【正文】 滁州市 委黨校 物業(yè)項(xiàng)目 策劃書 6 滁州市 委黨校 物業(yè)項(xiàng)目 簡介 委黨校物業(yè)項(xiàng)目 位于 花園路與西澗路交叉口西側(cè) ，占地面積 80畝 ，建筑面積 27000 平方米，其中 綜合樓 1 棟 ， 宿舍樓 1 棟 ，面積 16000平米，圖書館和行政樓 6184 平米，教學(xué)樓 5188 平米。 年，瑯琊區(qū) 人力資源和社會保障局授予“吸納下崗職工再就業(yè)企業(yè)”稱號。 管理體系： 公司在 2020 年正式引入 GB/T190012020/ISO9001： 2020 質(zhì)量管理體系和GB/T240012020/ISO14001： 2020 環(huán)境管理體系， GB/T28001/OHSAS18001： 2020職業(yè)健康安全管理體系，并在 2020 年全部通過認(rèn)證。 公司具有良好的管理素質(zhì)，先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和年青的管理隊(duì)伍，公司中層以上管理人員平均年齡 34，擁有工程監(jiān)理、財(cái)務(wù)、預(yù)算、消防、供水、供電、 中央空調(diào)、電梯、等專業(yè)，中級以上職稱人員 10 人，初級以上職稱 13 人，擁有管理資金 800 萬元，管理面積 38 萬平米，管理項(xiàng)目 21 個，涉及：政府、機(jī)關(guān)、企業(yè)、教育、衛(wèi)生、煙草、電力等多種行業(yè)；現(xiàn)有職工 327 人，其中下崗職工、就業(yè)困難人員、低保戶、殘疾人等 246 個，占公司總?cè)藬?shù)的 80%，其中下崗女工 97 人，社區(qū)安排的就業(yè)困難人員 16 人，殘疾人 4 人，是一家專業(yè)從事寫字樓型物業(yè)管理企業(yè)，具備承接各種寫字樓及物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理的管理能力。 年，滁州市工商行政管理局授予：“守合同重信用單位”稱號。 年，市房產(chǎn)局主管部門年度考評甲級服務(wù)企業(yè)。 綠化管理： 負(fù)責(zé)委托范圍內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)和會議花卉擺放、更換工作；負(fù)責(zé)制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施； 公共設(shè)施管理： 負(fù)責(zé)委托范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施管理和配電房的日常值班和維護(hù)管理；負(fù)責(zé)現(xiàn)場維修所需（ 300 元以下）備件的采購儲備。建立設(shè)備、設(shè)施的維保檔案。 精干高效的原則 著眼于管理現(xiàn)代化和組織科學(xué)化，通過提高員工基本素質(zhì)，增加管理科技含量，來達(dá)到機(jī)構(gòu)精簡，人員精干，工作高效的目標(biāo)。根據(jù)員工不同的工作職責(zé) ，要求員工必須具備相應(yīng)的文化知識水平，在此基礎(chǔ)上，取得政府部門頒發(fā)的物業(yè)管理崗位培訓(xùn)合格證書。 弱電技師 1 8 小時(shí)工作制，時(shí)間機(jī)動靈活，滿足現(xiàn)場需要 會議服務(wù)員 2 行政班， 根據(jù)會議保障需要安排作息時(shí)間 ，并負(fù)責(zé)做主要領(lǐng)導(dǎo)辦公室衛(wèi)生和接待室工作。 不常用的保潔工具為節(jié)省費(fèi)用從公司領(lǐng)用，不占用業(yè)主費(fèi)用。如無異議， 在報(bào)價(jià)內(nèi) ，我方負(fù)責(zé)委托范圍內(nèi)設(shè)施一年期的維修。 門窗維修包括門鎖、合頁窗戶鎖扣、風(fēng)撐。 (3) 工作態(tài)度：服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從分配、積極主動、認(rèn)真負(fù)責(zé)。 (2) 學(xué)歷要求：中專或同等學(xué)歷以上。 (2) 學(xué)歷要求：大專及以上，初級以上職稱。 維修工： (1) 年齡不超過 45 周歲，身體健康。普通維修工(水工、泥工、空調(diào)工等 )必須通過公司工程部安排的各類相應(yīng)專業(yè)知識考試或?qū)嵅倏己恕? (4) 有較強(qiáng)的觀察、 記憶、分析和辨別能力，有責(zé)任心。 管理服務(wù)整體設(shè)想 安徽 巾幗物業(yè)管理有限 公司經(jīng)過近 7 年的實(shí)踐摸索，不斷總結(jié)、創(chuàng)新發(fā)展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢。 