【正文】 房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠昀居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。從寧德市最近兩年房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也涌現(xiàn)出來，并占市場主導(dǎo)地位。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢?！駨囊陨戏治隹梢钥闯?，未來商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，“世鴻偉業(yè)”市場定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的?！褡》恐贫雀母镂茨苓_(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長的形成過程。賣點(diǎn)”主要是：●小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有其突出的環(huán)境特點(diǎn)。注重消費(fèi)者，服務(wù)更加周到。根據(jù)本項(xiàng)目市場定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營銷推廣策略：“世鴻偉業(yè)”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)商住小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳：廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開發(fā)成本。②銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。擬采用多種促銷手段，包括：●廣告宣傳；●內(nèi)部認(rèn)購；●人員直銷；●舉辦展銷會(huì)；●集團(tuán)認(rèn)購；●有針對(duì)性(銷售對(duì)象)的舉辦展銷會(huì)；●靈活多樣的付款方式；●工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的商住小區(qū)物業(yè)管理承諾；●售樓現(xiàn)場樣板房促銷；●其他促銷手段?！耥?xiàng)目選址在東僑開發(fā)區(qū)高速公路以東，閩東路北側(cè)。整個(gè)項(xiàng)目依山傍水，緊臨正在建設(shè)中的東湖景觀區(qū)，新市政府近在咫尺，背靠城市森林公園，風(fēng)光秀麗，建成后將成為閩東高品質(zhì)的居住區(qū)。項(xiàng)目所在的東蘭組團(tuán)規(guī)劃范圍西起蘭田溪、東至溫福鐵路線、北至大寨山、南臨東湖溏，背山面水、交通便捷、區(qū)位優(yōu)越，即是未來城市的空間幾何中心，也是環(huán)東湖片區(qū)（東僑核心區(qū)）的主要組成部分，是全市的政治、文教中心，重要的居住、休閑場所?！耜懧方煌ㄋ耐ò诉_(dá)。“五通”條件具備“世鴻偉業(yè)”所處的東蘭組團(tuán)區(qū)市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。本項(xiàng)目用電完全可得到可靠供電。●通訊：寧德市郵電通訊事業(yè)發(fā)展較快，已實(shí)現(xiàn)了傳輸網(wǎng)絡(luò)數(shù)字化，光纜通訊、移動(dòng)通訊、郵政快遞；全區(qū)信息港SDM 高速傳輸網(wǎng)工程已完工?！笆励檪I(yè)” 商住小區(qū)配套有店面、人防地下停車庫、會(huì)所、幼兒園等設(shè)施。而且，本項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。部分建筑物底層架空設(shè)景觀綠化、部分建筑物底層為商店。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分?！褡≌b飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)按設(shè)計(jì)單位和消費(fèi)者的要求。本項(xiàng)目開發(fā)定位為中檔偏高的宜居型住宅小區(qū)，力求營造一個(gè)居住舒適，風(fēng)格獨(dú)特的生態(tài)型親水社區(qū)。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，戶型規(guī)劃在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)消費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽臺(tái)、餐廳和書房。商業(yè)用房建筑面積7626 m178。3給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房4消防系統(tǒng)住宅區(qū)5變配電工程（強(qiáng)電）配電房、變配電設(shè)備6照明工程7通訊工程8安防工程9通風(fēng)工程10閉路電視11室外工程第五章 建設(shè)方案“世鴻偉業(yè)”項(xiàng)目區(qū)地處閩東沿海，屬溫暖濕潤的亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，℃；一般7─9月氣溫較高，℃；℃；1─5月氣溫較低，℃；；歷年年平均降雨量2013mm，4─9月為雨季，10月到次年2月為旱季，；年平均相對(duì)濕度81％。項(xiàng)目區(qū)位于政和——大浦新華廈深大斷裂帶東側(cè)，地質(zhì)構(gòu)造十分發(fā)育。構(gòu)造形跡以斷裂、斷層、褶皺和節(jié)理裂隙等形式出現(xiàn)。寧德市中心城區(qū)三面環(huán)山，一面臨海。地貌：場地位于寧德市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯?！?。場地內(nèi)均有分布，—。場地內(nèi)均有分布，前期勘探孔大部分未揭穿，—。本層分布穩(wěn)定，未揭穿?！癖敬慰辈煸趫龅貎?nèi)取3件水樣進(jìn)行腐蝕性分析，本地區(qū)氣候?yàn)闈駶檯^(qū)，地下水含水層以強(qiáng)透水層為主，含水量大于20%，地層滲透性為A類，可綜合判定場地環(huán)境類型為II類，按《巖土工程勘察規(guī)范》(GB500212001)—，場地地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋不具腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，應(yīng)按相關(guān)規(guī)范規(guī)定進(jìn)行防護(hù)?！駡A礫③承載力較高，分布尚穩(wěn)定，土質(zhì)不甚均勻，工程地質(zhì)性能較好，厚度較大地段可考慮作為多層建筑物樁基持力層。本項(xiàng)目旨在建立寧德市大型宜居主題品牌社區(qū)及濱水生態(tài)的人文休閑社區(qū)?！耥?xiàng)目設(shè)計(jì)合理配置自然資源，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，配套建設(shè)各項(xiàng)目設(shè)施?！窨傮w布局體現(xiàn)了創(chuàng)造人文居住環(huán)境提升城市形象的構(gòu)想，符合規(guī)劃、消防、環(huán)保、防災(zāi)、減災(zāi)等要求，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。體現(xiàn)在居住區(qū)日常生活的方方面面，讓濱水文化深入人心，使水成為生活中不可或缺又容易獲得的組成部分?！褚詤^(qū)域總體規(guī)劃為前提，注重基地與周邊城市結(jié)構(gòu)以及居住區(qū)自身形態(tài)與東湖、蘭溪之間的內(nèi)在聯(lián)系，延續(xù)和發(fā)展居住區(qū)富有個(gè)性的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系，體現(xiàn)整體規(guī)劃與人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的原則?！窀鶕?jù)用地特點(diǎn)和商住小區(qū)規(guī)模，設(shè)置出入口（其中西側(cè)為步行出入口）。機(jī)動(dòng)車庫設(shè)在高層住宅地下室，出入口靠近小區(qū)入口，少量室外停車場設(shè)在干道兩側(cè)，方便來訪停車；地下非機(jī)動(dòng)車庫則分散于組團(tuán)，方便使用和管理。（見下表）構(gòu)成內(nèi)容作用空間特質(zhì)基地水系景觀核心、公共動(dòng)態(tài)空間，開放、流動(dòng)、自由住宅院落觀賞、活動(dòng)、半公共動(dòng)態(tài)與靜態(tài)空間，半開放、穩(wěn)定、溫馨底層私家花園、空中花園家庭私有空間靜態(tài)空間，私密、限定、安全——“水體住宅”●小區(qū)水系由主要水景元素及次要水景元素組成，基地四周帶狀圍合的水系為主要水景元素，基地內(nèi)部景觀水池為次要水景元素。次要水景設(shè)計(jì)成淺水，主要表現(xiàn)其靜謐的特征，水體自成系統(tǒng)，循環(huán)使用。本區(qū)地理位置十分重要，沿閩東路的道路景觀界面成為小區(qū)形象的設(shè)計(jì)重點(diǎn)之一。本區(qū)內(nèi)的住宅類型多樣，高低起伏變化較大，層次豐富，全區(qū)的建筑群體主要呈現(xiàn)“中心區(qū)高，周邊各區(qū)低”的空間形態(tài)分布，使中心區(qū)的山水自然景觀成為全區(qū)共享的資源?！裨诩揖悠矫娌贾蒙线x用方正平面，設(shè)計(jì)緊湊、分區(qū)明確、廳房方正、面積適宜?！褡≌鶠榘迨阶≌?，南北向布置，適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)和居住習(xí)慣，較好滿足日照、通風(fēng)要求?！襻槍?duì)端頭戶型所在位置的優(yōu)越性，充分利用周邊景觀，適當(dāng)擴(kuò)大戶型面積，在標(biāo)準(zhǔn)戶型基本上加以調(diào)整?！裱赜弥袊鴤鹘y(tǒng)民居的坡頂形式，運(yùn)用具有親和力的建筑語言，塑造個(gè)性化的住區(qū)形象，同時(shí)注意與周邊住宅形式相協(xié)調(diào)。