【正文】 料，對項目建設(shè)的必要性進行了多方面的調(diào)查研究，會同有關(guān)部門，對項目建設(shè)方案進行了認真、細致地研究、討論，根據(jù)目前濰坊市住宅狀況以及城市分區(qū)規(guī)劃的有關(guān)要求，確定了項目的建設(shè)規(guī)模和實施方案，在此基礎(chǔ)上編制了該報告 。項目建成后，將形成一個布局合理、配套齊全、功能 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 實施進度計劃 該項目建設(shè)期計劃為 4 年，工程擬于 2020 年 5 月份開工，預(yù)計 2020 年 5月份竣工。 資金籌措 該項目建設(shè)資金由建 設(shè)單位自籌解決。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5 第二章 項目背景和建設(shè)必要性 一、項目提出背景 在 2020 年 1 月 4 日濰坊市第十五屆人民代表大會第一次會議上，市長許立全代表新一屆市政府做了政府工作報告。 通過以上數(shù)據(jù)可以看出：濰坊經(jīng)濟常年保持高速增長，帶來的是城市規(guī)模的不斷擴大， 城市面貌的不斷變化， 人民收入水平的大幅度提高，老百姓對生活的品質(zhì)、檔次的要求也會越來越高，必然帶動房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，使 濰坊的城市發(fā)展水平達到與濰坊在全國的綜合實力排名相稱的地位。還有城鎮(zhèn)土地使用稅額的提高 2 倍，以及城鎮(zhèn)土地使用稅的征 收范圍擴大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 3 月 5 日：解決低收入家庭的住房問題 2020 年 3 月 5 日上午召開的十屆全國人大五次會議開幕會上，溫家寶總理發(fā)表講話指出：必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。物權(quán)法作為確認財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護財產(chǎn)的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟的發(fā)展都具有重要的意義；例如物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，這一條打消了民 眾對 70 年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產(chǎn)的積極性。 7 高到 %。 2020 年 5 月 23 日：關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管 商務(wù)部、國家外匯管理局日前發(fā)出《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，要求各地商務(wù)和外匯管理部門依法加強對外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批和監(jiān)管。通知強調(diào)，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批 。 8 分點，由 %提高到 %；一年期貸款基準利率上調(diào) 個百分點，由%提高到 %。首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 個百分點。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 個百分點。其中要求，在編制土地供應(yīng)計劃時，要“優(yōu)先”安排這一部分的用地。 2020 年 10月 31日：外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 國家發(fā)改委聯(lián)合商務(wù)部發(fā)布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2020 年修訂）》，其中指出，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合 作，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制。 2020 年 11月 27日：廉租住房保障辦法 建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務(wù)總局和國家統(tǒng)計 局等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。人均住房面積低于當?shù)仄骄砂词滋讏?zhí)行，對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。這意味著，如果一個家庭已經(jīng)利用住房公積金貸款買了一套房子，再向商業(yè)銀行申請貸款買房，就會算做第二套。 ② 2020 年度保障性住房建設(shè)總量 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑵ 2020 年濰坊房價預(yù)測 2020 年全國的房價又創(chuàng)下了新高，盡管調(diào)控 措施不斷，但北京、深圳等一線城市的房價還是連續(xù)以兩位數(shù)的速度在不斷勇攀高峰，濰坊的房價也是隨著全國大勢穩(wěn)步上漲。濰坊經(jīng)濟快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，人民收入水平大幅提高，必將帶動房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房價也會隨著地區(qū)經(jīng)濟形勢繼續(xù)走高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年金融政策的調(diào)整使房地產(chǎn)開發(fā)資金銀行借貸難度越來越大，銀行利息也越來越高，使房地產(chǎn)開發(fā)的財務(wù)成本增加。 