【正文】 所用材料可采用先使用后補(bǔ)手續(xù)的方法，如發(fā)現(xiàn)材料質(zhì)量較差要及時(shí)退庫(kù)，由采購(gòu)人員負(fù)責(zé)退換； 所購(gòu)原材料質(zhì)價(jià)不符時(shí)，由質(zhì)檢人員負(fù)責(zé)處理； 保管員發(fā)現(xiàn)常用材料庫(kù)存不足時(shí)，要及時(shí)申報(bào)購(gòu)買以免影響使用。 維修機(jī)具的管理規(guī)定 維保部 對(duì) 專用維修 工具實(shí)行個(gè)人負(fù)責(zé)制 ， 所有工具丟失 由使用人負(fù)責(zé) 賠償 ； 建立 健全 工具管理檔案，實(shí)行工具報(bào)損制度；所有工具建賬管理，做到帳物相符，領(lǐng)用人 須在領(lǐng)用登記表上簽 名確認(rèn)； 各維修 人員 根據(jù) 實(shí)際 工作需要，配備個(gè)人常用工具及公用工具 。 維修人員勞保用品領(lǐng)用規(guī)定 為了加強(qiáng)對(duì)維修人員勞保用品使用的管理，特制定維修人員勞保用品領(lǐng)用規(guī)定如下： 為保障維修人員能夠安全有效的完成各項(xiàng)工作，根據(jù)《勞動(dòng)法》為維修人員配備相應(yīng)的勞動(dòng)保護(hù)； 新入職維修人員領(lǐng)用勞保用品，須經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，到辦公室辦理領(lǐng)用手續(xù)； 維修人員更換勞保 用品 (保潔用品除外 ),一律實(shí)行“以舊換新”制； “以舊換新”換發(fā)的勞保用品，保管員要確認(rèn)其是否失去使用價(jià)值后，方可發(fā)放； 勞保用品要確立使用期限，如：掛膠手套，每月一付（有特殊安裝和搶修工作可酌情處理）；工絕緣膠鞋（解放式）每年一雙；維修工服每二年一套；棉襖每五年一套；保護(hù)鏡每三年一付；電焊手套每二年一付；電焊鞋罩每三年一付；進(jìn)戶鞋套每二年一付。 易燃，易爆物品應(yīng)放在指定地點(diǎn)或?qū)Ｓ脗}(cāng)庫(kù)保管，嚴(yán)禁放在火源附近。建立“外來人員登記簿”，詳細(xì)記載出、入所時(shí)間、姓名、單位等。 變電所所長(zhǎng)應(yīng)經(jīng)常查閱設(shè)備缺陷記錄簿，了解設(shè)備缺陷內(nèi)容和處理情況，對(duì)未消除者應(yīng)盡快安排處理。所長(zhǎng)無力消除的缺陷，應(yīng)及時(shí)向上一級(jí)領(lǐng) 導(dǎo)匯報(bào)，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)指定專人及時(shí)消除，并由值班人員監(jiān)督執(zhí)行。設(shè)備缺陷可分為重大缺陷和一般缺陷。 在施工過程中，需要中間驗(yàn)收時(shí)，變電所負(fù)責(zé)人應(yīng)指定專人配合進(jìn)行。 值班長(zhǎng)每班至少全面巡視一次，變電所長(zhǎng)、專責(zé)工程師 (技術(shù)員 )每周應(yīng)分別進(jìn)行一次監(jiān)督性巡視，每月至少進(jìn)行一次夜間熄燈 巡視。 交班時(shí)由交班值班長(zhǎng)向接班值班長(zhǎng)及全體值班員做全面交待，接班人員要進(jìn)行重點(diǎn)檢查核實(shí)； 交接檢查后、雙方值班長(zhǎng)應(yīng)在運(yùn)行記錄簿上簽字，并與 系統(tǒng)調(diào)度試驗(yàn)電話，互通姓名，核對(duì)時(shí)鐘。 變電所交接班制度 接班人員須按規(guī)定時(shí)間到班，未經(jīng)履行交接手續(xù)前交班人員不準(zhǔn)離崗； 禁止在事故處理或倒閘操作中交接班。 辦公室負(fù) 責(zé) 經(jīng)常督促、檢查，做好 安全 工作。 工作期間穿戴工作服帽， 勤換、勤洗工作服， 堅(jiān)持先洗手后操作，并嚴(yán)格遵守常規(guī)制度。 經(jīng)常變換飯菜花樣，進(jìn)行食物品種調(diào)節(jié)，努力提高烹調(diào)質(zhì)量，加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)觀念 ，做到員工滿意。服從組織安排， 非就餐時(shí)間， 未經(jīng)同意不得擅自 出入。 勞保用品領(lǐng)用 管理規(guī)定 辦公室負(fù)責(zé)辦公用品及勞保用品的計(jì)劃、采購(gòu)、發(fā)放及保管工作； 遵循勤儉節(jié)約的原則，勞保用品的發(fā)放須依據(jù)各部門、各工種工作性質(zhì)和勞動(dòng)條件，發(fā)給不同的勞動(dòng)保護(hù)用品，勞保用品不得移作他用或領(lǐng)而不用； 發(fā)放勞保用品必須落實(shí)執(zhí)行領(lǐng)用、保管和發(fā)放 制度，嚴(yán)格按規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放； 對(duì)消耗品實(shí)行按需采購(gòu)，節(jié)約領(lǐng)用 ； 非消耗品采用交舊領(lǐng)新制，更換非消耗品（如筆、手套、刷子等）需提供原有破損物品，以舊換新。 