【正文】 本、萬(wàn)元） 建設(shè)成本 41853 44315 46777 49239 51701 54163 56625 變動(dòng)率 ﹣ 15% ﹣ 10% ﹣ 5% 0% ﹢ 5% ﹢ 10% ﹢ 15% 銷售收入 104197 104197 104197 104197 104197 104197 104197 稅后利潤(rùn) 21230 20307 23260 22152 21044 199363 18828 財(cái)務(wù)凈現(xiàn) 值 12278 11298 13153 12036 10925 9811 8697 根據(jù)分析數(shù)據(jù)，單因素敏感性分析圖如下： 圖 51 單因素敏感性分析圖 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 27 頁(yè) 不確定性分析結(jié)論 從以上的分析可以看出，本項(xiàng)目銷售價(jià)格、建設(shè)成本等指標(biāo)的總體安全邊際 系數(shù)較高，如僅當(dāng)項(xiàng)目的銷售價(jià)格變動(dòng)到預(yù)期計(jì)劃 30%以下時(shí)，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)虧損。 值得注意的一個(gè)情況是，由于目前。 當(dāng)項(xiàng)目的銷售率變動(dòng)到 %以下時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值將為負(fù)數(shù) ,所以項(xiàng)目的銷 售率不能低于 %，在分析中盈虧平衡沒(méi)有研究?jī)r(jià)值，只能作為參考。 10%、177。當(dāng)項(xiàng)目的銷售率達(dá)到 % 時(shí)，項(xiàng)目取得的收入才可彌補(bǔ)支出，說(shuō)明本項(xiàng)目承受銷售率下降的風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。項(xiàng)目 建成后，可極大提升項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境面貌，促進(jìn)所在區(qū)域的整體形象的提升，對(duì)所在區(qū)域內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)增產(chǎn)有積極作用，項(xiàng)目的社會(huì)效益明顯。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，且各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均大于行業(yè)基準(zhǔn)水表，盈利能力滿足行業(yè)要求。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要有財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ NPV）、投資回收期等。 其他方面，依據(jù)行業(yè)慣例，工程建 設(shè)過(guò)程中將保留部分工程質(zhì)保金，待項(xiàng)目質(zhì)保期結(jié)束后視質(zhì)量情況退還，按 25000 萬(wàn)元建安費(fèi)， 5%只憑比例計(jì)算，此部分資金約為1250 萬(wàn)元，可在必要時(shí)投入建設(shè)開(kāi)發(fā)運(yùn)用。 。 （ 2） 籌集方案制定 。綜合上述等多項(xiàng)因素，項(xiàng)目銷售價(jià)格檔案為：地上 1— 5 層，均價(jià) 2 元 / 平方米；地下附 1 層，均價(jià) 元 /平方米；地上五層以上，均價(jià) 6000 元 /平方米，公寓，均價(jià) ,5000元 /平方米。 其他費(fèi)用：施工監(jiān)理費(fèi)按總額 1%估算；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按建安費(fèi)用總額 3%（也可列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用）。 前期工程費(fèi)：包括可行性研究（建安費(fèi)用總額 2%）、規(guī)劃設(shè)計(jì)（建安費(fèi)用總額 2%）、勘察費(fèi)用等。 項(xiàng)目投資估算 估算依據(jù) 本項(xiàng)目的投資估算以 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》作為估算標(biāo)準(zhǔn)。 表 42項(xiàng)目進(jìn)度安排表 5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定分析 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目占地面積 23589 平米。 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 前期準(zhǔn)備工作 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期按國(guó)家規(guī)定方式購(gòu)買土地，完成勘察設(shè)計(jì)，在規(guī)劃部門進(jìn)行土地行規(guī)，辦理開(kāi)工許可證，完成拆遷，并招標(biāo) 選定監(jiān)理單位和施工單位。屋頂噴淋系統(tǒng)保證平時(shí)正常使用，排煙口平時(shí)關(guān)閉，并能在消防控制室看著。室內(nèi)電力系統(tǒng)主要包括：室內(nèi)照明，空調(diào)，家電，疏散及應(yīng)急照明?？照{(diào)設(shè)備不設(shè)機(jī)房，屋頂設(shè)置冷熱泵機(jī)組。生活節(jié)水分為高低兩區(qū)，地區(qū)給水有室外給水管網(wǎng)靠自然壓力給水，高區(qū)有地下水泵房變流量穩(wěn)壓全自動(dòng)設(shè)備給水。 工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)；建筑耐火等級(jí)：二級(jí)；建筑抗震設(shè)防類別：丙類；結(jié)構(gòu)計(jì)算考慮地震作用；結(jié)構(gòu)抗震構(gòu)造措施采用抗震設(shè)防烈度： 7 度；設(shè)計(jì)地震分組：第一組；框架結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)：二級(jí)。 圖 41項(xiàng)目效果圖 根據(jù)項(xiàng)目定位，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案為： 為有效利用土地面積，擬設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)一棟商業(yè) +住宅樓，外加兩棟公寓，全現(xiàn)澆鋼筋混凝土改成框架結(jié)構(gòu)體系，地下附一層和地上五層為商場(chǎng)，五層以上為住宅。規(guī)劃用地 平米。 項(xiàng)目周邊情況 1. 