在日常物業(yè)管理中引入環(huán)保理念，將 ISO14001 環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用到日常管理中 。 在公司多個項(xiàng)目成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn)，并將由我司策劃部、質(zhì)量部會同 “ 市 委黨校 物業(yè)管理處” 提供 全天候、全方位、全過程 的酒店式服務(wù)，對建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務(wù)。 公司將根據(jù)業(yè)主、用戶的實(shí)際需求提供“ 個性化” 服務(wù) 。 滁州市 委黨校 物業(yè)項(xiàng)目 策劃書 15 管理方式 分目錄 ISO9000 質(zhì)量體系管理模式 全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理模式 內(nèi)部管理架構(gòu)和機(jī)構(gòu)人員設(shè)置說明 公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng) 控制方式 ISO9001 質(zhì)量體系管理模式 公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范遵循國際標(biāo)準(zhǔn)化組織的 ISO9000： 2020管理模式建立、實(shí)施，并 力爭 通過了 ISO9001 的質(zhì)量體系認(rèn)證。除了正常的行政管理體系及檢查監(jiān)督體系中的信息反饋之外，在日常工作之中由質(zhì)量管理部全面負(fù)責(zé)業(yè)主及物業(yè)使用人對本公司管理服務(wù)諸意見的反饋，由各專業(yè)公司、專業(yè)部門、專業(yè)班組負(fù)責(zé)各專業(yè)信息反饋。 (2) 服務(wù)中心負(fù)責(zé)辦理檔案管理、問詢、投訴、報(bào)修和 特 色服務(wù)等所有接待工作；整個范圍內(nèi)的清潔綠化和樓層管理工作；管理處日常物資采購；內(nèi)部員工培訓(xùn)；員工宿舍和食堂的管理等。 (1) 管理人員全天候現(xiàn)場駐扎： 我司要求所有的管理處絕大部分管理人員 24 小時(shí) 在勤 ， 隨叫隨到， 實(shí)行半軍事化管理，這樣不僅可以使所有的管理人員熟悉物業(yè)及用戶情況，密切與用戶的溝通聯(lián)系，更可以提供及時(shí)服務(wù)并迅速應(yīng)對突發(fā)事件，同時(shí)確保了全面的質(zhì)量管理水準(zhǔn)，使我司最大限度地提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 日常物業(yè)管理服務(wù) （ 1） 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 （ 3） 公用綠地、花木、建筑小品及辦公區(qū)域內(nèi)的園林式綠化養(yǎng)護(hù)與管理。專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。 （ 8） 對實(shí)行全封閉式安全管理，全天 24 小時(shí)三班輪值，確保安全。 （ 12） 接受業(yè)主 /住戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理 收費(fèi)。 而酒店式物業(yè)管理，完全以業(yè)主為核心，實(shí)行“針對性服務(wù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、菜單式系列特色服務(wù)”，通過訓(xùn)練有素的、既有星級酒店服務(wù)水準(zhǔn)的物業(yè)從業(yè)人員，提供熱情、高效、滁州市 委黨校 物業(yè)項(xiàng)目 策劃書 20 優(yōu)質(zhì)的酒店式專業(yè)化服務(wù)。 無論是從發(fā)展商，還是從業(yè)主、用戶的角度出發(fā)，讓他們每一刻都可以從新的感受到與眾不同的尊貴和自豪。派發(fā)給業(yè)主，既加大管理與服務(wù)的透明度，又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系，使得雙方的信賴感大大加強(qiáng)，從而奠定優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。 （ 3） 作息時(shí)間嚴(yán)謹(jǐn)，著裝端莊高雅 ： 服務(wù)時(shí)間、班次： ? 