【正文】 及形態(tài)； ◆ 新市工業(yè)區(qū)：主要是工業(yè)搬遷和新發(fā)展工業(yè)園區(qū)； ◆ 石橋片區(qū)：北部城市出入口，近期以改善交通及居住條件為主 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 3 頁，共 77 頁 第二節(jié)、土地政策 近期國家出臺的主要土地政策： 《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》 《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān) 問題的通知》 《關(guān)于印發(fā)〈招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）〉》 《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》 關(guān)于發(fā)布實(shí)施《限制用地項(xiàng)目目錄 》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（ 2020年本）》的通知 ■ 政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，已逐步開始從根源――土地入手，對其進(jìn)行 強(qiáng)勢調(diào)控 。 另一方面， 迅速擴(kuò)大土地 年供給量以滿足市民 日益提高的 居住要求 ，滿足城市發(fā)展的需要 。 ■ 存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)的主要目的是為了防止貨幣信貸總量過快增長，為國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展提供穩(wěn)定的貨幣、金融環(huán)境。 ■ 從簡陽市政府對于地方房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策層面上來看，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目高容積率、低建筑密度的引導(dǎo)。 【 對沱東新區(qū)的政策支持力度明顯 】 從簡陽的地方政策環(huán)境來看，政府大力發(fā)展沱東新區(qū)的意圖非常明顯，但因 財政 上 的制約，不得不借助外力來進(jìn)行新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這就使得相關(guān)職能單位在招商引資和開發(fā)條件等方面給予了開發(fā)單位 大量 的優(yōu)惠政策。 【 行業(yè)鏈的結(jié)合帶來的利好 】 由道路、市政工程等基礎(chǔ)建設(shè)所 帶來 的開發(fā)商與政府 好關(guān)系保持 將為開發(fā)單位在后續(xù)環(huán)節(jié)中爭取到更大的優(yōu)惠條件和政策可變空間 的前提 。西魏恭帝二年（公元 555 年）改牛革卑 縣為陽安縣，并置武康郡（郡，縣治今簡城鎮(zhèn)），以陽安山得名。清世宗雍正五年（ 1727 年）資陽縣復(fù)歸資州。 1976 年又將簡陽縣所轄的洛帶區(qū) 9 個公社劃歸成都市。簡陽毗鄰國家級成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是最能接受成都向東向南擴(kuò)展輻射的第一 縣（市），也是成都平原經(jīng)濟(jì)圈極富發(fā)展前景的縣（市），境內(nèi)辟有省級旅游經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 兩湖一山 開發(fā)（三岔湖、龍泉湖、龍泉山）已被省人民政府列為四川第六大旅游精品線進(jìn)行規(guī)劃和打造 。 五、城市規(guī)模 目前， 城市 總 人口 約 萬人，城市建成區(qū) 平方公里 。 ■ 經(jīng)濟(jì)城市的發(fā)展應(yīng)該說還處在一個剛剛起步的階段，其城市規(guī)模及城市人口的發(fā)展水平都將有一個很大的提升空間。其中： 一產(chǎn)業(yè)增加值 35 億元，二產(chǎn)業(yè)增加值 80 億元，三產(chǎn)業(yè)增加值 70 億元。 社會消費(fèi)品零售總額 2020 年實(shí)現(xiàn) 47 億元，年均增長 %。地方財政一般預(yù)算收入 2020 年達(dá)到 億元， “十一五 ”期間年均增長 14%。 ■ 全市產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)及發(fā)展方向 旅游業(yè) 以“一山兩湖”開發(fā)為契機(jī)，積極融入以成都市為中心的四川旅游經(jīng)濟(jì)圈，發(fā)展城郊型旅游業(yè)，突出自然山水旅游和生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游的特色。 城市建設(shè) 建設(shè)中等城市，提高城市化水平，把簡陽市建設(shè)成為現(xiàn)代化山水園林城市， 2020 年前加緊構(gòu)建“三環(huán)三縱四橋”的道路布局；配套完善市政公益設(shè)施；建設(shè)“五十年一遇”的城市防洪設(shè)堤；城市氣化率達(dá)到 90%；用水普及率 100%；電話普及率 25%以上；城市污水處理率 50%以上；城市垃圾處理率 90%；城市綠化率 25%。 