綜上以上因素， 2020 年濰坊房價仍將保持上漲的趨勢，隨著市場競爭的日益激烈和政府調(diào)控政策的實施，房價已經(jīng)不再是前幾年的單純上漲，隨之帶動的是房地產(chǎn)產(chǎn)品整體的品質(zhì)提高，市場上不同消費者的選擇余地也會越來越大，房子的性價比也會更好。 13 濰坊市區(qū)二次置業(yè)者 投資人士 四、 結(jié)論 通過對該項目市場環(huán)境、目標客戶群、城市發(fā)展?jié)摿σ约霸擁椖績?yōu)勢的綜合分析，我們可以預(yù)見，該項目的開發(fā)雖然面臨一定的市場壓力，但 該項目在市場中所具備的優(yōu)勢和競爭力還是顯而易見的，因此，可以預(yù)見的是，該項目的開發(fā)是可行的，未來的綜合經(jīng)濟效益也是不言而喻。濰坊市東接青島，西靠淄博，南連日照，北鄰渤海灣，地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟較為發(fā)達，是無數(shù)商家想往之地。財政支出完成 億元 ， 增長 %； 稅收收入占地方財政收入的比重達到 %， 比上年提高 %， 收入結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化 ， 質(zhì)量繼續(xù)提高。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、通訊等條件便捷，是開發(fā)建設(shè)居住區(qū)的理想地段。 30’ 37176。 15 度烈度區(qū)，小區(qū)內(nèi)所有建構(gòu)筑物均按國家抗震設(shè)計規(guī)范設(shè)防建設(shè)。 16 歷年平均日照總時數(shù)為 2792 小時。開發(fā)區(qū) 200 公里范圍內(nèi)有濰坊、青島、煙臺、日照等國際客貨港口；東西橫貫山東半島的膠濟鐵路沿開發(fā)區(qū)而過，客貨運輸便捷。 供電 該項目用電由濰坊市供電公司供給，自北海路市政供電網(wǎng)接線，在區(qū)內(nèi)建設(shè)變配電室，即可滿足項目用電需要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 消防 濰坊市消防局根據(jù)火災(zāi)危險性類別和重點單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實際情況劃分消防區(qū)，以“消防結(jié)合、以防為主” 的原則組織消防。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、方案設(shè)計 規(guī)劃依據(jù) ⑴《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 ⑵《中華人民共和國建筑法》 ⑶《中華人民共和國城市規(guī)劃編制辦法實施細則》 ⑷《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB018093）（ 2020 年版） ⑸《住宅設(shè)計規(guī)范》 ⑹ 《濰坊市高新開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》 ⑺中華人民共和國現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)定 ⑻甲方 提供的規(guī)劃設(shè)計條件和設(shè)計要求。 ⑶可操作性的原則 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑸注重傳統(tǒng)文化的原則 站在城市的角度思考社區(qū)，使其有機地融入城市，并為城市增光添色。并根據(jù)當?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，運用生態(tài)學、建筑技術(shù)科學的基本原理，采用現(xiàn)代化科學技術(shù)手段，生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能思想貫穿到建筑與環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 雙環(huán)：是指規(guī)劃南北區(qū)路網(wǎng)形成的交通主環(huán) 路。 多景點：是指由小區(qū)綠化系統(tǒng)確定的多個景觀節(jié)點。 小區(qū)空間環(huán)境里可適當布置室外休閑娛樂活動設(shè)施，如嬉水池、滑梯等，并按不同年齡的心理需要，布置不同的內(nèi)容和氛圍。對外與城市道路聯(lián)系方便，對內(nèi)使人車能到達小區(qū)任何一個單元。另外，在局部入口處道路斷面適當放寬，同時輔之以綠化，強化道路主入口的景觀。小區(qū)內(nèi)停車位 個，停車率 100%；商業(yè)停車位 438 個，合理的解決了規(guī)劃停車問題。 住宅類型及立面風 格 把整個小區(qū)劃分若干院落。小區(qū)色彩的運用體現(xiàn)“少即是多”的思想，以淡雅明快為基調(diào)，在建筑墻面與屋頂色彩上予以變化。 22 境要素，加強智能化內(nèi)涵，走可持續(xù)發(fā)展道路。 建筑色彩以淡雅色調(diào)為背景，局部色彩適當鮮明，不同組團有相應(yīng)的差別，具有趣味性和生活氣息。 燃、電、水、暖四表盡量出戶布置，或接電腦自動抄表系統(tǒng)； 均設(shè)綜合管線布置，除考慮水、電、燃、暖氣外，尚有電話、電視、因特網(wǎng)、報警、傳呼等弱電管線，在新戶型中安全、衛(wèi)生、高效地運行。 環(huán)境與景觀設(shè)計 ⑴設(shè)計理念 ①立足自然，美化環(huán)境，強化景觀設(shè)計 景觀品質(zhì)的好壞，直接影響居住區(qū)生活品質(zhì)的好壞。 23 甚至有一點室外綠化等最基本的環(huán)境要求，他們追求的將是一個室內(nèi)、外環(huán)境渾然一體、能夠體現(xiàn)個體審美情趣、文化品位，甚至能夠體現(xiàn)個體哲學理念、足以讓個人自豪的一個養(yǎng)生家園。 環(huán)境與景觀不單只是個別的公園或景點，而應(yīng)成為一個點、線、面的 系統(tǒng)。 ③強調(diào)景觀特色，塑造園區(qū)個性 未來樓盤的競爭將主要是景觀品質(zhì)的競爭，而景觀品質(zhì)的競爭則主要是景觀特色的競爭。 豎向規(guī)劃及平面定位 ⑴豎向規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。為滿足排水要求，小區(qū)道路廣場均采用 %坡度，綠地坡度 %。 該工程中建筑物的耐火等級為二級。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 各種管線間距應(yīng)滿足規(guī)范要求。 消防設(shè)施 在高層住宅房頂設(shè)高位水池，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)置消火栓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 (二 )電力工程規(guī)劃 設(shè)計依據(jù) ⑴《低壓配電設(shè)計規(guī)范》 ⑵《 10KV 變電所設(shè)計規(guī)范》 ⑶《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 ⑷《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》 ⑸《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 ⑹《建筑防雷設(shè)計規(guī)范》 ⑺《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 負荷估算 小區(qū)內(nèi)建筑主要是高層住宅樓及公共建筑，用電負荷按以下原則估算，住宅用電負荷為 60W/m2，公共建筑用電負荷為 80W/m2。 低壓配電系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)所有用電負荷均為低壓負荷，供電電壓 380/220V。 變電所電力計量采用高供低計的形式；住宅、商業(yè)均實行一戶一表計量， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。重要場所及出入口處均按消防要求設(shè)置必要的帶鎘鎳電池的應(yīng)急照明燈和疏散照明指示燈。當火災(zāi)發(fā)生時，聯(lián)動啟動系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)。在每個建筑物進線處作總等電位聯(lián)結(jié)，衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。 對講與防盜門控制 在小區(qū)內(nèi)各單元門住戶處安裝防盜門和對講裝置，以實現(xiàn)住戶與訪客的對講，住戶可遙控開啟防盜門，有效防止非法人員進入住宅樓內(nèi)。使小區(qū)內(nèi)的住戶可以實現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)（ INTERNET）的高速通訊。 規(guī)劃人口 3680 人 A、居民生活用水量 Q1 Q1=736 立方米 /日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑵生活排水規(guī)劃 室內(nèi)生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采用單立管排水系統(tǒng)，立管上部升頂通氣。 100 m2，降雨厚度為 126mm，雨水流量為9450 升 /秒。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。公建建筑采暖熱負荷指標為 80W/M2 ，采暖熱負荷： 1570KW。 空調(diào) 所有住宅、公建，均考慮預(yù)留空調(diào)電源插座，空調(diào)設(shè)備由用戶自行選購。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 室內(nèi)污、廢水分流，排入市政污水干管和中水回用系統(tǒng)。該技術(shù)具有降低工程造價、提高工程質(zhì)量的特點，應(yīng)在各項建筑中積極推廣、應(yīng)用。 通過對新型材料、新技術(shù)的利用，提高居住環(huán)境質(zhì)量，節(jié)約能源和資源，降低造價，建 設(shè)生態(tài)型居住小區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、環(huán)境條件調(diào)查 該項目提出 “ 綠色生態(tài)社區(qū) ” 的概念。施工場地噪聲主要是施工機械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑷施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 各施工階段晝、夜聲級估算值 單位： dB（ A） 施工階段 晝間場界噪聲 標準值 夜間場界噪聲 標準值 土方階段 7585 75 7585 55 結(jié)構(gòu)階段 7085 70 6580 55 裝修階段 8095 85 禁止施工 55 ⑵施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大 小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 水污染源分析 擬建項目的水污染源主要是生活污水。 ⑵生活污水經(jīng)污水管統(tǒng)一收集后，經(jīng)化糞池沉淀處理后排入市政污水管網(wǎng)，輸送至城市污水處理廠