項(xiàng)目周邊同種類商品房情況 項(xiàng)目所在地為荊州市沙市區(qū)中心成熟地段，目前基本沒(méi)有尚未開(kāi)發(fā)的土地，檔期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多屬于變更原本有土地性質(zhì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，少部分屬于原址進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，周邊兩公里主要商品住宅和給住宅項(xiàng)目包括如下幾個(gè)： 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 13 頁(yè) 表 41周邊項(xiàng)目情況表 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商 規(guī)模 進(jìn)度 售賣情況 時(shí)尚豪庭 荊州市神華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 數(shù)幢 30 層高的住宅樓 ,設(shè)有單層高的地下室 進(jìn)行裝飾工程 預(yù)售完 三進(jìn)花園 住宅小區(qū) 完工 售完 華城豪庭 荊州市神華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 司 高層 ,小高層 完工 無(wú) 楚天明珠 荊州市神明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 普通住宅 完工 售完 書香苑 襄樊仟和惠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司荊州分公司 多層 ,小高層 完工 開(kāi)始銷售 晶崴公館 荊州晶崴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 高層 ,超高層 完工 開(kāi)始銷售 2. 潛在客戶分析 從項(xiàng)目坐在地五公里半徑來(lái)看，該區(qū)域居住的人員主要包括企業(yè)事業(yè)單位人員，學(xué)校教育機(jī)構(gòu)人員、經(jīng)商人員等。 ，隨著荊州市城市化進(jìn)程，城鄉(xiāng)結(jié)合處的發(fā)展和舊城改造力度加大，將會(huì)促使市場(chǎng)供應(yīng)總量的增長(zhǎng)，尤其城市邊緣地段。 荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 近幾年，國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得一定成效，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)三線市場(chǎng)的荊州市，根據(jù)《中國(guó)荊州市委關(guān)于荊州市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建 議》的內(nèi)容，到 2020 年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資和地方財(cái)政收入分別比 2020年翻一翻。 2020 年房?jī)r(jià)走勢(shì)不平穩(wěn)，跟成交量有密切關(guān)系。 表 31市場(chǎng)成交情況表 月份 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 網(wǎng)簽套數(shù) 109 320 174 128 518 332 366 456 383 881 651 671 合計(jì) 603 975 1205 2203 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 11 頁(yè) 圖 310荊州房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 從圖表中，我們可以看到荊州的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)中有升。其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。但由于市場(chǎng)主體各方共同努力，市場(chǎng)仍基本保持平穩(wěn)發(fā)展 的局面。 2020 年，湖北用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá) 萬(wàn)平米，降幅達(dá) %，降幅比上年擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)貸款 億元，占全部到位資金比重為 %，較上年降低 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年，湖北房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總體旺盛，呈現(xiàn)逐步活躍、回暖態(tài)勢(shì)，其中新建商品房銷售主體依然是期房銷售。 2020 年，湖北房地產(chǎn)累計(jì)完成開(kāi)發(fā)投資突破 2500 億元，達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。因此，未來(lái)的房?jī)r(jià)不會(huì)大幅度上漲，小區(qū)域內(nèi)可能有很大的波動(dòng)，但是房?jī)r(jià)的上漲時(shí)不可避免的。其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售面積 81500 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)主要指標(biāo)均出現(xiàn)回落跡象，個(gè)別指標(biāo)甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)明顯回落，半數(shù)城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲跡象。 （ 3）國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控對(duì)該項(xiàng)目有一定的影響。 （ 2）項(xiàng)目處于城市成熟地段，土地購(gòu)買成本較高，開(kāi)發(fā)成本增加， （ 3） 出于商業(yè)中心，商業(yè)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)較大，住宅處于鬧市區(qū)，有時(shí)可能過(guò)于喧鬧。項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氣氛濃厚，是當(dāng)?shù)刂饕虡I(yè)區(qū)域，人員流通大，企業(yè)、事業(yè)單位較多，有很好的發(fā)展?jié)摿Α? 2． 5 項(xiàng)目 SHOT 分析 ： （ 1） .地段優(yōu)勢(shì)。 ，位于城中商業(yè)中心地帶，可開(kāi)發(fā)土地稀少，開(kāi)發(fā)價(jià)值高。 交通具有明顯優(yōu)勢(shì)，位于北京中路與便河西路交匯處，北京路是荊州東西主干道，向北直通漢宜告訴，向南臨近碼頭，距離荊州長(zhǎng)途汽車站 1000 米，可方便到達(dá)荊州火車站。 項(xiàng)目概況 荊州人信匯位于荊州市沙市區(qū)核心商圈北京中路，位于荊州傳 統(tǒng)商業(yè)街北京中路與便河西路交匯處，東臨荊州最大城市廣場(chǎng)沙隆達(dá)廣場(chǎng)、北靠繁華的北京中路。陽(yáng)光青年城等多個(gè)中高端住宅精品，截止 2020 年累積開(kāi)發(fā)、銷售面積 121 萬(wàn)方。城市花園、人信178。