第三節(jié)、城市總體規(guī)劃 ■ 城市發(fā)展空間布局結(jié)構(gòu) 簡陽市 城市 總體布局 ： 沿沱江呈組團(tuán)式結(jié)構(gòu)布局，形成四個功能組團(tuán)：中部主城區(qū)，北部石橋片區(qū)，沱東片區(qū)，南部新市片區(qū)。 范家溝緊靠舊城和葫蘆壩風(fēng)景休閑綠地，規(guī)劃為生活居住用地。 擴(kuò)大射洪壩組團(tuán)用地面積，向東邊山體開辟道路，增加一個街坊。 鑒 示： ■ 簡陽城市規(guī)劃 突出了分區(qū)的功能規(guī)劃，這將對我們進(jìn)行區(qū)域的功能與開發(fā)結(jié)構(gòu)相匹配的市場分析帶來利好。 2020 年統(tǒng)計(jì)快報顯示，GDP 達(dá)到 930325 萬元，增速為 ％。 ■ 可以看出，簡陽近年來工業(yè)化發(fā)展步伐加快，與之相伴的城市化進(jìn)程也在積極推動。其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 表現(xiàn)尤為突出。 ■ 簡陽市近年來將 依托園區(qū)和重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)行集團(tuán)式突破，集群式發(fā)展 。 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 17 頁，共 77 頁 簡陽市支柱產(chǎn)業(yè)代表企業(yè)名錄 醫(yī)藥工業(yè) 機(jī)械工業(yè) 食品工業(yè) 橡膠制品 紡織工業(yè) 奇力同心公司 空分集團(tuán) 澳仕達(dá) 川橡集團(tuán) 玉蘭紡織公司 新元制藥公司 聯(lián)眾公司 若男食品 明劍公司 精華集團(tuán) 港通公司 建元油脂 港通公司 宏達(dá)食品 ■ 空間發(fā)展支撐上，重點(diǎn)抓好簡陽市工業(yè)園區(qū)、賈家工業(yè) 集中區(qū)和石橋糧油加工貿(mào)易區(qū)建設(shè)，優(yōu)化配套服務(wù)，吸引大批企業(yè)入園發(fā)展。因此，這三個區(qū)域也是簡陽市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間支撐點(diǎn)。可以說，伴隨著內(nèi)南環(huán)線、南北干道、沱三橋等重點(diǎn)工程的實(shí)施，簡陽市的 發(fā)展速度將得以提升 。園區(qū)緊靠成渝高速公路石盤出口，交通方便。 【 賈家工業(yè)集中區(qū) 】 位于簡陽市賈家鎮(zhèn)，毗鄰成渝高速公路，距成都市區(qū) 44 公里，“兩湖”路和 321 國道貫穿集中區(qū)。 【 新市工業(yè)園區(qū) 】 ■ 簡陽市工業(yè)園位于 簡陽市城南十里壩，地處成渝高速公路和沱江之間，成渝鐵路、 321 國道穿園而過，距成都 55 公里，距雙流國際機(jī)場 50分鐘車程，交通十分便捷。 ■ 截止 2020 年底，園區(qū)已經(jīng)打通了從城區(qū) 到園區(qū)的快速通道，投入 3000余萬元完成了園區(qū)長 2650 米、寬 30 米的工業(yè)主干道和長 560 米、寬22 米的工業(yè)次干道建設(shè)，拆遷農(nóng)戶 萬平方米，完善了水、電、氣、訊等基礎(chǔ)設(shè)施，形成工業(yè)凈用地 1500 畝。同時，還規(guī) 劃了配套服務(wù)區(qū)和居民小區(qū)，以及污水處理廠和 110KV 變電站。 2020 年，園區(qū)機(jī)械制造業(yè)工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 40 億元。到 2020 年，園區(qū)藥業(yè)藥械業(yè)產(chǎn)值達(dá) 19 億元。根據(jù)招商局 及 相關(guān)單位提供的 入駐 單位基本 數(shù)據(jù) ， 預(yù)計(jì) 2020 年新市 工業(yè)園區(qū)的住宅需求量 有望達(dá)到 5 萬平米。 城市擴(kuò)張： 將帶動城市化進(jìn)程速度的加快 城市建設(shè)的擴(kuò)張和城市人口的迅猛增長將為當(dāng)前城市建設(shè)還處于初期階段的簡陽帶來契機(jī)，也是塑造成都經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的絕佳機(jī)會。 ■ 近年的投資 環(huán)比增長率 較高 ，說明投資增量突出。 三、近 5 年簡陽市房地產(chǎn)竣工量定量分析 近 5 年簡陽市房地產(chǎn)竣工量 統(tǒng)計(jì) 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 竣工面積 (平方米 ) 29857 104556 197000 117496 99919 73642 環(huán)比增長率 (%) ―― 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 25 頁，共 77 頁 簡陽市房地產(chǎn)竣工面積統(tǒng)計(jì)（㎡）2985710455619700011749699919736420500001000001500002020002500002020 2020 2020 2020 2020 2020 ■ 簡陽市近年來房地產(chǎn)竣工量經(jīng)歷了 波谷－波峰－波谷 的 變遷 過程， 這與20202020 的施工面積的變化趨勢相對應(yīng)， 在 2020 年達(dá)到最低值，但可以預(yù)見， 2020 年的竣工面積將創(chuàng)下歷史最高值。 