【正文】 付的投標、競買保證金，抵作國有土地使用權出讓金，其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結(jié)束后 5 個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。 ：濟南市城區(qū)國有土地基準地價及政府出讓土地純收益標準，參見附錄五土地開發(fā)費用一覽表。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。 ：對符合登記條件的， 7 個工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。 辦程序：持用地申請及相關申報資料報市國土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7 個工作日內(nèi)核發(fā)建設拆遷臨時用地許可證。 定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機構與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實施拆遷，核發(fā)拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。（二）施程序 規(guī)劃許可證的取得 (1)承辦部門： 濟南市規(guī)劃局 2)申報資料： ① 書面申請（含建設 要求和內(nèi)容）； ② 計委年度計劃投資批文； ③1 ： 500 地形圖； ④ 已批準的可行性研究報告。 （ 1）承辦部門：開發(fā)商或其代理機構 2）申報資料： ① 建設項目計劃批文； ② 建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖； ③ 招標投標工作計劃及方案； ④ 設計任務書； ⑤ 招標人或代理機構工作能力證明材料及資格證書； ⑥ 委托代理協(xié)議或合同。 1）承辦部門：濟南市公安消防分局建審科 （ 2）申報資料： ① 計委立項批文； ② 市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書； ③ 《有關部門審核意見表》（加蓋開發(fā)商公章）； ④ 施工圖 1 套（含建施、結(jié)施、設施、電施 ）；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設計圖紙 1 套； ⑤ 設有自動消防設施的建筑物應備有圖紙光盤。 量審查 （ 1）承辦部門：濟南市建設工程勘察設計質(zhì)量監(jiān)督站 （ 2）申報資料： ① 施工圖設計文件 2 套（含建施、結(jié)施、設施、電施）； ② 計委立項批文； ③ 市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 工程勘察、設計合同（原件）； ⑤ 地質(zhì)勘察報告 2 份（原件）；⑥ 設計招標的相關證明； ⑦ 結(jié)構計算軟件名稱和熱工計算書； ⑧ 房屋鑒定報告（僅限于加層、改造項目）。收費標準詳見附表一。 （ 3）申辦程序：地下人防工程的設計應由具有相應資質(zhì)的設計單位來承擔，如由濟南市人防設計院或省人防設計院來設計，達到人防保護等級，并辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須再繳納人防易 地建設費。 （ 5）收費標準：根據(jù)魯價費發(fā)（ 2020） 181 號《關于調(diào)整人防建設收費的通知》和濟價費字（ 2020） 259 號《市物價局、財政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價局、財政廳、人防辦 關于調(diào)整人防建設收費的通知 的通知》的規(guī)定，人防易地建設費的標準為，按總建筑面積計， 30 元 /平方米計取。 取證階段：開發(fā)商領取、填報《建設工程規(guī)劃許可證申報表》，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。 （ 4）辦結(jié)時限： ① 批準 辦證申請， 15 個工作日內(nèi)； ② 辦理《建設工程設計規(guī)劃要求通知書》， 7 個工作日內(nèi)； ③ 辦理《建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書》， 7個工作日內(nèi)； ④ 辦理施工圖審查， 20 個工作日內(nèi)。 第三小節(jié) 施工許可證的取得 一、概述 申領建設工程施工許可證 ,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后 ,需要進行的驗證工程建設符合開工要求的最后法定程序 ,該證是申辦開工的必備文件。 ： ① 到市建設行政主管部門領取報建申請表，根據(jù)投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。 （二）濟南市建筑市場需辦理的手續(xù) 、監(jiān)理招投標 （ 1） 承辦部門：招標代理公司或開發(fā)商、市招標辦（監(jiān)督職責） （ 2）申報資料： ① 計委計劃批文； ② 市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書； ③ 建設用地規(guī)劃許可證； ④ 建筑工程規(guī)劃許可證； ⑤ 報建證； ⑥ 施工單位應當具備《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《安全資格證書》等證件； ⑦ 從事招標代理、工程造價咨詢及經(jīng)濟咨詢業(yè)務的中介機構具有相應資格，持有有關證明、證件。 （ 5）收費標準：招標完成后，應繳納下列費用：工程招標管理費 ,中標價的‰ ；招標公證費， 2020 元 /中標單位。其標準分別為： （ 1）質(zhì)量監(jiān)督費 ‰ （ 2）造價 管理費 ‰ （ 3）交易信息費 ‰ 以上費用的計算基數(shù)是：建筑面積 *收費基數(shù)（收費基數(shù)的標準參見濟建工字[2020]第 16 號文，詳見附錄五） （ 5）勞保統(tǒng)籌費 該費用由濟南市建筑工程勞保費管理辦公室收取，收費標準為建安工程總造價的 26‰ 。 ： ① 開發(fā)商領取、填報《濟南市建設工程施工許可申請表》、《工程質(zhì)量責任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書》； ② 將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續(xù)； ③ 交納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領取施工許可證。 二、實施程序 ：濟南市拆遷管理辦公室 ： ① 商品房預售 申報表； ② 土地使用權證書； ③ 按提供預售的商品房計算投入建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料； ④ 開發(fā)資質(zhì)等級證書和開發(fā)經(jīng)營許可證； ⑤ 工程施工合同；⑥ 預售商品房分層平面圖。 第五小節(jié) 房屋權屬證書的取得 一、概述 我國實行房屋所有權登記發(fā)證制度，房屋權屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋 行駛占有、使用、處分、收益權利的唯一合法憑證。 進行登記；區(qū)局房管局對申報資料進行初審，并委托市房屋測繪中 心到現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復印件一份），圖紙一式三份（有共有權人的按共有人數(shù)增加圖紙）報市房屋產(chǎn)權登記中心審批簽發(fā)房屋權屬證書。 ：房屋初始登記費 80 元 /套，住宅平房及別墅按每證 80 元計收。《住宅質(zhì)量保證書》用于明確開發(fā)商應承擔的保修責任，《住宅使用說明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項。 第三節(jié) 與市政設施的接駁 一、概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目立項，列入固定資產(chǎn)年度投資計劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門進行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關費用。 ④ 等待工程公司安排施工。 表三；勘察費 50 元 /表；設計費可協(xié)商解決，自來水公司內(nèi)部標準為取接 水工程造價的 %；施工費用按自來水工程公司出具的施工結(jié)算值計取。 （ 4）辦結(jié)時限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關條款。 （ 3）申辦程序：到市供電局服務大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續(xù)。用戶對供電企業(yè)答復的供電方案有不同意見時，應在一個月內(nèi)提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 （ 1）承辦部門：濟南市熱電公司各區(qū)分支機構 （ 2）申報資料：申請報告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標。