實(shí)行 24 小時(shí)全天候服務(wù)； 了， 為保持與 整體氣氛的和諧統(tǒng)一，護(hù)衛(wèi)員 崗位著裝要求： ? 入口崗、消防監(jiān)控中心崗二種崗位； ? 消防監(jiān)控中心崗入口崗著藏青色制服裝，穿藏青色襯衣，打領(lǐng)帶；護(hù)衛(wèi)員發(fā)型統(tǒng)一，一律留平頭。 日常保潔計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn) 本標(biāo)準(zhǔn)適用多數(shù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，貴方 針對性的保潔計(jì)劃待施工結(jié)束后再制定詳細(xì)的保潔計(jì)劃和考核標(biāo)準(zhǔn)報(bào)貴方審核。 （一） 現(xiàn)場秩序管理： （ 1）人員來訪 和物資管理： 1． 24 小時(shí)值班，嚴(yán)格控制閑雜人員及車車輛的隨意進(jìn)出，保障門衛(wèi)周邊的公共秩序。 5. 上下班高峰期實(shí)行站崗值勤制度，預(yù)訂站崗時(shí)間： 早 7： 458： 30. 中午 11： 1512： 00 下午 14： 0014： 45 晚 17： 1518： 00 （ 2）治安巡邏管理： 1. 管理區(qū)內(nèi)實(shí)行 24 小時(shí)巡邏制度：維護(hù)管理區(qū)內(nèi)的公共秩序交通秩序 .解決突發(fā)事件 .糾紛，排除安全隱患。 9 文明執(zhí)勤、講禮貌，處理問題講原則、講方法、態(tài)度和藹、不急不燥，做好上訪人員的接待、安撫和引導(dǎo)工作； 10 協(xié)助業(yè)主解決遇到的其它困難； 滁州市 委黨校 物業(yè)項(xiàng)目 策劃書 29 (3)車輛管理 1．告知車輛按規(guī)定停放，限速行駛。 (4)消防管理 1．管理處全體員工為義務(wù)消防員，保安的消防管理值班人員是專職消防員，協(xié)助消防部門做好防火工作。協(xié)助消防人員撲救火災(zāi)，保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場，協(xié)助調(diào)查火災(zāi)原因。 十一、隊(duì)長要定期檢查消防設(shè)施 ,消除火災(zāi)隱患 。 十七、對未明文規(guī)定的事項(xiàng) ,現(xiàn)場管理人員有權(quán)給予批評和適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì) 處罰 。 當(dāng)值最高主管接到報(bào)告后： （ 1）現(xiàn)場最高主管接到報(bào)告后首先判明火勢情況，是否需要立即報(bào)警，及時(shí)召集義務(wù)消防隊(duì)員各就各位；展開撲救工作。 救護(hù)疏散人員接到指令后： （ 1）指揮疏散，疏散順序先從著火層以上各層開始，安撫暫不需疏散樓層的業(yè)主， （ 2）引導(dǎo)著火房間或樓層人員安全疏散，隨后查漏； （ 3）引導(dǎo)用戶從消防走火 梯疏散到首層，無法從消防走火梯疏散到首層時(shí)，引導(dǎo)用戶疏散到天臺上風(fēng)處等待營救，并組織水槍護(hù)； 安全警衛(wèi)組接到指揮部工作指令后： （ 1）清除路障，指揮無關(guān)車輛離開現(xiàn)場，維持大廈外圍秩序； （ 2）禁止無關(guān)人員進(jìn)入大廈，指揮疏散人員離開現(xiàn)場； （ 3）等待引導(dǎo)消防隊(duì)消防員到火災(zāi)現(xiàn)場。到達(dá)樓梯時(shí)，應(yīng)停步，請客人先行；每到一轉(zhuǎn)彎處，都需做出同樣手勢。會議結(jié)束時(shí)，要迅速到達(dá)出入通道，為來賓開門，并立于門口兩側(cè)，示意客人先走。電梯到站后，應(yīng)先行出門，并用手把住電梯門，讓客人下梯后，手臂平伸，指示前進(jìn)方向，微笑道別。 持托盤的規(guī)范姿勢： 在準(zhǔn)備好的托盤中放置一塊濕毛巾，起到防滑的作用。走到客人面前時(shí)，保持站立姿勢，托盤輕輕轉(zhuǎn)向身體一側(cè)，以避免在服務(wù)中碰到客人。用右手將暖瓶鴨嘴蓋輕輕掀起，左手大拇指捎頂一下，以防止發(fā)出響聲，然后將右手放回原處，順勢向左邊輕輕送一下，這時(shí)左臂呈伸直狀態(tài)，瓶口朝外，瓶底在內(nèi)，瓶體自然傾斜。 會議保障工作流程 （一）會議前期的準(zhǔn)備工作流程 （ 1） 接到會議通知后，管理處立即召集相關(guān)人員分配工作； （ 2） 確定與會人員人數(shù)、會議規(guī)格、所需物品、設(shè)施、熟悉會議程序； （ 3） 訂作會標(biāo)，門口歡迎詞、電子屏、投影機(jī)； （ 4） 根據(jù)與會人員人數(shù)，增減桌椅、安放話筒、擺放盆景、花卉，擺放席卡； （ 5） 根據(jù)與會人員人數(shù)和要求，規(guī)格準(zhǔn)備茶具、果盤； （ 6） 準(zhǔn)備會議所播放的音樂、錄像。