康泰佳苑營銷報告分析-預覽頁
【正文】 21 年 10 月 24 日 一、市 場 綜 述 目前 ,全國房價受國家宏觀調控影響 ,出現(xiàn)了下跌之勢 ,特別是上海、杭州等一線城市，受到的影響最大，降價打折非常大，而在一些二線城市，持續(xù)增長的勢頭已經止住，目前處于緩慢上漲階段，特別是在 ,各地開發(fā)商均感覺不同程度的壓力 ,表現(xiàn)最為明顯的莫過于銷售量的持續(xù)下滑 .客戶在這種情況下 ,更多是選擇觀望 ,看開發(fā)商是如何應對目前的形勢。 馬鞍山地區(qū)的開發(fā)范圍緊跟政府規(guī)劃發(fā)展的腳步，無論是兩年前就開盤的西湖花園，東湖碧水灣，還是最近剛 開盤 的春暉家園，康嘉大景城，其地理位置都在這倆年政府提出的“東擴南移”的范圍圈中。不過目前看來房價的走勢不是很明朗，還需要時間來驗證未來房場發(fā)展方向。 析 樓盤名稱 均價（元 /平方米） 主力戶型（平方米） 總價（元） 康嘉擴大樓盤的影響力，突出表現(xiàn)各自產品的優(yōu)勢。兩者合計，共占所有參展房源的 53％。 在 南京商品房供應充足的大背景下，購房人的選擇余地多了，促使樓盤紛紛推出優(yōu)惠促銷活動。 %%%%%%%%%%%%%%30以下 30－40 40－50 50－60 60－80 80以上 正因為有了 100— 120 這樣的主力戶型， 2500— 3200 這樣的價位區(qū)間，才有近 60%的客戶可以承受的總價在 30— 40 萬之間 . 從第 5 點我們可以分析得到，客戶希望的價格和總價是相符的，從前面的競爭樓 9 盤分析中，我們可以看到，總價不超過 40 萬的房子是最好的，也是客戶容易接受的，針對我們樓盤的客戶群來說，造成去化速度慢的原因在于我們的面積過大，不符合市場的主力戶型，同樣我們的總價在與其他樓盤的競爭中處于弱勢，所以如何提升我們產品的附加值是很有必要的，只有附加值提高了，客戶才感覺到很好的性價比。 9月底新開的二期，主要以 136平方米為主力戶型，由于面積過大，主力戶型的銷售不是很理想，反而 116平方米的房源銷售情況很好，說明主力戶型 120平方米左右是符合市場需求 . 從 5月 1日至今 ,我們可以明顯看出月均銷售速度是呈下滑趨勢 ,從銷售率的變化分析 ,自 6月的旺季到 8月份的淡季，加上受國家新政策的影響，下降的態(tài)勢非常大，現(xiàn)在馬鞍山地區(qū)的月均去化套數(shù)是 ,而我們樓盤 8月份去化套數(shù)僅為 38 套，處于低水平的位置 ,房產界稱 :“金九銀十”， 而我們 9月份以來去化套數(shù)僅為 47套，略低于平均去化套數(shù)，說明客戶現(xiàn)在多數(shù)在觀望。 13 4．一層剩余房源分析 剩余數(shù) 總套數(shù) 比例 一層 30套 122套 % 一層剩余數(shù)占總套數(shù)的 %, 銷售抗性來自于客戶對底層的擔憂 ,比如 :防潮效果、樓上居民的素質、安全因素等 ,所以應該加大宣傳消除客戶的憂慮 ,另外舉辦推廣活動 ,推出優(yōu)惠措施 ,吸引客戶前來選擇底層 . ● 小結 5月 1日至今 ,我們共 4次開盤 ,住宅銷售率分別為 %、 %、 %、 %，其間國家對房產市場進行了宏觀調控，銷售率呈明顯的下降態(tài)勢 .現(xiàn)在剩余房源中總價在 40萬占了很大一部分 ,這也是抑制我們銷售的主導因素 ,畢竟目前 80%的客戶可以承受價位在 40萬以內 ,銷售抗性是主力戶型面積過大 .另一方面馬鞍山地區(qū)在 8兩個月供應量過于集中，推出不少總價在 35萬左右的房源 ,造成部分客戶流失 .在剩余房源中多層占了 絕大部分 ,達到 100套 ,而其中底層套數(shù)有 30套 ,抗性較大 .剩余別墅總金額占剩余金額比例高達 %,說明我們必須加大對別墅的宣傳力度 . 五、綜合評述 1．市場 目前，全國房地產行業(yè)普遍不景氣，最直接的表現(xiàn)就是商品房銷售量明顯下滑，國家加大了宏觀調控的力度，出臺了一系列政策，特別是 .在大環(huán)境下 ,馬鞍山市房地產發(fā)展進入困難時期 ,自 7月以來 ,各樓盤的成交量普遍下滑 . 作為重工業(yè)為主的二級城市 ,具體表現(xiàn)在： 1) 整個馬鞍山樓盤的供應量大，國際華城、東方明珠都是建面在 70萬平方米以上， 2) 8月 份新開的幾個樓盤，走的是低價位路線，多層均價在 2700元 /平方米，而且主推戶型面積在 120平方米左右 . 14 3) 從 2021年馬鞍山市推出的第一個小高層后，人們對它的接受速度是緩慢的。 3200元 /平方米 ,這樣總價在 35萬左右 ,對于多數(shù)工薪階層來說是可以承受 . 新市政府、馬鋼辦公大樓在我們樓盤附近建造，是我們產品外在的優(yōu)勢，樓盤最特色的集中綠化帶是我們的最大賣點，另外加上馬鞍山本地人對馬鋼品牌的認同，這些都是我們產品的優(yōu)勢。第一批開盤主要是針對馬鋼內部職工，考慮到登記搖號本身就是一個很好的宣傳策略，所以沒有投入大 量的廣告，到目前為止，客戶的興趣點已經轉移了，想靠馬鋼客戶來帶動其他非馬鋼客戶的方法已經不行了，有必要進行變動。 4) 選擇合適的地方設立分展區(qū)。 4） 從前面我們已經知道，剩余別墅金額占剩余金額 %,為此必須針對別墅提出更好的宣傳策略 .從別墅本身產品的高段性入手 ,突出其良好的內在品質 ,優(yōu)良的物業(yè)管理 ,舉辦“別墅裝潢設計專家座談會”、“人文別墅”等活動，提升整個別墅的檔次，加大附加值。 分析得出 :：無論是大戶型還是中小戶型，相對別的樓盤戶型和前期客戶的意見，我們的戶型應該更加完善，
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