【正文】 全國區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展大局出發(fā)，作出了促進(jìn)中部崛起的科學(xué)決策 。 淇縣 境內(nèi)土肥水美，物產(chǎn)豐富，盛產(chǎn)小麥、棉花、花生等農(nóng)作物，是全市的食品安全生產(chǎn)關(guān)鍵技術(shù)應(yīng)用核心示范區(qū)，已完成核心區(qū)高產(chǎn)高質(zhì)小麥面積 萬畝，示范區(qū)面積 萬畝。 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件 XX 省淇縣 地處豫北平原 ，地處 XX 省北部，隸屬 XX 市 ，北距首都北京 500 公里，南至省會鄭州 120 公里，處于新鄉(xiāng)、安陽、濮陽、焦作等市輻射帶的中心位置，全縣面積 591 平方公里，人口 25 萬，轄四鄉(xiāng)三鎮(zhèn)一區(qū)， 176 個行政村。 項(xiàng)目所在地的通訊網(wǎng)絡(luò)遍布整個區(qū)域，擁有程控交換、自動轉(zhuǎn)換、移動通訊等現(xiàn)代化通訊設(shè)施，實(shí)現(xiàn)的通訊無盲區(qū)，對外通訊十分方便。 項(xiàng)目所在地有 35KV 變電站作為鎮(zhèn)域電源，由 10KV 供電專線向新型農(nóng)民社區(qū) 供電，新農(nóng)民社區(qū)設(shè)變配電房，能滿足項(xiàng)目施工需要和新農(nóng)民社區(qū)居民用電需要。 據(jù) 《 XX 歷史地震資料 》 ，淇縣歷史上未發(fā)現(xiàn)有地震記錄。C 極端最高溫度 44176。 本項(xiàng)目所處區(qū)域地勢平坦，地貌單一。 建設(shè)地址選定 本項(xiàng)目 選址位于 XX 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)濱河西路以南。結(jié)合項(xiàng)目所在地區(qū)淇縣和相鄰 XX 市淇濱區(qū)目前價位，綜合分析 近 年來價格走勢，本項(xiàng)目所在地由于其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，新村建設(shè)地址位于 XX 產(chǎn) 業(yè)集聚區(qū)濱河西路以南，同時健康宜居的觀念將深入人心，未來向城市郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美地區(qū)居住將成為 未來房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢，項(xiàng)目所在地將成為未來城市居民 集 聚 地。北距北京 500 公里、南距鄭州新鄭國際機(jī)場 130 公里、東距連云港港口 600 公里，區(qū)域內(nèi)京廣鐵路、京港澳高速公路、 107 國道和石武高速鐵路客運(yùn)專線縱貫?zāi)媳保?XX 高速公路橫穿東西，西氣東輸、南水北調(diào)工程穿境而過，形成鐵路公路 “雙十字 ”大交通格局，交通網(wǎng)絡(luò)可謂四通八達(dá)。2021 年實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 億元，實(shí)現(xiàn)稅收 8618 萬元，就業(yè)人員達(dá) 萬人。 土地價值分析 1. 相關(guān)說明 XX 市 XXXX 新型農(nóng)民社區(qū) 工程項(xiàng)目 是 由 XX 市 XX 企業(yè)管理服務(wù) 有限公司投資建設(shè)。城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在一定時期存在，是許多發(fā)展中國家工業(yè)化進(jìn)程中難以避免的一個發(fā)展階段。并且節(jié)約大量土地，提高土地集約化利用率。尤其是鎮(zhèn)域內(nèi)主干道兩旁居民區(qū)，民房建設(shè)散亂不規(guī)整影響鎮(zhèn)區(qū)在外形象；由于農(nóng)民不良生活習(xí)慣造成垃圾隨意堆放，以及污水漫流現(xiàn)象對當(dāng)?shù)厮岛涂諝庠斐梢欢ǖ奈廴?；村?nèi)隨拉電線現(xiàn)象比較嚴(yán)重，部分線路老化，造成一定的安全隱患。本項(xiàng)目的建設(shè)即是 — 9 — 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)共同富裕的根本途徑。黨在十六大確立了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)，提出在本世紀(jì) 20 年要集中力量建設(shè)惠及十幾億人口的更高水平的小康社會。 因此， 淇縣政府 以此為契機(jī)，規(guī)劃新農(nóng)村社區(qū)計(jì)劃安置 淇縣的古城、楊吳、二郎廟、貫子 、郭莊、泥河、古煙、崔莊、董橋、東關(guān)莊、余莊 11 個行政村 ,共 3652 戶，總?cè)丝?14808 人，安置人口 15493， 村莊現(xiàn)狀占地 4447 畝，規(guī)劃安置用地 530 畝，有效的改善了農(nóng)民的生活 — 8 — 水平與居住環(huán)境，節(jié)約農(nóng)村宅基地 3900 多 畝。只用實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)、農(nóng)村繁榮、農(nóng)民富裕，才能真正實(shí)現(xiàn)中原崛起的宏偉目標(biāo)。溫家寶總理在 2021 年政府報(bào)告中指出，要堅(jiān)持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，遵循城市發(fā)展規(guī)律，促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，城鎮(zhèn)化要同農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新農(nóng)村建設(shè)相互促進(jìn)，這是必須堅(jiān)持的正確方向。