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 26 頁，共 77 頁 五、近 5 年簡陽市房地產(chǎn)銷售額定量分析 近 5 年簡陽市房地產(chǎn)銷售額 統(tǒng)計(jì) 年份 2020 2020 2020 2020 2020 銷售額 (萬元 ) 2394 11538 8630 12290 23491 環(huán)比增長率 (%) ―― 簡陽市房地產(chǎn)銷售額統(tǒng)計(jì)（萬元）2394115388630122902349105000100001500020200250002020 2020 2020 2020 2020 近 5 年簡陽市房地產(chǎn) 均價統(tǒng)計(jì) 年份 2020 2020 2020 2020 2020 銷售 均價 (元 /平方米 ) 簡陽市房地產(chǎn)銷售額統(tǒng)計(jì) 020040060080010002020 2020 2020 2020 2020銷售均價(元/平方米) ■ 與銷售面積的變化趨勢相同，簡陽市房地產(chǎn)銷售額也是在 2020 年有下挫表現(xiàn)外，其余年份 均呈 增長態(tài)勢 。 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 28 頁，共 77 頁 第二節(jié)、市場供給環(huán)境分析 一、市場供給數(shù)量及各項(xiàng)目概況 通過前期多輪的信息采集， 簡陽近期在售和即將銷售的十個樓盤的具體情況如下： 簡陽近期在售 及擬 售 項(xiàng)目 基礎(chǔ)信息 罄 和 家 園 開發(fā)商 項(xiàng)目地址 代理公司 物業(yè)形態(tài) 開盤時間 交房時間 工程進(jìn)度 簡陽紅塔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 簡陽市濱江路南段 開發(fā)商自己銷售 18F 高層 06 年 8月 預(yù)計(jì) 08 年 7月 在建 總占地 （畝） 總建面 （萬平米） 容積率 綠化率 總戶數(shù) 車位數(shù) 客戶 28% 476 5060 散戶以個體經(jīng)營者為主，團(tuán)購為人民醫(yī)院員工。 凌 江 帝 景 開發(fā)商 項(xiàng)目地址 代理公司 物業(yè)形態(tài) 開盤時間 交房時間 工程進(jìn)度 簡陽紅塔房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 沱三橋橋頭 開發(fā)商自己銷售 32F 高層 2020 年 6 月 2020 年 9 月 打地基 總占地 （畝） 總建面 （萬平米） 容積率 綠化率 總戶數(shù) 車位數(shù) 客戶 約 9 6 30％ 182 待定 被占了房的居民，生意人等 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 29 頁，共 77 頁 主力面積（㎡） 主力戶型 銷售周期 （月） 銷售情況 銷售價格（元 /㎡） 備注 12 13 13 142 套三 7 已售 90% 1980 三樓起價，層差 30 有一部分是還房?，F(xiàn)正接受商業(yè)咨詢，誠意金 3 萬。純商鋪 3000，底商10005000 分 3 期開發(fā)。 06728 開工，07428竣工。 ■ 項(xiàng)目 規(guī)模 大部分 項(xiàng)目規(guī)模 都集中在 1340 畝，占總樓盤數(shù)量的絕大部分，（占地面積跨度從 畝到 160 畝）。 我們 認(rèn)為 ,隨著城南居住環(huán)境的改善和潛在 購房 群體置業(yè)需求的不斷累積 ，該 區(qū)域項(xiàng)目的銷售前景將更加光 明 。新世界 160（整個項(xiàng) 目） 30（整個項(xiàng)目） 京龍 ■ 大量國內(nèi)外企業(yè)入駐城南十里壩工業(yè)園區(qū)意味著，在該區(qū)域，潛在的中高端客戶群將極有可能推動該片區(qū)消化量的提升。 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 37 頁，共 77 頁 五、供給產(chǎn)品戶數(shù) 供給產(chǎn)品戶數(shù) 統(tǒng)計(jì) 樓盤名稱 總戶數(shù) 藍(lán)水灣 227 陽晨 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 38 頁，共 77 頁 六、 供給價格變化 20202020 年簡陽城區(qū)房地產(chǎn)市場均價變化趨勢 年份 2020 2020 2020 2020 2020 歷史價格 （元 /平米） 650 左右 750 左右 800 左右 900 左右 1500 左右 20202020年簡陽 市場價格變化趨勢05001000150020202020 2020 2020 2020 2020歷史價格（元/平 米） 七、 銷售周期 銷售周期統(tǒng)計(jì) 樓盤名稱 開盤時間 銷售速率 （套 /月） 銷售周 期（月） 藍(lán)水灣 未開盤 未開盤 未開盤 陽晨 ■ 分物業(yè)統(tǒng)計(jì)來看，銷售速率最快的物業(yè)類型為多層。新的城市總體規(guī)劃把河?xùn)|劃為行政﹑教育﹑文化中心，政府將搬遷到河?xùn)|新區(qū)，在未來的幾年，城東的住房潛在需求量將直線上升，河?xùn)|新區(qū)將成為簡陽房地產(chǎn)市場開發(fā)的 集中區(qū)域 。 ■ 銷售周期 簡陽城區(qū)項(xiàng)目的月均銷售速率 主要集中在 2050 套 /月， 優(yōu) 于以往的樓盤銷售速度，由此推斷簡陽的購房需求量 正呈逐步上升的趨 勢 ，房產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿?