【正文】 是項目質(zhì)量的直接責任人，在某種程度上決定著項目的成敗，直接影響到項目投資、進度和質(zhì)量等控制目標的實現(xiàn)。設備材料能否符合設計要求，及時供應到位，對房地產(chǎn)開發(fā)是相當關(guān)鍵的。政府部門的支持和配合是開發(fā)項目成功的必不可少的條件，決定著開發(fā)項目的開發(fā)進度、配套質(zhì)量和開發(fā)成本。金融機構(gòu)在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用也越來越明顯。專業(yè)顧問的工作主要包括項目咨詢、決策分析、工程監(jiān)理和決算審計等內(nèi)容?！皟?yōu)秀的專業(yè)顧問是房地產(chǎn)開發(fā)成功的一半”的開發(fā)理念，就說明了專業(yè)顧問在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性。 20 世紀 30 年代初期美國為 開發(fā)田納西流域，開始采用這種方法，把可行性研究列入流域開發(fā)程序，作為開發(fā)規(guī)劃的必要程序，保證了工程的順利進行，取得了較好的經(jīng)濟效益。雖然各國對可行性研究的內(nèi)容、作用、階段劃分有所不同，但作為一門科學，已被各國所公認。它的任務是綜合論證擬建項目在市場發(fā)展的前景，技術(shù)上的先進性和適用性，實施上的可能性和風險性，經(jīng)濟上的合理性和盈利性。 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產(chǎn)開發(fā)項目上的具體運用。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)開發(fā)是較復雜的綜合性行業(yè)，它除了具備一般行業(yè)所具有的生產(chǎn)、流通、消費和服務等特征外，還具有投資額度大、生產(chǎn)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、產(chǎn)品體量大、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、經(jīng)濟風險、社會環(huán)境影響大等特點。 目前我國可行性研究的指導性文件是國家計委和建設部于 1993 年頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》和建設部于 2020 年頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，特別是《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》的頒布執(zhí)行，彌補了房地產(chǎn)開發(fā)項目依據(jù)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》進行經(jīng)濟評價的不足。 2．項目投資決策者的主觀行為導致房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究流于形式 據(jù)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策者行為的調(diào)查、分析，影響房地產(chǎn)可行性研究質(zhì)量的項目投資決策者行為方式主要有以下幾種： （ 1）以獲得政府立項批文和投資計劃為目的。 3．編制人總體素質(zhì)水平低，人員知識結(jié)構(gòu)單一 目前進行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，知識結(jié)構(gòu)單一，導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)，有些報告撰寫得漏洞百出，選取、應用的數(shù)據(jù)無來源、前后不一致，定性分析流于形式，沒有針對性等等。他們往往揣摩委托人的意圖，根據(jù)其意初步形成評估結(jié)果，沒有詳細的調(diào)查提綱和編制方案，參照以往編制的報告樣本進 行修改，一、兩天就可以完成一份可行性研究報告，這種報告的質(zhì)量可想而知； （ 4）由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的復雜性、不可預見性等客觀因素，可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進行科學、合理的分析預測；缺少對規(guī)劃設計方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場的客觀預測；不能對產(chǎn)品價格進行符合市場發(fā)展趨勢的準確分析；成本測算習慣于社會平均水平，不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標準測算投資費用，致使進行經(jīng)濟評價分析的基礎數(shù)據(jù)失真。這些資料包括： 1．國家和地區(qū)經(jīng)濟建設的方針、政策和法規(guī)； 2．委托單位關(guān)于擬開發(fā)項目的基本資料和初步設想； 3．所在城市的總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政配套設施規(guī)劃； 4．可靠的自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎資料； 5．有關(guān)的技術(shù)標準、規(guī)范、參考指標等； 6．國家頒布的有關(guān)項目評價的通用參數(shù)； 7．擬開發(fā)項目的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及初步設計計 劃書。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，是根據(jù)擬開發(fā)項目的具體情況進行分析和論證，而得出可行或不可行的結(jié)論。 （二）房地產(chǎn)可行性研究的特點 一般來說，房地產(chǎn)可行性研究的特點可以歸納為以下五個方面： 1．獨立性 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的獨立性是指進行可行性研究工作時，不受委托方業(yè)已形成的項目評價意見約束，而是按實際情況進行研究。堅持獨立性，真正按房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在規(guī)律和客觀情況分析、研究，是確保經(jīng)濟評價和技術(shù)論證的結(jié)論正確性的重要條件，也是對可行性研究人員的基本要求。 3．客觀性 房地產(chǎn)可行性研究的客觀性，就是一切論證和評價都要以客觀的數(shù)據(jù)、資料為基礎，定性的分析來之于定量的分析。主要是對未來房地產(chǎn)市場同類產(chǎn)品的供給和需求的預測，消費群體的分析和判斷，市場發(fā)展前景的預測等； （ 2）成本費用。 5．選優(yōu)性（多方案比較） 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究應該根據(jù)委托方提供的基本資料，在項目策劃方案（或開發(fā)思路）的基礎上，設計多種可供選擇的實施方案，如不同的功能定位、產(chǎn)品檔次、分期開發(fā)方案等，逐個加以分析和比較，從中選出最優(yōu)方案或進行排序?？尚行匝芯繄蟾婺軌蛉嫣峁╉椖繘Q策所需的重要數(shù)據(jù)和信息，明確開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求狀況、市場競爭能力、成本與收 益和風險程度，從而得出項目是否可行、建議采用何種方案和重點控制的敏感性因素等結(jié)論供決策者判斷和分析?？尚行匝芯繄蟾婺軌驗橐?guī)劃設計方案和施工圖的編制提供大量、詳細的調(diào)查和研究結(jié)果，因而為編制出較高質(zhì)量的規(guī)劃設計方案和施工圖提供保證。根據(jù)聯(lián)合國發(fā)展組織所編《工業(yè)可行性研究手冊》、世界銀行及我國政府的有關(guān)規(guī)定，一個項目的發(fā)展周期分為三個主要時期：即投資前時期，投資執(zhí)行時期，生產(chǎn)運行時期。 （一）投資機會研究 投資機會研究，就是根據(jù)投資意向，進行初步分析、評價，形成投資建議。即以某種類型的開發(fā)項目為研究對象進行投資機會的分析，具有機會研究的典型含義。 （二）初步可行性研究 初步可行性研究主要是進一步判斷機會研究的結(jié)論是否正確，是否可以投資，同時也決定最終詳細可行性研究是否進行。 初步可行性研究的深度和廣度都比投資機會研究進了一步。這些輔助研究有區(qū)域性房地產(chǎn)市場供求研究、開發(fā)產(chǎn)品定位研究、租售價格研究、營銷研究、開發(fā)時機研究、開發(fā)模式研究等。初步可行性研究對項目所需投資和收益的計算， 誤差允許在177。詳細可行性研究對項目所需的投資和收益的計算，誤差允許在177。在實行三階段研究時，如果在機會研究之后，項目決策尚在兩可之間，初步可行性研究就必須進行；如果已有足夠的數(shù)據(jù)可供決策，就可以直接進入詳細可行性研究階段。由于開發(fā)項目的性質(zhì)、類型、規(guī)模和復雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。包括動遷及補償計 劃，動遷單位和居民的總數(shù)和戶數(shù)，需要異地安置、貨幣動遷或回搬的建筑面積，需要安置的勞動力人數(shù)等。主要應分析上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力、電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標和其可能實現(xiàn)的時間 其它現(xiàn)狀。 開發(fā)項目的功能定位和產(chǎn)品定位。 公建及市政配套方案。包括容積率、總建筑面積、建筑密度、規(guī)劃建設用地面積、綠地率 和停車位等。 控制污染與生態(tài)變化的初步方案。 管理目標。 建 設計劃。 （八）經(jīng)濟評價 項目投資與成本費用估算。 綜合評價?？蛇M行不確定性分析的因素主要有：租售價格、銷售進度、出租率、開發(fā)周期、項目總投資、土地費用、建安工程費、融資比例、融資成本等。 （ 2）存在的問題及相應的建議。 通過對包括建設地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準確的資料。對于一般的房地產(chǎn)項目只需進行財務評價；對于重大的、對區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項目，如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目、成片開發(fā)項目，在作出決策前應進行綜合評價。 可行性研究的內(nèi)容和流程如圖 11。 2．房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究項目管理的任務 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究項目管理的任務和房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的任務是不同的，不能混淆，主要有以下幾點： （ 1）明確項目內(nèi)容與范圍 接受委托方的研究任務后，應明確可行性研究的項目內(nèi)容，應包含以下幾個 方面：委托方提出的問題和要求、研究對象、研究深度、研究范圍、計劃目標指標（如投資回收期、目標利潤率、時間要求等）和成果形式（總報告、分報告等）。 （ 3）有效項目控制 為保證研究進度和研究質(zhì)量，項目經(jīng)理采用適當?shù)姆绞讲婚g斷地監(jiān)督項目的進展，及時發(fā)現(xiàn)研究工作的偏差或不足。 2．項目經(jīng)理的職責 總的來說，可行性研究項目經(jīng)理的職責主要包括：代表研究機構(gòu)行使管理職權(quán)，負責和委托方的聯(lián)系和協(xié)調(diào)工作；參加制訂項目計劃；確定研究工作所需的資源；參與項目研究人員的選??；動態(tài)地對研究成果進行評價，適時做出人員、資金等資源的調(diào)整；對關(guān)鍵的參數(shù)、指標作出判斷和決策；對各專業(yè)之間存在的問題，進行分析、溝通和協(xié)調(diào)，提出解決方案； 1 畢星等主編：《項目管理》，復旦大學出版社， 2020 年 4 月，第 8 頁。目前房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的項目組織有以下幾種類型： （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的職能部門 一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)內(nèi)部設置研究部門，負責市場調(diào)查、市場分析、項目策劃和可行性研究等工作。 其組織結(jié)構(gòu)如圖 12。以書面的形式向委托方提交研究工作計劃、階段工作目標，評估以“項目是否可行為”研究目的，獨立、公正地對委托方負責。參照委托方提供的資料，憑借個人的業(yè)務能力、掌握的第二手資料和經(jīng)驗數(shù)據(jù)來進行可行性研究工作。這些人員在可行性研究中有不同的任務和分工。 2．市調(diào)分析家 在確定的同一供需圈及競爭區(qū)域的調(diào)查范圍內(nèi)，市場調(diào)研人員采用適當?shù)姆椒?，以相同或類似的新建、在建房地產(chǎn)及有關(guān)聯(lián)的二手房為調(diào)查對象，掌握、了解擬開發(fā)房地產(chǎn)在過去和現(xiàn)在的供需情況。社會和環(huán)境學家的工作，主要從以下幾方面進行：是否引起城市空洞化；社會階層的分化與集聚產(chǎn)生的社會影響；動拆遷對就業(yè)機會和就業(yè)交通成本的影響；開發(fā)項目對自然環(huán)境的影響分析和評價；開發(fā)項目可能產(chǎn)生的環(huán)境污染的分析和評價；總體社會效益評估等。 5．工程師 可行性研究中參與的工程師包括規(guī)劃師、土建工程師、水電工程師、造價工程師和環(huán)保工程師等專業(yè)工程師。 （二）研究人員的基本素質(zhì) 房地產(chǎn)可行性研究工作是一項復雜的活動，對研究人員的素質(zhì)有一定的要求。研究人員應該熟知這些法律、法規(guī)中的主要條款，以此指導研究工作，保證開發(fā)方案的制訂與分析、市場分析與預測、技術(shù)分析和論證工作的順利進行。 3．掌握一定的投資技巧 對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行分析和論證時，研究人員是否掌握投資技巧直接影響到可行性研究的質(zhì)量。一切資料和數(shù)據(jù)應來自于市場，可行性研究的結(jié)果或結(jié)論必須由市場來檢驗。如果研究人員不掌握基本的建筑工程知識，就無法對規(guī)劃方案進行分析、論證，無法進行準確的功能定位和產(chǎn)品定位，無法對項目投資和成本進行估算，無法進行項目進度的策劃和安排。