引入現(xiàn)代的材料和技術(shù)，采用明快的色彩、簡潔造型、精致的細(xì)部處理；創(chuàng)造空間別致、輕盈飄逸的建筑造型，營建一派溫馨儒雅的現(xiàn)代風(fēng)格人居環(huán)境，在新古典沉重的氛圍中開辟一片清新的樂土。并依據(jù)需求合理配置會(huì)所和必需的社區(qū)服務(wù)中心。：1項(xiàng)目名稱單 位指 標(biāo)2征地面積m23實(shí)用地面積m24總建筑面積m2999965建筑容積率6建筑密度%307小區(qū)綠地率%30●《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092001）；●《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001）；●《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500102002）；●《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（JGJ9494）；●《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ32002）；●《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ500382005）；●《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112002）；●《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500032001）?？蚣苤饕惺芙ㄖ锏呢Q向荷載，充分發(fā)揮該結(jié)構(gòu)體系能滿足建筑對(duì)平面空間靈活分割的使用要求，并能發(fā)揮框架——剪力墻各自的結(jié)構(gòu)特性的優(yōu)點(diǎn)?！裼盟抗浪悖焊邔幼≌? 300 L/單身公寓 200 L/商 業(yè) 8L/配套設(shè)施 6L/地下車庫 2L/綠 化 1L/未預(yù)見水量： 15%用水量 ●給水系統(tǒng)：地下室至3層由市政管網(wǎng)直接供水。每間商店單獨(dú)設(shè)水表計(jì)費(fèi)，水表位于室外集中設(shè)置。（不計(jì)未預(yù)見及綠化用水量，排水量以用水量90%計(jì)）●室外污水管采用PVCU雙壁波紋管。室外雨水重現(xiàn)期采用兩年，暴雨強(qiáng)度q15= L/ ，綜合徑流系數(shù)ψ=，小區(qū)雨水總排放量為8773L/s。本商住小區(qū)的公寓樓為一類高層建筑，住宅均為一類高層建筑，幼兒園為低層建筑?！裥⌒凸ú捎酶吖┑土?，小間店面采用低供低量?！褡呃扰c樓梯間采用筒燈及吸頂燈照明。衛(wèi)生間設(shè)置局部等電位聯(lián)結(jié)?！瘛睹裼媒ㄖ姎庠O(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T1692）●《工業(yè)企業(yè)共用天線電視系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ12088）●《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ1687）●《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB1687 1997版）●《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBCS：97●《綜合布線設(shè)計(jì)規(guī)范》CECS72：97●業(yè)主提出的設(shè)計(jì)任務(wù)及要求●安全防范系統(tǒng)●共用電視天線系統(tǒng)●公共廣播與消防廣播●火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)●車庫停車自動(dòng)化管理系統(tǒng)●綜合布線系統(tǒng)住宅電話等通訊用戶均考慮直線，擬按2門/套考慮，店面1對(duì)/間考慮，由市政電信網(wǎng)引來光纖引入線，高層住宅各層設(shè)置電話分線箱。●有線電視信號(hào)引自市有線電視網(wǎng)，經(jīng)有線電視放大間放大分配向各樓提供有線電視信號(hào)，傳輸系統(tǒng)以750MHZ鄰頻傳輸系統(tǒng)設(shè)計(jì)，配合方式按分支分配方式考慮?！袷彝庠O(shè)計(jì)計(jì)算參數(shù)：選取當(dāng)?shù)氐氖彝庠O(shè)計(jì)計(jì)算參數(shù)?！竦叵率臆噹旌驮O(shè)備用戶均設(shè)有機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。按高規(guī)二類設(shè)計(jì)?！癖卷?xiàng)目沿高層建筑周邊設(shè)置消防登高面，總長大于四分之一周長，且該建筑長邊設(shè)置疏散出入口，登高面范圍不種植喬木，且無構(gòu)筑物阻擋，同時(shí)，縱深方向有大于11米的距離供消防車操作，登高面范圍內(nèi)設(shè)有直通室外的樓梯。且車庫區(qū)有兩個(gè)4米寬的坡道到達(dá)地面。；車庫1000m178。