【正文】 較突出的亮點(diǎn)： 第一個(gè)亮點(diǎn) :宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度加快的同時(shí)，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高， 民間投資大幅度低于國家投資的局面得到改觀。國家制定擴(kuò)大內(nèi)需的政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策，都是為了解決通貨緊縮問題。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。從 2020 年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 2020年，中國經(jīng)濟(jì)成功抵御了伊拉克戰(zhàn)爭和非典的兩大沖擊，進(jìn)入新一輪擴(kuò)張周期。按季度統(tǒng)計(jì)， 去年一季度ＧＤＰ 增長９．９％， 二季度增長６．７％ ，三季度由原先發(fā)布的９．１％ 修訂為增長９．６％ ，四季度增長９． ９％。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn) 2020 年是我國房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年以來投資增幅最快的一年，在連續(xù) 5 年年均增長近 20%的基礎(chǔ)上， 2020 年前 11 個(gè)月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到 8285 億元，同比增長了 % 。 導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括：擴(kuò)張性的財(cái)政政策導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長，也影響了房地產(chǎn)市場；居民住房需求的上升以及地方政府對土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤 率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個(gè)重要組成部分。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。國家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測 2020 年第一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，不過仍會高于上年同期水平或與上年同期基本持平。 2020 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求?！? ? 房地產(chǎn)二級市場進(jìn)一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)觀念。 被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價(jià)格便宜、無期房風(fēng)險(xiǎn)、投資及自住價(jià)值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。隨著幾年來一手商品房投資回報(bào)率的下降，二手房將因其價(jià)格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點(diǎn)投資對象。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會持續(xù)一段時(shí)間，主要來自三個(gè)方面的需求：一是國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國的需求；三是國內(nèi)其他投資者的需求。從整個(gè)房地產(chǎn)市場來看，已經(jīng)形成梯級型消費(fèi)市場。 然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 2020 年，我國房地產(chǎn)金融市場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式， 2020 年年末，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，并不能完全滿足房地 產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新需要。 . 深圳市投資宏觀背景 宏觀面持續(xù)向好 2020 年， GDP: 億元 ,比上年增長了 %； 固定資產(chǎn)投資 : 億元 ,比上年增長 %； 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 : 億元 ,比上年增長 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 . 深圳市房地產(chǎn)市場狀況 2020 年，深圳房地產(chǎn) 市場經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的 SARS風(fēng)潮、二十四小時(shí)通關(guān)，年中的 CEPA 的簽署、國務(wù)院 18 號文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。 從 2020 年各月份的住宅銷售情況來看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 圖 1 2020 年各月份住宅銷售面積圖（單位：平方米） 住宅新增供給明顯下降，住宅市場整體呈現(xiàn) “ 供 ” 小于 “ 求 ” 的局面 2020 年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，比去年同期下降 %，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬平方米，比去年同期下降 %，供給下降幅度較大。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺，商品房供給增長過快的勢頭于年初得以遏制，房地產(chǎn)供給得到有效控制，并直接引至年度房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。 表 1 2020 年各區(qū)住宅供求關(guān)系分析 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬 m2） 比例（ %） 實(shí)際銷售面積 （萬 m2） 比例 （ %） 新增供求比 羅湖 區(qū) ： 1 福田區(qū) ： 1 南山區(qū) ： 1 鹽田區(qū) ： 1 寶安區(qū) ： 1 龍崗區(qū) ： 1 合 計(jì) ： 1 南山、寶安、龍崗區(qū)住宅銷售面積所占比例上升較大，房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯 從各區(qū)的住宅銷售來看，寶安、南山、福田、龍崗四個(gè)區(qū)的住宅銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 售面積分別占全市住宅銷售總面積的 20%、 27%、 21%、 18%，南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位。 從各區(qū)住宅銷售價(jià)格來看， 2020 年各區(qū)住宅價(jià)格均有所上漲。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 由于近兩年供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地絕大部分集中在特區(qū)外，今后幾年房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)必將繼續(xù)向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。 住宅 市場繼續(xù)以三房、二房、四房為主力，居民居住水平不斷提高 從銷售住宅的戶型來看，三房、二房和四房繼續(xù)為住宅市場的主力戶型，占住宅市場交易總量八成以上。 從 2020 年和 2020 年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對比 來看， 2020 年銷售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有減少，表明購房者消費(fèi)水平和居住水平都有一定程度提高。