物業(yè)管理實用經(jīng)驗匯編doc15-物業(yè)管理-預覽頁
【正文】 好設(shè)置套管。 物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應注意什么？ 答：一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議： （ 1）對小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務良好、價格適中的那家。 （ 5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓。 （ 9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。 二、接管驗收篇 物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應注意那些交接事項？ 答：物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗收關(guān)，否則因為把關(guān)不嚴而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。 （ 4）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。凡是業(yè)主（住戶）違反小區(qū)管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費和車位使用費等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。即將實施的《物業(yè)管理條例》中仍存在諸多缺陷，華西都市報法律顧問針對近日接到的投訴提出 9 條修改建議 —— 華西都市報自 25日開通“物管”專題法律咨詢熱線 86969114 以來，至昨日已接到了全省各地讀者打來的咨詢電話 65 個、投訴電話 49 個， 15 位成都市民給華西都市報送來了投訴材料。但他們沒有想到的是，開發(fā)商因還有不少房產(chǎn)未售出以及擁有用于經(jīng)營的會所、商場、醫(yī)院等配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，投票權(quán)數(shù)超過 1/3 的開發(fā)商竟在大會上輕易就將其他業(yè)主提出的意 見否決了。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 建議三：細化房管局行政指導責任 《條例》第 10 條 :同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?? 案例 :今年 7月 30日，我國首例業(yè)委會狀告房管局案在武侯法院開庭。 建議四：明確書面簽名的合法性 《條例》第 12 條 :業(yè)主大會會議可以采用 集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式 。 律師建議 :類似冒充業(yè)主簽名的事件比比皆是，因此以書面征求意見形式獲得的表決結(jié)果是否具有法律效力很難確定。 律師建議 :業(yè)委會究竟在法律上是一個何種性質(zhì)的組織 ?敗訴后民事責任由業(yè)委會還是業(yè)主承擔 ?業(yè)委會的活動經(jīng)費從哪里來 ?業(yè)委會成員能否領(lǐng)取報酬 ?從何處領(lǐng)取報酬 ?《條例》至今沒有回答。成華區(qū)某居委會為減輕居委會活動經(jīng)費的壓力，居委會竟向轄區(qū)內(nèi)的業(yè)委會每月攤派 100 元“任務”。 案例 :交房時，成都大部分開發(fā)商都是直接和業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理合同的，開發(fā)商也趁此機會將一些不平等的條款強加給了業(yè)主。 案例 :金牛區(qū)某小區(qū)的開發(fā)商將提供給業(yè)主休閑之用的會所出租給一幼兒園從事經(jīng)營活動，被業(yè)主告到了金牛區(qū)法院。 建議九：物管明細賬須審計并公開 《條例》第 43 條 :縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。 律師建議 :業(yè)主對自己所交的費用如何支出總是特別關(guān)心，而成都的絕大多數(shù)物管企業(yè)都只公布收支總賬，業(yè)主因此懷疑物管存在貓膩，很多糾紛因此
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