設(shè)2個(gè)汽車疏散坡道，寬分別為5m和4m，地下車庫平戰(zhàn)結(jié)合，平時(shí)為地下車庫，戰(zhàn)時(shí)為6A級(jí)人防地下室，為二等人員掩蔽所。小區(qū)消防管網(wǎng)設(shè)3個(gè)室外消火栓，地下室設(shè)消防水池供室內(nèi)外消火栓，自動(dòng)噴淋，水噴霧系統(tǒng)用水，屋面設(shè)水箱。雨淋閥前分別設(shè)置單向閥，供水管設(shè)在單向閥后。、消防設(shè)備配電、應(yīng)急照明和疏散照明。消防用電等重要負(fù)荷由變電所低壓配電系統(tǒng)的變壓器兩段母線上各供一個(gè)回路，一用一備，末端自動(dòng)切換?！裣涝O(shè)備電源其中一路選用耐火電纜，另一路采用阻燃電線電纜?！癯噹?、發(fā)電機(jī)房設(shè)置感溫探測器外，其它場所主要設(shè)置感煙探測器。其中消防泵、噴淋泵、噴霧泵、正壓送風(fēng)機(jī)、防排煙風(fēng)機(jī)、防火卷簾、消防電梯、客梯等均由消防控制室直接聯(lián)動(dòng)控制?；馂?zāi)由消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)將火災(zāi)相關(guān)層或防火分區(qū)的所有揚(yáng)聲器制切入火災(zāi)事故廣播狀態(tài)?！裆鲜龈髋艧燂L(fēng)機(jī)均選用消防高溫排煙機(jī)，保證在280℃下能連續(xù)工作30min?！袼型L(fēng)管及空調(diào)風(fēng)管均采用不燃鋼板或不燃玻璃風(fēng)管材料制作。結(jié)合計(jì)算采用等效靜荷載法，按《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ50038—2005）進(jìn)行設(shè)計(jì)。：●用水量標(biāo)準(zhǔn)：飲用水： 5L/d●《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692。為了保證戰(zhàn)時(shí)供電的可靠性，本項(xiàng)目人防防護(hù)單元采用兩路低壓380/220V電源進(jìn)線，一路電源由本工程地下室變配電房事故母線引來，采用專用回路引入人防戰(zhàn)時(shí)配電箱內(nèi)，同時(shí)預(yù)留2SC70管道引接人防戰(zhàn)時(shí)區(qū)域備用電源，經(jīng)室外電纜防爆波井引入人防戰(zhàn)時(shí)配電箱，兩路電源在人防雙電源切換箱內(nèi)進(jìn)行切換?！衽潆娤到y(tǒng)：配電控制設(shè)在人防單元戰(zhàn)時(shí)指揮中心內(nèi)，平時(shí)電力系統(tǒng)電源作為常用電源，戰(zhàn)時(shí)人防區(qū)域備用電源作為后備電源，兩路電源在人防專用配電箱內(nèi)進(jìn)行切換，采用互備互投自復(fù)接線和電氣機(jī)械連鎖裝置。人防疏散指揮廣播系統(tǒng)利用已有的人防地下室范圍的揚(yáng)聲器，并預(yù)留轉(zhuǎn)接口，供戰(zhàn)時(shí)自備擴(kuò)聲設(shè)備的傳聲需要。各種管道一次施工完畢，以備臨戰(zhàn)時(shí)快速安裝敷設(shè)電動(dòng)閥門、人防風(fēng)機(jī)等的電拳線和控制線。●戰(zhàn)時(shí)清潔式通風(fēng)量按5—7m3/，濾毒式通風(fēng)量按2—3m3/。主要節(jié)能措施：●建筑總平面布置利于通風(fēng)、采光?！癫捎霉?jié)能型電氣產(chǎn)品，加強(qiáng)給水的重復(fù)利用及節(jié)水。停車庫不設(shè)洗車位。安全生產(chǎn)是體現(xiàn)企業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，施工必須保證安全。施工隊(duì)要設(shè)兼職安全員，負(fù)責(zé)施工過程中各項(xiàng)安全技術(shù)措施的落實(shí)?！袷┕がF(xiàn)場作業(yè)的機(jī)械，要有專人指揮、監(jiān)督，防止機(jī)與機(jī)，機(jī)與人發(fā)生碰撞事故。發(fā)現(xiàn)破損及有礙安全使用的及時(shí)更換。●在施工現(xiàn)場掛上顯目的宣傳標(biāo)語、企業(yè)簡介、工程簡介和文明、安全、質(zhì)量標(biāo)志牌，以提高工作人員的質(zhì)量、安全意識(shí)?！襁M(jìn)入現(xiàn)場的各種材料、工具、半成品等按指定的地點(diǎn)堆放整齊，施工操作人員要做到工完場清腳下清?！駥幍率袞|僑區(qū)目前土地市場價(jià)格?！窀鶕?jù)對(duì)目前國內(nèi)同類項(xiàng)目費(fèi)用收取情況的調(diào)查。本預(yù)測尚未考慮商業(yè)店鋪與住宅的價(jià)格差異。為了進(jìn)一步研究項(xiàng)目的盈利水平和獲利能力，我們對(duì)影響經(jīng)營效果的幾個(gè)因素進(jìn)行不確定性和敏感性分析。當(dāng)企業(yè)處于營業(yè)收入下降10%或投資成本上升10%的不利情況下，仍具較高的獲利水平。建筑材料價(jià)格受各種因素影響，波動(dòng)頻繁?！衲壳皩幍率蟹康禺a(chǎn)市場總的趨勢是求大于供，居民實(shí)際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)?！褡龊梦飿I(yè)管理和售后服務(wù)