 年 1 月 ~2021 年 12 月，完成項(xiàng)目西南區(qū)及觀音山周邊的基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。 XX 市征地拆遷安置補(bǔ)償辦法和城市房屋拆遷管理?xiàng)l例。 表 81 XX 路旅游項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 綜合單價(jià) （元） 合計(jì) （萬元） 備注 一 征地費(fèi)用 畝 92355 1 農(nóng)用地 畝 92021 2 企業(yè)廠房 畝 202100 3 其它用地 畝 98085 4 住宅房屋 畝 0 二 拆遷補(bǔ)償費(fèi) m2 1 住宅房屋 m2 2700 2 非住宅房屋 m2 1000 3 企業(yè)廠房 m2 1750 4 其他 三 征地拆遷管理費(fèi) 廈門市