該費用的標準與區(qū)域供熱公司有協(xié) 商的余地。 （ 5）收費標準：接入市政管網(wǎng)的費用，視具體情況而定。同意占用的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)； ② 需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)； ③ 需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應按有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定辦理。同意挖掘的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)； ② 需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于 50M178。 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃分析 在信息技術時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設備和人力等并列為管李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。只有通過認真細致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。例如進行住房市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構的人員進行抽樣調(diào)查，才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。 現(xiàn)代營銷理論認為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調(diào)查的基礎上進行。如房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn) 稅 收 政 策 、 土 地 制 度 和 土 地 政 策 、 人 口 政 策等。 （ 2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查 ① 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。 ⑤ 居民收入水平、消費結(jié)構和消費水平。 ⑧ 財政收支。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。 ③ 需求動機調(diào)查。 （ 5） 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。 ④ 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。 ② 房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。 ⑥ 開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。 ② 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。 ⑥ 各種營業(yè)推廣活動的租售績效。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。 ③ 對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。 ⑦ 整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量， 本企業(yè)和競爭者的市場占有率。 1 . 按調(diào)查對象劃分 （ 1）全面普查。重點調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象，進而推斷出一般結(jié)論。隨機抽樣調(diào)查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。非隨機抽樣法是指市場調(diào)查人員在 選取樣本時并不是隨機選取，而是先確定某個標準，然后再選取樣本數(shù)。 這是最常用的市場調(diào)查方法。 調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關心、最想得到的重要信息來源之一。其次，調(diào)查表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。最后，要注意問問題的方式。 1）答卷法。 3）電話調(diào)查。調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些 被觀察者不愿或不能提供的信息，通過觀察法便可以較容易地了解到。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費者選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費者對本公司的信賴程度。 ③行為記錄法。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。 二、調(diào)查規(guī)模與技術條件 作為一項了解消費者期望和購買行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。 一般而言，一個調(diào)查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。這二個方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。 第三節(jié) 市場調(diào)查的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。目的確定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。 1．探測性調(diào)查。 2．描述性調(diào)查。與探測性調(diào)查比較，描述性調(diào)查需要有一事先擬定的計劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。 說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。這可以參見本章第五節(jié)“資料收集與運用”的敘述。在收集原始資料時，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問卷。 （二）房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設備）、環(huán)境條件（影響房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項目）?，F(xiàn)場調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。再次，要進行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。要十分重視調(diào)查報告的撰寫，并按時提交調(diào)查報告。 以上房地產(chǎn)市場調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)查工作只是一般性的描述。市場競爭常常是以新制勝，誰首先認識和順應了新的消費動向，誰就有可能占據(jù)有利的市場地位。把握房地產(chǎn)信息是一種知識型勞動，要求調(diào)查者具備淵博的知識和經(jīng)驗，基中至少要精通房地產(chǎn)有關的法規(guī)政策、開發(fā)經(jīng)營、行政管理、城市規(guī)劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識，因此調(diào)查者需要良好的知識結(jié)構才能勝任市場調(diào)查工作。這些工作的水平高低是與調(diào)查者的分析能力、語言表達能力分不開的。 第五節(jié) 資料收集與運用 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 一、資料獲取途徑 房地產(chǎn)市場調(diào)查資料獲取途徑主要有下面八種： （一）交易雙方當事人。房地產(chǎn)市場上的中間商，具有促進交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場上十分活躍 。房地產(chǎn)公司公開推出銷售或出租個案之前都預先做好市場調(diào)查工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大參考價值。如房地產(chǎn)估價師，可向其探詢交易資料作為再進一步查證的依據(jù)。但這種方式很難為開發(fā)商接受。而所謂準交易資料，是當事人擬出售（購買）房地產(chǎn) 的單方面意愿的報價資料，凡處于未成為供、需雙方一致意愿階段的資料都稱為“準交易資料”。 （八）各類二手資料。一手資料系為特定目的而直接收集的資料，二手資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。 二手資料又可分為內(nèi)部二手資料和外部二手