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 圖 4 2020 年與 2020 年住宅銷售價(jià)格分布結(jié)構(gòu)對比（上圖為 2020 年數(shù)據(jù)） . 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積 98 萬平方公里。 龍華的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多年均列寶安各鎮(zhèn)前列，人均收入大幅增長。 龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎(chǔ)。地鐵四號線進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。 . 寵觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 近年全國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，是否存有“泡沫”，是否過熱的爭論已進(jìn)行了兩年，然而房地產(chǎn)投資仍在穩(wěn)步加大，房價(jià)仍大穩(wěn)步上升。 深圳市房地產(chǎn)市場相比全國更為健康，市場化程度更成熟，也更理性，近兩年的“豪宅大比拼”“海灣大決戰(zhàn)”“小戶型大塞車”，看似 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 刀光劍影，全都安全著陸。 而目標(biāo)客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè)者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。不 管從前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)，還是從后期的營銷執(zhí)行和物業(yè)管理，都未能做到規(guī)范化，更不用說超前意識；而另一方面，許多項(xiàng)目在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開發(fā)過程中未能站在消費(fèi)者角度考慮問題，社區(qū)日常生活配套設(shè)施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。 龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，未來將會是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。 對建筑類型的需求：受訪者中 30%愿意選擇高層物業(yè)， 42%偏好小高層物業(yè)， 15%選擇多層物業(yè)， 13%回答無所謂。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。會所、泳池為置業(yè)者最重視的設(shè)施。二房兩廳面積需求在 65%75M178。但考慮到地價(jià)，建 材的上漲因素，及消費(fèi)者的實(shí)惠心理，超出 10%即 33003800 元 / M178。 銷售階段 開盤期 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷售情況及分析 2 2 1 7589 161 67% 89% 認(rèn)購三房的客戶 相對較多一些房 3 2 2 105118 77 32% 自身配套 會所、泳池、幼兒園、小學(xué)、超市、住戶專車 售樓電話 83122888 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 折后均價(jià) 4300 區(qū)域配套 該項(xiàng)目地處梅林關(guān)口，周邊基本無完善配套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 交通狀況 4 50 30 370、 F2 樓盤主要 賣點(diǎn)及突出營銷方式 大社區(qū) 與關(guān)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢 投資客戶群 深圳市的白領(lǐng)、附近換房的本地人、 附近工業(yè)基地的科技人員及管理人員 樓盤總體評價(jià)： 山湖林海目前一期已基本售罄，山水大盤是其吸引客戶購買的主要因素，待外墻建筑包裝拆除之后，市場的認(rèn)可程度更好，現(xiàn)價(jià)格已上漲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。此樓盤的交通極為便利，但位于主要交通干道 的交叉口，對日后的生活質(zhì)量有一定的影響。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。戶戶朝南、隱梁隱柱的設(shè)計(jì)受到市場的認(rèn)同和追捧。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。樓梯包裝和相關(guān)宣傳有待加強(qiáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于一期工程已入住兩年，本項(xiàng)目的水、電、氣路等均已通“平”，具備良好的開工條件。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 . 項(xiàng)目劣勢 項(xiàng)目占地面積僅 8384 M178。使龍華作為“深圳后花園”的魅力大增； 地鐵四號線的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，將使龍華進(jìn)一步享受現(xiàn)代交通文明，空間距離因地鐵而變短，使龍華可望真正成為白領(lǐng)重鎮(zhèn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 . 方案評估意見 新華苑二期項(xiàng)目規(guī)劃與地，經(jīng)邀標(biāo)方式由深圳市華陽國際建筑設(shè)計(jì)有限公司中標(biāo)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 沿東環(huán)二路臨街一層布置成商鋪，充分利用了地塊的商業(yè)價(jià)值。 總之，經(jīng)過近半年的時(shí)間，反復(fù)幾易其稿，目前的方案應(yīng)屬比較理想的方案，既結(jié)合了項(xiàng)目地價(jià)特征，充分挖掘了地段價(jià)值又貼近市場，符號目標(biāo)客戶的需求。 二 OO 四年十二月份達(dá)到正負(fù)零。 . 項(xiàng)目開發(fā)橫道圖 見附件 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 六、 投資估算與資金籌措 本項(xiàng)目計(jì)劃投資總額為 萬元， (不含地價(jià)款 )按可銷售面積計(jì)算，銷售建設(shè)成本為 1017 元 /M178。 七、銷售及經(jīng)營收入測定 7． 1 各類物業(yè)銷售收入估算 住宅：可售面積 27945m178。= 萬元 商業(yè)：可售面積 1399 m178。=1399 萬元 銷售總收入為：住宅銷售收入 +商業(yè)銷售收入 萬元 +1339 萬元 = 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 7． 2 銷售利潤 本項(xiàng)目的總銷售額為 萬元。 = 萬元。 扣除所得稅額 15%，即 萬元。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。本項(xiàng)目的成功開發(fā)，力爭打造成一個(gè)精品樓盤，成為龍華人居的一個(gè)人性典范。加之科學(xué)的市場調(diào)研、 精心的方案設(shè)計(jì)、良好的市場環(huán)境，可以說，是一個(gè) 風(fēng)險(xiǎn)極小安全度高的項(xiàng)目 。 附 表 《項(xiàng)目工程進(jìn)度一覽表》 《項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表》 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 新 華 苑 二期 工 程 進(jìn) 度 一 覽 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道