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司介紹 湖北人信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司創(chuàng)立于 1998 年，是一家以城市綜合體、高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)為主，同步涉足商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理等領(lǐng)域的大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司，是 湖北省少數(shù)幾家具備國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)之一。明中后期，沙市商業(yè)、手工業(yè)漸趨發(fā)達(dá)。荊州市城區(qū)工業(yè)、商業(yè)、交通、郵政、電信、金融的主體分布在沙市區(qū)，是荊州市人流、物流和信息的中心。 13′～ 112176。國(guó)家規(guī)定，凡是沒(méi)有經(jīng)過(guò)可行性研究的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不能列入計(jì)劃，不能批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書，不能進(jìn)行建設(shè)。其中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng) %，自 籌資金增長(zhǎng) %，利用外資下降 %，其他資金增長(zhǎng) %。全國(guó)商品房銷售額64456 億元，增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售額增長(zhǎng) %，加快 個(gè)百分點(diǎn)。近幾年政府一直對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。本文對(duì)于荊州人信匯房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有重要的實(shí)踐意義，對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)也具有一定的參考意義。 XXXX 畢業(yè)設(shè)計(jì) XXXXX 項(xiàng)目可行性研究 學(xué) 生： XXX 學(xué) 號(hào)： XXX 專 業(yè)：工程管理 班 級(jí)： XXX 指導(dǎo)教師： XXX XXXX 建筑工程學(xué)院 二 O 一一 年六月 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) I 摘要 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品表現(xiàn)，是一個(gè)復(fù)雜的綜合型產(chǎn)業(yè)，并能拉動(dòng)相關(guān)配套的產(chǎn)業(yè)想成一個(gè)較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)群體。國(guó)家規(guī)定，凡是沒(méi)有經(jīng)過(guò)可行性研究的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不能列入計(jì)劃，不能批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書，不能進(jìn)行建設(shè) 本文通過(guò)理論結(jié)合實(shí)際的研究，說(shuō)明了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的一般流程，它能夠幫助我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中避免決策的盲目性，做到項(xiàng)目定位清晰、技術(shù)安排合理、資金預(yù) 算準(zhǔn)確。在高速發(fā)展的同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題。全國(guó)商品房銷售面積 111304 萬(wàn)平方 米，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售面積增長(zhǎng) %，回落 個(gè)百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金 96538 億元，增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，特別是大中型項(xiàng)目，話費(fèi)人力、物力、財(cái)力很多不是只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)就能確定的，而是要通過(guò)對(duì)投資決策是否可行、房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品是否有銷路、有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力、投資效果如何等方面進(jìn)行可行性研究，并依此 作為項(xiàng)目是否可建和選址的依據(jù)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策提供可行性依據(jù)。沙市區(qū)是 湖北省 荊州市 的一個(gè) 行政區(qū) ，國(guó)土面積 492 平方公里，人口 萬(wàn)，有漢、回、滿、蒙、苗、朝鮮、壯、土家、維吾爾等 28 個(gè) 民族 ；地處 長(zhǎng)江 荊江段北岸，全境跨東經(jīng) 112176。 25′，市區(qū)沿長(zhǎng)江自西向東呈帶狀分布，地勢(shì)平坦，西南高，東北低，屬北 亞熱帶 濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫 ℃～ ℃；為長(zhǎng)江中游良港。至唐代，始稱沙頭市，簡(jiǎn)稱沙市，意為古長(zhǎng)江與 沮漳河 、夏 水之間三角洲頂端的市鎮(zhèn)，是著名的魚米市場(chǎng)。咸豐年間，沙市為湖北中西部貨物和糧、鹽總匯，全國(guó)十余省、市的商人在沙市組織的行會(huì)有十五六個(gè)之多。奧林花園、人信178。假日威尼斯、人信178。成功轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 后的人信地產(chǎn)，以締造全新商業(yè)文明，創(chuàng)造美好生活體驗(yàn)為使命， 5 年內(nèi)，立足武漢，面向湖北，輻射華中，在華中各地以每年開(kāi)發(fā) 3 個(gè)“人信匯”的速度開(kāi)疆拓土，至 2020年，以持有商業(yè)物業(yè)超過(guò) 100 萬(wàn)㎡，年銷售額 50 億元的業(yè)績(jī)，躋身全國(guó)一流商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商行列?，F(xiàn)有土地原為學(xué)校，現(xiàn)已搬走，土地為國(guó)家所有，拆遷成本及學(xué)校周邊居民拆遷費(fèi)用由開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)。 項(xiàng)目特點(diǎn) 從項(xiàng)目基本情況分析，項(xiàng)目具有以下特點(diǎn)： ，有良好地理?xiàng)l件，周邊配套齊全，包括學(xué)校、醫(yī)院、公園、銀行、商業(yè)網(wǎng)店、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等，屬于城市成熟地段。 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 5 頁(yè) ，隨著荊州不斷發(fā)展，為提高城市建設(shè)質(zhì)量，荊州正對(duì)主干道舊房