【正文】 名稱(chēng) 華聯(lián)商廈 建筑物特點(diǎn) 共七層現(xiàn)代建筑 (帶地下以層 ) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1997 年 10月 樓層總面積 約 20200 ㎡建面 電梯情況 四部雙向扶梯 停車(chē)場(chǎng)位置及車(chē)位 商場(chǎng)前方空地， 20 個(gè)車(chē)位 中廳面積 50 ㎡ 裝修檔次 高檔裝修 客流量 1700 人次 /時(shí)； (測(cè)試時(shí)間：周日 13： 0014： 00) 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額 營(yíng)業(yè)狀況良好 對(duì)外租金 1F、 2F、 3F、 4F、 5F：保底扣點(diǎn) 20% ，銷(xiāo)售額多出保底額部分再以約 10%的比例扣利，無(wú)法完成銷(xiāo)售額的商戶將被淘汰。 另外，五金機(jī)電和服裝、百貨類(lèi)業(yè)態(tài)的商業(yè)屬性是無(wú)法兼容的，因此在規(guī) 劃時(shí)，二者必居其一。 3． 因此，在后期招商時(shí)，對(duì)于這兩個(gè)商場(chǎng)的商戶，應(yīng)該有選擇有針對(duì)性的引進(jìn)，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是業(yè)態(tài)水平比較高，同時(shí)能夠承擔(dān)較高租金水 平的商戶，如經(jīng)營(yíng)音像制品、小百貨當(dāng)中比較高端的經(jīng)營(yíng)者，如飾品和文化用品等，這樣才能保證本項(xiàng)目的檔次和水平。 業(yè)態(tài)組合 小百貨 五金 服裝、鞋帽 床上用品 合計(jì) 商鋪數(shù)量 255 29 40 30 354 橋北商城 地理位置 新建西路 市場(chǎng)規(guī)模 總經(jīng)營(yíng)面積約 5500 平米，總商戶數(shù) 160 家，主力單鋪面 積 6 平米，有部分大鋪約 30 平米 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨?3 元 /平 /天，年付，無(wú)押金 特點(diǎn)概述 主營(yíng)低檔小百貨和五金，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 特點(diǎn)概述 以中低檔小商品及五金為主營(yíng)業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 無(wú)論是高端的商場(chǎng)還是低端的商業(yè)街，都沒(méi)有任何管理行為而言，基本都處在雜亂無(wú)序的狀態(tài)之中。 整體的商業(yè)貨品檔次參差不齊，既有大眾的低檔商品，也有品質(zhì)毫不遜于北京的中高端商品。 陽(yáng)泉市夾于兩大省會(huì)之間，從商業(yè)歸屬方面應(yīng)當(dāng)歸于太原商圈，由于現(xiàn)階段陽(yáng)泉商業(yè)尚處于起步階段，因此，主要的輻射區(qū)域只是市區(qū)和郊區(qū)，包括盂縣和平定地區(qū)。（以上數(shù)據(jù)來(lái)源為陽(yáng)泉市政府網(wǎng)站介紹） 結(jié)合以上對(duì)陽(yáng)泉市的城市狀況分析，有幾個(gè)比較明顯的城市特點(diǎn)： 1． 是典型的重工業(yè)城市，整體經(jīng)濟(jì)水平較高，為商業(yè)的發(fā)展提供了一定的空間 2． 從城市特征角度是典型的三級(jí)城市，但由于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，因此，居民收入相比其他三級(jí)城市普遍偏高，城市居民整體人均收入高于同類(lèi)三級(jí)城市 3． 但整體城市化進(jìn)程處于起步階段，資金釋放途徑不明顯 第二部分 陽(yáng)泉市商業(yè)市場(chǎng)分析 一、陽(yáng)泉市地緣關(guān)系分析 陽(yáng)泉市東與河北省會(huì)石家莊隔太行山相鄰，西與山西省會(huì)太原市銜接，屬于三級(jí)城市。 同時(shí)，陽(yáng)泉也是山西省比較著名的旅游地點(diǎn)，擁有眾多的人文景觀，如娘子關(guān)瀑布、藥林寺、百團(tuán)大戰(zhàn)紀(jì)念碑等。其中城市消費(fèi)品零售額為 億元，較去年增長(zhǎng) ％。 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元，增長(zhǎng) %。全年完成房屋施工面積 萬(wàn)平方米，完成竣工面積 5 萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng) %和 %，均創(chuàng)歷史新高。其中市區(qū)面積 654 平方公里，人口 65 萬(wàn)；盂縣全縣面積 2514 萬(wàn)平方公里，人口 30萬(wàn)；平定縣全縣面積 1391 平方公 里，人口 32萬(wàn)?？偯娣e 4452 平方公里，轄盂縣、平定兩縣，城區(qū)、郊區(qū)、礦區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)四區(qū)， 32個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 12 個(gè)街道辦法處， 1035個(gè)行政村；總?cè)丝诩s 130 萬(wàn)。 2020 年陽(yáng)泉市固定資產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資額 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) %。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 元，比上年增加 元，增長(zhǎng) %。 全年社會(huì)消費(fèi)品零售額完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。同時(shí)，陽(yáng)泉的鋁礬土礦儲(chǔ)量在 26— 40 億噸，為我國(guó)三大鋁礬 土生產(chǎn)基地之一，硫鐵礦儲(chǔ)量 — 25 億噸，是我國(guó)五大硫鐵礦產(chǎn)地之一。 1 另外積極實(shí)施 “ 外向帶動(dòng) ” 戰(zhàn)略，加大招商引資工作力度，出臺(tái)一系列鼓勵(lì)進(jìn)出口貿(mào)易的政策，維持外 經(jīng)、外貿(mào)、外事工作保持良好發(fā)展的勢(shì)頭，改善投資環(huán)境，積極利用外資，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)。市內(nèi)道路縱橫交錯(cuò)，最主要的縱向交通干道為泉中路，最主要的橫向交通干線為桃南路。真正完全按照市場(chǎng)化行為運(yùn)作的商業(yè)項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。相比較而言，華聯(lián)商廈的經(jīng)營(yíng)狀況較好。 （一） 距離本案最近的商業(yè)項(xiàng)目 凱源商城 地理位置 橋北街 市場(chǎng)規(guī)模 總經(jīng)營(yíng)面積約 3000 平米， 總商戶數(shù) 354 家，主力單鋪面積 3— 6 平米 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨?3 元 /平 /天，年付。無(wú)空鋪。 業(yè)態(tài)組合 五金 小百貨 服裝、鞋包 音像 床上用品 合計(jì) 商鋪數(shù)量 46 76 19 9 10 160 商業(yè)匯總統(tǒng)計(jì)表 表一：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計(jì)表 市場(chǎng)名稱(chēng) 業(yè)態(tài)及數(shù)量 經(jīng)營(yíng)狀況 服裝、鞋包 五 金土產(chǎn) 床品 百貨 音像 凱源 40 29 30 255 以低檔小百貨為主，購(gòu)物環(huán)境差，人流大，無(wú)空鋪 橋北 19 46 10 76 9 以低檔小百貨和五金為主，檔次低，經(jīng)營(yíng)狀況好，無(wú)空鋪 合計(jì) 59 75 40 331 9 514 表二：價(jià)格表 市場(chǎng)名稱(chēng) 租金 （元 /平 /天） 轉(zhuǎn)讓費(fèi) （萬(wàn)元） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 凱源 3 無(wú) 6 年付 橋北 3 無(wú) 6 無(wú) 押金 ,年付 總結(jié)： 1． 凱源和橋北商城是距離本項(xiàng)目最近的兩個(gè)市場(chǎng)，目前市場(chǎng)內(nèi)攤位分布混亂，主營(yíng)產(chǎn)品檔次低，實(shí)際上仍然屬于初級(jí)的大棚式商業(yè)結(jié)構(gòu) 2． 市場(chǎng)目前的主力攤位面積為 6 平米，單位租金為 3 元，兩個(gè)商場(chǎng)的總攤位數(shù)為 514 個(gè)，即使將兩個(gè)商場(chǎng)整端到本項(xiàng)目，就目前的規(guī)劃而言，也是不能夠?qū)⒄麄€(gè)項(xiàng)目填滿的，另外，由于現(xiàn)有租金水平的限制，會(huì)在一定程度上局限本項(xiàng)目租金水平的合理制定。 在華盛街上，五金機(jī)電產(chǎn)品的屬性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于服裝百貨的屬性，但是就城市而言，現(xiàn)有面積已經(jīng)能夠滿足市場(chǎng)需求，而且五金機(jī)電，特別是大中型的五金機(jī)電設(shè)備對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的面積和樓層要求較高，通常會(huì)選擇一層的開(kāi)放式店鋪，如果在本項(xiàng)目中引進(jìn)五金機(jī)電業(yè)態(tài)，一來(lái)缺乏足夠的數(shù)量支撐大的面積，再有就是無(wú)法支撐一層或外門(mén)面房較高的租金或售價(jià)水平。該商廈的商品檔次及配套在陽(yáng)泉均屬前列。 市場(chǎng)類(lèi)： 華林商城 地理位置 桃南東路 市場(chǎng)規(guī)模 總經(jīng)營(yíng)面積 2020 平米，總商戶數(shù) 94家，主力單鋪面積 8 和 20 平米，部分商鋪在 30— 40平米 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨? 元 /平 /天，年付，押金 2020 元 特點(diǎn)概述 以中檔時(shí)尚休閑服裝為主營(yíng)業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 業(yè)態(tài)組合 服裝、飾品 商鋪數(shù) 量 94 百紡購(gòu)物中心 名稱(chēng) 百紡購(gòu)物中心 建筑物特點(diǎn) 共四層中式長(zhǎng)條形建筑 開(kāi)業(yè)時(shí)間 樓層總使用面積 7000 ㎡ 電梯情況 兩部單向扶梯 停車(chē)場(chǎng)位置及車(chē)位 無(wú) 中廳面積 無(wú) 裝修檔次 中高檔裝修 客流量 1400 人次 /時(shí)； (測(cè)試時(shí)間：周日 12： 0013： 00) 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額 一層營(yíng)業(yè)狀況良好； 二層慘淡經(jīng)營(yíng) 對(duì)外租金 1F：平均約為 6 元 /㎡ /天 空置率： 5% 2F：平均約為 3 元 /㎡ /天 空置率： 5% 3F：自營(yíng) 空置率：無(wú) 4F：辦公用層 空置率：無(wú) 單鋪面積 10100 ㎡；主力約為 25㎡左右 商戶總數(shù) 約 160 戶 商場(chǎng)定位 中檔綜合性購(gòu)物中心 拓展意向 客戶來(lái)源 商戶來(lái)源范圍：絕大部分為本地，其余為陽(yáng)泉周邊區(qū)域、太原區(qū)域客戶 商戶特點(diǎn)：陽(yáng)泉地級(jí)經(jīng)銷(xiāo)商、個(gè)體商戶 顧客來(lái)源范圍：覆蓋面較廣，市中心及市郊均有 顧客特點(diǎn)：年齡、層次跨度大，一層多為中青年顧客 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營(yíng)品種 /類(lèi)別 預(yù)計(jì)面積 1F 日用 百貨、文化用品、小電器、洗滌化妝、工藝品、休閑服裝 3000 ㎡ 2F 床上用品、窗簾布匹毛料、毛衣內(nèi)衣、男女服裝 3000 ㎡ 3F 自營(yíng)勞保用品、塑料皮件 400 ㎡ 4F 辦公區(qū) 400 ㎡ 總結(jié)： 地處核心商圈，商業(yè)氛圍濃厚；作為本路段最早開(kāi)業(yè)的大型商業(yè)，在當(dāng)?shù)赜绊懥Υ螅椛浞秶鷱V；商場(chǎng)沿街長(zhǎng)度長(zhǎng)，共有五個(gè)可出入口，在吸引人流方面有優(yōu)勢(shì)。 商業(yè)匯總統(tǒng)計(jì)表 表一：百貨類(lèi) 商業(yè)名稱(chēng) 總鋪數(shù) 主力單鋪面積（㎡） 主力租金情況（元 /㎡ /天） 1F/2F/3F? 經(jīng)營(yíng)狀況 華聯(lián)商廈 400 25－ 35 20％的流水扣點(diǎn)， 無(wú)法完成銷(xiāo)售額的商戶將被淘汰。 業(yè)態(tài)組合 服裝、鞋 珠寶 合計(jì) 商鋪數(shù)量 58 2 60 裕隆服飾城 地理位置 興隆街 市場(chǎng)規(guī)模 總經(jīng)營(yíng)面積 1300 平米，總商戶數(shù) 34家，主力單鋪面積 35 平米 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨?4 元 /平 /天，季付，無(wú)押金 特點(diǎn)概述 主營(yíng)中低檔服裝，經(jīng)營(yíng)狀況良好。無(wú)空鋪。商場(chǎng)內(nèi)的電梯只有上行電梯，而無(wú)下行電梯，給消費(fèi)者購(gòu)物造成了一定的不便。 商戶總數(shù) 304 戶 商場(chǎng)定位 中檔、中高檔購(gòu)物中心 拓展意向 客戶來(lái)源 商戶來(lái)源范圍： 大部分為本地商戶 商戶特點(diǎn)：以陽(yáng)泉區(qū)域級(jí)經(jīng)銷(xiāo)商和個(gè)體商戶為主 顧客來(lái)源范圍：周邊區(qū)域居民 顧客特點(diǎn)：年齡、層次跨度大，顧客以購(gòu)買(mǎi)中低檔商品為主要部分 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營(yíng)品種 /類(lèi)別 預(yù)計(jì)面積 1F 休閑職業(yè)女裝、飾品、床上用品、化妝品、音像 2500 ㎡ 2F 時(shí)尚女裝、運(yùn)動(dòng)休閑、男裝、童裝、內(nèi)衣、褲裝 2500 ㎡ 3F 皮鞋皮具、兒童游樂(lè)園、電玩室 2500 ㎡ 1B 自營(yíng)超市 2500 ㎡ 地處興隆街步行街的核心位置，商業(yè)成熟，人 流量大；商業(yè)形態(tài)、配套及商品檔次處于陽(yáng)泉較高水平；華龍為本地企業(yè)，經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，知名度較高，有一定品牌影響力；華龍為連鎖性商業(yè)，有較為成熟的供貨渠道，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。 二層建筑，主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所在二層，有上行手扶電梯一部，整體購(gòu)物環(huán)境較差?？珍仒O少。 業(yè)態(tài)組合 男女服裝 商 鋪數(shù)量 26 興隆農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 地理位置 桃南東路 市場(chǎng)規(guī)模 總經(jīng)營(yíng)面積 8000 平米，總商戶數(shù) 500 家，主力單鋪面積 15 平米 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨?3 元 /平 /天，季付，押 1 個(gè)月租金 特點(diǎn)概述 一層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況良好；二、三層服裝市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況較差。 地上兩層建筑。同樣位于城南通往興隆街的必經(jīng)之處，人流量非常大，有利于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，因而租金價(jià)位保持在高位。 本項(xiàng)目正好位于興隆商圈領(lǐng)頭的位置，因此 不存在屏蔽效應(yīng)，同樣也不會(huì)出現(xiàn)盲點(diǎn)效應(yīng)，由于泉中路特殊的地理位置，即到達(dá)興隆商圈的人流，必經(jīng)泉中路，因此有可能形成一個(gè)新的商業(yè)熱點(diǎn)。 表三：核心商圈內(nèi)百貨店形式的市場(chǎng)商業(yè)狀況 商業(yè)名稱(chēng) 總使用面積（㎡） 總店鋪數(shù) 主力單鋪面積（㎡） 主力租金情況（元 /㎡ /天） 1F/2F/3F? 隆鑫購(gòu) 物中心 6000 170 30－ 40 6 / 4 / 3 / (B1)3 百紡購(gòu)物中心 7000 200 20－ 30 6 / 3 日日新商場(chǎng) 7000 170 30－ 40 8 / 6 / 4 華龍購(gòu)物中心 10000 300 10－ 15 7 / 4 / 2 華林商業(yè)街 2020 94 30 陽(yáng)泉百貨大樓 3200 100 30— 50 合計(jì) 35200 1034 結(jié)論：從上表可以看出， 百貨店形式的市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)有使用面積的總供應(yīng)量約 萬(wàn)平米，主力單鋪面積為30 平米，根據(jù)樓層不同，租金有所差異。 租金分析：興隆街的主力租金為 9 元 /平米 /天，租金南向北逐次降低； 福壽街的主力租金為 6 元 /平米 /天，租金南向北逐次降低； 支路長(zhǎng)順街的主力租金為 5 元 /平米 /天，以興隆街為高點(diǎn)，向周邊逐次降低。由于三大商場(chǎng)的支撐，其臨街商鋪獲得較為充足的人流保證。 （三）天橋商業(yè)街 天橋街是南北方向的商業(yè)街，是連接火車(chē)站與興隆街核心商圈的樞紐。 租金范圍 4－ 9 元 /平米 /天，天橋北側(cè)為 6－ 9 元 /平米 /天，天橋南側(cè)為 5－ 6 元 /平米 /天。對(duì)于市場(chǎng)硬件最為關(guān)注的是依次是價(jià)格，位置， 環(huán)境，交通狀況；而對(duì)于軟件最關(guān)注的依次是市場(chǎng)管理，配套服務(wù)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位。 （二）消費(fèi)者調(diào)查分析 消費(fèi)者主要以陽(yáng)泉本地為主，對(duì)公共交通依賴(lài)性強(qiáng)，目的明確