維護(hù)保養(yǎng)主要是以清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查，要求和監(jiān)督維保單位嚴(yán)格履行職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。 3)加強(qiáng)與供水、供電部門聯(lián)系， 及時(shí)向業(yè)主報(bào)告停水、停電信息。 對突發(fā)情況的應(yīng)急處理方案 。 速、果敢、準(zhǔn)確地處理事故，并盡量減小事故的擴(kuò)大面。 。在漏水事件中，首先找到供水開關(guān)，切斷水源，然后打開泄水閘。 工程部員工應(yīng)立刻行動搶險(xiǎn) ,盡量減少漏水造成的財(cái)產(chǎn)損失，并將積水排出。 （ 2）水泵變頻故應(yīng)關(guān)閉變頻器，由專人手動操控水泵，根據(jù)管網(wǎng)壓力控制啟停。 （ 3）即刻報(bào)告主管工程師， 由其安排維修水泵或控制電路，并于事 后作維修報(bào)告。 （ 4）報(bào)告主管工程師，由其安排人員修補(bǔ)管道裂口或更換管道。 滁州市 委黨校 物業(yè)項(xiàng)目 策劃書 40 房屋維修方 案 1）對維修人員的管理 維修人員接到維修指令后，（或約定時(shí)間前） 10 分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好工具袋，備齊維修項(xiàng)目中所需工具及零配件。 維修完畢，收拾好維修工具，清理干凈所有維修垃圾。作為回訪、考評，核對領(lǐng)用材料。 管理處安排人員對回訪結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)存在的不合格項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo) 匯報(bào)，安排人員限期解決。 滁州市 委黨校 物業(yè)項(xiàng)目 策劃書 41 3）業(yè)主投訴處理規(guī)程 1. 凡因工作不當(dāng)，造成損失及不良影響的、有損公司的外在形象，并引致業(yè)主不滿而向公司反映的行為，均視為投訴； 2. 業(yè)主的投訴方式分為來人投訴、來函投訴、來電投訴和其他投訴四種。 5. 接訴人在受理業(yè)主投訴時(shí)，應(yīng)根據(jù)其投訴性質(zhì)的不同采取相應(yīng)的處理方式； 1) 普通投訴。管理處在通知相關(guān)責(zé)任部門處理的同時(shí)應(yīng)將業(yè)主的投訴立即反映給上級領(lǐng)導(dǎo)，由上級領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處理。普通投訴的處理一般不超過 1 個工作日，特殊投訴的處理一般不超過 3 個工作日?；?走訪投訴人，或回函投訴人，或打電話給投訴人，或按其投訴形式給予相應(yīng)的回復(fù)。工段配有園林植物專業(yè)工程師 1 名， 公司配 業(yè)技術(shù)員 和 技師 2 名， 配合 駐地 園藝工 統(tǒng)抓工作和協(xié)調(diào)。進(jìn)行喬、灌木綠籬的冬季修剪，剪去病枯枝。本月是臨安的雨季，注意做好綠地排澇工作。此月份是防治病蟲害的最佳季節(jié)，應(yīng)噴灑石硫合劑等藥物，殺滅或防治病蟲害的發(fā)生。本月是草坪植物進(jìn)入旺盛生長時(shí)期，因此要及時(shí)修剪，對修剪間隔天數(shù)不做硬性規(guī)定，視實(shí)際情況而定。注意蚜蟲、紅蜘蛛 的發(fā)生量，及時(shí)打藥殺滅。搞好防高溫工作。 ： 草坪養(yǎng)護(hù)同八月份，施完全肥或磷質(zhì)肥料以促進(jìn)草坪草根群強(qiáng)大，增加其抗病力和越冬能力，對秋花地被進(jìn)行施肥，繼續(xù)防治蚜蟲等病蟲害工作。 草坪的養(yǎng)護(hù)管理 種植施工完成后，一般經(jīng)過 1－ 2 周的養(yǎng)護(hù)就可長成豐滿的草坪。鑒于草坪生長季節(jié)內(nèi)，草坪與環(huán)境均處于不斷變化之中，水又是協(xié)調(diào)土壤肥力和改善小氣候的中心環(huán)節(jié)，澆灌不能按某個固定的模式實(shí) 施，下面提出若干技術(shù)要點(diǎn)以供參考。 ②雨季基本停止灌水?？傊?，草種不同，對水分的要求不同，必須根據(jù)氣候條件與草坪植物的種類來確定灌水時(shí)期。如果應(yīng)用間歇噴霧或間歇噴溉 (霧化度較高 )，頂著太陽灌溉最好。一般草坪生長季節(jié)的干旱期內(nèi)，每周約需補(bǔ)水 20－ 40mm；旺盛