證券投資學(xué)課程設(shè)計(jì)---淺談房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析-預(yù)覽頁
【正文】 了它不同于一 般產(chǎn)品的投資，投資者必須對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行透徹的分析和科學(xué)的防范。而在這個(gè)投資活動(dòng)過程中，收益 與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免?！边@一定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)的客觀性和不確定性。 2 風(fēng)險(xiǎn)的種類與特征 風(fēng)險(xiǎn)的種類 房地產(chǎn)投資過程中，投資風(fēng)險(xiǎn)種類繁多并且復(fù)雜，其中主要有以下幾種： (1)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 (2)購買力風(fēng)險(xiǎn)。首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動(dòng)的。是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來損失的可能性。是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果與期安徽理工大學(xué) 本科 課程設(shè)計(jì)（論文） 3 望值背離的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施 負(fù)債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。 (8)自然風(fēng)險(xiǎn)。目前 的主要問題仍然是固定資產(chǎn)投資增長過快 ，還有 貨幣信貸投放過多 ， 特別是結(jié)構(gòu)性矛盾突出 以及 能源資源和環(huán)境壓力增大 。普遍性即一般工程項(xiàng)目中都有風(fēng)險(xiǎn)的存在，風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)項(xiàng)目生命周期中都存在，而不僅僅存在 于實(shí)施階段。這種難以預(yù)知的特性就造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。它是附著在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的某些確定事物中，并通過它們的發(fā)生而起作用，因此從房地產(chǎn)投資的規(guī)律看，房地產(chǎn)風(fēng) 險(xiǎn)具有潛在性。同一風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)不同的投資者會(huì)產(chǎn)生不同的風(fēng)險(xiǎn)，同一投資者由于其決策或策略不同，會(huì)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房?jī)r(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷 成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)位置極為敏感，成功的投資開發(fā)離不開準(zhǔn)確的選址。通常房地產(chǎn)項(xiàng)目都需要從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資， 而貸款利率的變化趨勢(shì)難以預(yù)料，資金成本即融資費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終利潤影響極大。 （ 4）項(xiàng)目租售階段。反之，投資決策失誤，就會(huì)導(dǎo)致重大損失。 市場(chǎng)分析的重點(diǎn)在于估計(jì)市場(chǎng)對(duì)于投資計(jì)劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析。因此，財(cái)務(wù)分析的主要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計(jì)，計(jì)算出預(yù)期報(bào)酬率，并以所得的結(jié)果與要求的報(bào)酬率加經(jīng)比較來判定這項(xiàng)投資是否可行。投資者除了利用前述市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計(jì)劃在 法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。通常，在一些較大項(xiàng)目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復(fù)研究，在正式?jīng)Q策之前，可作可行性研究，以保 證投資決策的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場(chǎng)變化而帶來的損失。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等，因?yàn)椴煌愋偷姆康禺a(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來說，購買保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。 （ 4） 編制風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃。 （ 5） 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。這些方法能比較系統(tǒng)、有效地幫我們預(yù)測(cè)項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)已掌握信息的質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估有助于修正對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。風(fēng)險(xiǎn)定量分析經(jīng)常是在風(fēng)險(xiǎn)定性分析之后進(jìn)行的，當(dāng)然這兩個(gè)過程可以同時(shí)或分開進(jìn)行。 （ 8） 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。即在項(xiàng)目實(shí)施中進(jìn)行監(jiān)督和觀察，盡量使項(xiàng)目的進(jìn)行和計(jì)劃相符。 6 參考文獻(xiàn) [1]李國昌：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 [J].生產(chǎn)力研究， 2020（ 10） . [2]陳弘：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 [J].經(jīng)濟(jì)評(píng)論， 2020（ 2） . [3]成虎：工程項(xiàng)目管理 [M].北京：高等教育出版社， 2020. [4]瞿富強(qiáng)：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 [M].北京：化學(xué)工業(yè)出版社， 2020. [5]劉曉君、陳世杰：商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及其防范 [J].統(tǒng)計(jì)與決策， 2020（ 12） .
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