國家“十二五”規(guī)劃明確提出：統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，加快推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)區(qū)域良性互動、協(xié)調(diào)發(fā)展。 項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照環(huán)境保 護(hù) “三同時”原則，搞好環(huán)境治理工作。本項(xiàng)目建設(shè)條件較好，規(guī)模合理，建設(shè)方案可靠，實(shí)施后經(jīng)濟(jì)效益和社會效益顯著，建議盡快實(shí)施，早日發(fā)揮良好的社會、經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目從可行性研究報(bào)告編制到竣工交付使用，計(jì)劃安排 36 個 — 4 — 月。項(xiàng)目建設(shè)用地 ，合 530 畝 ,總建筑面積 。主要經(jīng)營范圍：企業(yè)管理服務(wù)、土地開發(fā)服務(wù)、保障性住房開發(fā)服務(wù)。 通過對以上內(nèi)容的研究，進(jìn)行綜合性分析和評價，力求提供較準(zhǔn)確的資料和數(shù)據(jù)， 為項(xiàng)目決策提供依靠、科學(xué)的依據(jù)。 報(bào) 告編 制 內(nèi)容與范圍 本報(bào)告根據(jù)國家對項(xiàng)目的可行性 研究報(bào)告階段編制的工作范圍和深度規(guī)定，結(jié)合 XX 市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 新型農(nóng)民社區(qū) 建設(shè) 工程項(xiàng)目建設(shè)自身的特點(diǎn)， 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范圍主要包括： 項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)、條件及必要性 ；項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容、建設(shè)方案、公用工程、環(huán)境保護(hù)、消防及安全衛(wèi)生、節(jié)約能源、勞動定員、項(xiàng)目組織與實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目招投標(biāo)方案、投資估算和資金籌措、還款計(jì)劃等方面 。公司董事長、法人代表王自付；公司董事、監(jiān)事李樹華。在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)集中高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)安置用房，并配套建設(shè)道路工程。 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目為村鎮(zhèn)改造項(xiàng)目，建成后產(chǎn)生的主要為生活垃圾和污水，經(jīng)鎮(zhèn)區(qū)新建環(huán)保設(shè)施治理后均可達(dá)標(biāo)排 放。項(xiàng)目實(shí)施后可以加快 集 聚 區(qū) 及淇縣的建設(shè)和 — 5 — 發(fā)展，有效解決鎮(zhèn)區(qū)土地集約化利用和提高居民的生活條件，進(jìn)一步改善鎮(zhèn)區(qū)形象、居住環(huán)境以及交通狀況，是鎮(zhèn)區(qū)踐行科學(xué)發(fā)展 觀 的具體體現(xiàn)，更是社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一 。 對于本項(xiàng)目的拆遷安置村民應(yīng)妥善處理，保證其合法權(quán)益。新的形勢下，中央把加快城鎮(zhèn)化放到了前所未有的高度。胡錦濤總書記指出，要加強(qiáng)調(diào)整城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化。全面建設(shè)小康社會、加快推進(jìn)現(xiàn)代化、構(gòu)建社會主義和諧社會，重點(diǎn)難點(diǎn)都在農(nóng)村。以發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)為中心，以增強(qiáng)農(nóng)民收入為目標(biāo)，以解決農(nóng)民最關(guān)心、最直接的問題為切入點(diǎn)，以改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件為主要內(nèi)容，協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會建設(shè)和黨的建設(shè)。所謂不平衡、不全面，主要是多數(shù)農(nóng)民地區(qū)沒有達(dá)到小康水平，主要表現(xiàn)為：農(nóng)業(yè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，農(nóng)村教育、衛(wèi)生、科技等社會事業(yè)發(fā)展滯后，農(nóng)村臟亂差現(xiàn)象嚴(yán)重，農(nóng)民素質(zhì)參差不齊，農(nóng)村舊習(xí)俗還普遍存在。近幾年，隨著淇縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速發(fā)展，農(nóng)村城市化進(jìn)程不斷加快，農(nóng)村新城鎮(zhèn)建設(shè)工作擺到了重要的議程。 項(xiàng)目建設(shè)是改 善 居民生活環(huán)境，加快基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的需要 本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀為建筑破舊、土地利用混雜、土地利用率低。按照相對集中，利于增強(qiáng)村民集聚能力，改善村民生活條件的原則，科學(xué)選點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)村民安居小區(qū)，建筑面積基礎(chǔ)設(shè)施健全，周邊商業(yè)功能完善，交通便利，將使鎮(zhèn)區(qū)面貌煥然一新，村民生活質(zhì)量大大提高。 項(xiàng)目建設(shè)是我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展新階段的必然選擇 目前由于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，城鄉(xiāng)發(fā)展差距繼續(xù)擴(kuò)大，城鄉(xiāng)發(fā)展的不協(xié)調(diào)狀態(tài)，成為妨礙經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的重要隱患。 因此，本項(xiàng)目的實(shí)施是必然的。 — 11 — 2. 項(xiàng)目周邊片區(qū)的規(guī)劃及發(fā)展情況 XX 大新 區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積 130 平方公里，目前開發(fā)面積已達(dá) 18 平方公里（包括建成區(qū) 10 平方公里），入駐規(guī)模以上企業(yè) 37 家，累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，新建及續(xù)建工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 101 個。 XX 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)地理位置優(yōu)越，交通方便快捷。 根據(jù) XX 市和淇縣國土資源局提供 的 國有土地使用權(quán)招拍掛出讓 — 12 — 成交 公示，淇縣 2021 年國有土地使用權(quán)招拍掛出讓成交公示”。 選址具體要求 有適宜的人文環(huán)境、自然景觀和生態(tài)環(huán)境； 有良好的自然基礎(chǔ)條件（地形、地質(zhì) 、氣象、水文等）； 有充足的土地面積與適宜的形狀； 有方便完善的基礎(chǔ)設(shè)施，包括對外交通、運(yùn)輸、通訊、水源、電源、“三廢”處理等。 建設(shè)條件 自然條件 淇縣 地處豫北平原，地勢特點(diǎn)：西北高，東南低，西和西北為山區(qū)，東和東南為平原和泊洼，北、東、南三面環(huán)水，所有內(nèi)河均向東南匯集。C 極端最低溫度 176。地下水對混凝土和混凝土中的鋼筋有微 腐 蝕性。 項(xiàng)目所在地 計(jì)劃建成同 一的排水體系，生活污水、廢水由管網(wǎng)排入。緊靠 XX 新區(qū)，東往浚縣、濮陽，西往輝縣林州都是必經(jīng)之地。 — 16 — 鋼材、木材、水泥、電纜等均由當(dāng)?shù)亟ㄖ牧鲜袌龉?yīng)。正在興建的 XX 貨運(yùn)配載中心是豫北地區(qū)最大的公路貨運(yùn)集散地。推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、加快建設(shè)社會主義新農(nóng)村成為我國 “十二五 ”時期經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要任務(wù)。所有這些都表明，我們正處在從根本上解決 “三農(nóng) ”問題的最好時期，必須抓住機(jī)遇，發(fā)揮優(yōu)勢，積極進(jìn)取，奮力開拓，扎實(shí)推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。新村容積率小于等于 ，建設(shè)配套的村委會，公共活動中心，衛(wèi)生所，物業(yè)管理等配套設(shè)施。地上、地下停車位 共計(jì) 4500 個 ，其中地下車庫面積 m2。 該 新型農(nóng)民社區(qū) 工程項(xiàng)目 規(guī)劃指導(dǎo)思想為： 充分體現(xiàn) “以人為本 ”的人性化設(shè)計(jì)，其基本要求可以用 “舒適、便利、衛(wèi)生、安全、美觀 ”；其規(guī)劃要與 XX 市政府的總體規(guī)劃和淇縣 的總體規(guī)劃相配套，重點(diǎn)突出 舒適 性、安全性，以及其文化氛圍。合理布局各項(xiàng)用地，確定整治內(nèi)容、順序和措施，引導(dǎo)整治科學(xué)推進(jìn)。 近期建設(shè)與遠(yuǎn)景發(fā)展相結(jié)合的原則 統(tǒng)籌考慮社區(qū)近期建設(shè)與遠(yuǎn)景發(fā)展的關(guān)系，兼顧不同時期的建設(shè)發(fā)展要求；遵循自然、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)律，合理有序地推進(jìn)工作。項(xiàng)目建設(shè)用 地 ，合約 530 畝，總建筑面積 。各單元入口處增設(shè)交往平臺環(huán)境，以增進(jìn)居民間的感情，創(chuàng)造融洽和諧的人居環(huán)境。 豎向布置及場地排雨水 該 新型農(nóng)民社區(qū)工程所在區(qū)域場地內(nèi)地勢較為平坦。 本次規(guī)劃在社區(qū)周邊設(shè) 圓 環(huán)路，圍繞規(guī)劃組團(tuán)布置道路網(wǎng)，形成通暢、直接、便捷的道路系統(tǒng)，擴(kuò)大了道路服務(wù)范圍，提高了道路利用率，同時也使得社區(qū)用地地塊比較規(guī)整，便于村民建設(shè)和節(jié)約用地，并且能夠更好的組織建筑朝向，節(jié)省基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，方便地下工程管線布置。 綠化系統(tǒng) 本項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)綠化系統(tǒng)層次為居住組團(tuán)綠化、宅前綠地和點(diǎn)、線、面、體綜合綠化，各層次綠化依具體區(qū)內(nèi)位置在形式及樹種搭配上的多樣處理，以求得豐富變化的效果，并提高了住宅的組團(tuán)可識別性。在各組團(tuán)反映不同的文化韻 味 形成各具特色的綠地景點(diǎn)。 表 41 工程技術(shù)指標(biāo)表 序號 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 建設(shè)用地面積 m2 合 530 畝 2 住宅建筑面積 m2 3 學(xué)校建筑面積 m2 4 商業(yè)建筑面積 m2 5 地下車庫面積 m2 6 容積率 7 綠化率 30% 8 道路占地率 14% 安置區(qū)建設(shè)方案 設(shè)計(jì)依據(jù) l、《村鎮(zhèn)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》 (GB500162021) 《民用建筑設(shè)計(jì) 通則》 (GB503522021) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GB500162021) 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500961999 2021 年版） 《住宅建筑規(guī)范》 (GB503682021) 《托兒所、幼兒園建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 》 (JGJ3987) 《中小學(xué)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 (BJ9986) — 24 — 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 (GB501892021) 其它有關(guān)環(huán)保、消防等規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)原則 充分考慮社區(qū)建設(shè)規(guī)劃對建筑的要求。 在戶型功能合理的前提下，宅內(nèi)景觀視角、日照、通風(fēng)、降噪，隔音、節(jié)能等方面均應(yīng)達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求，引入新結(jié)構(gòu)新材料進(jìn)一步提高處理效果。 住宅設(shè)計(jì)方案 住宅設(shè)計(jì)摒棄了以往片面追求大的建筑面積和實(shí)用面積，尋求創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境和較高的生活質(zhì)量，本規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了總體設(shè)計(jì)的 — 25 — 理念，是總體設(shè)計(jì)的延續(xù)和細(xì)化，體現(xiàn)總體布局的景觀特征。住宅建筑主要以三室兩廳和兩室兩廳的大套型為主，以適應(yīng)不同的需求。在戶型功能合理的前提下，采取了南北向單元排列方式，為每一個住戶提供了不同的景觀視角，形成了多層次景觀的共享。立面采用三段式：上部白色、中部淺黃色、下部灰色，給人感覺干凈利索，淺黃色溫馨有生活情趣，給人以家的溫暖感 。既要有體現(xiàn)歷史感的傳統(tǒng)建筑形式，也要有體現(xiàn)時代感的建筑風(fēng)格，這是人們進(jìn)入整個住宅區(qū)的最初印象，接受到的第一波建筑語言的沖擊。 商業(yè)建筑造型在充分考慮小區(qū)整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，采用現(xiàn)代建筑的造型語言，動用新技術(shù)和新材料，既體現(xiàn)時代感，又產(chǎn)生了新舊建筑語言的沖撞，從而會取得一定的戲劇性效果。幼兒園的生理、心理、行為特點(diǎn)及科學(xué)管理的要求決定了幼兒園建筑的基本特征和設(shè)計(jì)要求，各功能分區(qū)之間應(yīng)“鬧、靜”分 開，既有方便的聯(lián)系又要避免相互間的干擾，其活動用房既要求安靜又要避免班級之間、活動室與音體室之間的噪聲影響。本次社區(qū)內(nèi)中小 學(xué)校 用地規(guī)模按 30 個班、 1200 名學(xué)生為基數(shù)，建筑 面積為 平方米。 (4)居委會 社區(qū)居委會是辦公、開會、宣傳等場所，也是新村的形象代表，設(shè)有黨政辦公室、財(cái)務(wù)室、計(jì)劃生育辦公室及會議室和禮堂等。整個建筑面寬 23m，進(jìn)深 15m，主體建筑為 單 層，磚混結(jié)構(gòu)，總建筑面積為 2021m2。 （ 7）衛(wèi)生室 衛(wèi)生室主要是滿足群眾普通疾病的 診斷、治療 ， 與生活區(qū)分開獨(dú)立設(shè)置。 建筑層數(shù)：新村安置住宅樓均為 11 層，局部 12 層，其 它配套建筑分別為一～四層