如遺失，請(qǐng)速到 辦公室 辦理注銷手續(xù)。 門禁卡使用管理規(guī)定 為有效控制外來人員進(jìn)出小區(qū)，提高安全因素，發(fā)揮門禁卡的作用，特此對(duì) 員工 門禁卡的使用管理做出以下規(guī)定： 一、門禁卡的領(lǐng)用 ：門禁卡由辦公室統(tǒng)一制作、管理，發(fā)放給工作需要領(lǐng)用的員工。及 時(shí) 跟 進(jìn) 業(yè) 主 檔 案 的 變 更 ， 保 證 信 息 的 準(zhǔn) 確 性 ； 業(yè)主檔案信息應(yīng)嚴(yán)格管理，注意保密。 請(qǐng)假：除因病無法工作之外，均應(yīng)于請(qǐng)假前處理好手中工作，并做好工作交接和安排，以免影響正常工作。 一、 打卡制度 物業(yè)公司全體員工一律實(shí)行早晚上下班打卡制度。如樓梯扶手、門窗、電子門、電表箱、電纜井門、信報(bào)箱、管道井門、電梯前室的清潔工作； 負(fù)責(zé)樓道內(nèi)外雜物的清理及垃圾箱、果皮箱內(nèi)外的垃圾清運(yùn)工作，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，安全有序操作； 負(fù)責(zé)將各責(zé)任區(qū)內(nèi)垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，并對(duì)中轉(zhuǎn)站進(jìn)行清潔。 監(jiān)控值班員崗位職責(zé) 值班人員不得隨意離開 監(jiān)控 室，每天做好值班記錄 ； 不帶任何無關(guān)人員進(jìn)入 監(jiān)控 工作室，做好保密工作，不向無關(guān)人員泄露自己的工作任務(wù)和監(jiān)控設(shè)施 ； 監(jiān)視所有攝像位置的圖象，注意異?，F(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)情況即時(shí)通知值班保安 ； 出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核查信號(hào)真?zhèn)吻闆r ； 對(duì)異?，F(xiàn)象要做好記錄和錄像，以作必要時(shí)查證使用，做好交接班記錄 ； 監(jiān)視 、 收聽 小區(qū)、 電梯內(nèi)警鐘 及 對(duì)講電 話 ， 發(fā)現(xiàn)異常立即 報(bào)告 ， 并 及時(shí) 與維 修 部聯(lián)系 ； 當(dāng)監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常，如消防煙感器報(bào)警，可疑人員出現(xiàn)等等，立即通知巡邏崗值班保安到現(xiàn)場(chǎng)查看，爭(zhēng)取將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中 ； 熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修 ； 負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄 。 定期 組織 召開班務(wù)會(huì)，經(jīng)常對(duì)隊(duì)員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，及時(shí)解決當(dāng)班時(shí)間內(nèi)的各種突發(fā)事件 ； 及時(shí)做好上傳下達(dá)和請(qǐng)示匯報(bào)工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系； 處理好一般性的治安事件，落實(shí)安全措施，預(yù)防各種事故，工作中有處理不當(dāng)?shù)氖聭?yīng)及時(shí)向上級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)； 團(tuán)結(jié)隊(duì)員，熟悉和掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力 ； 完成 上級(jí) 領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的其他任務(wù)。 保安部經(jīng)理崗位職責(zé) 在 公司總 經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安 部 的各項(xiàng)管理工作。審查本班記錄，保證其正確。 變電所值 班長(zhǎng)崗位職責(zé) 值班長(zhǎng)是本值安全運(yùn)行和維護(hù)工作的全面負(fù)責(zé)人； 組織好本值正常運(yùn)行工作，接受和執(zhí)行調(diào)度 (系統(tǒng)和本公司值班調(diào)度 )命令，正確迅速的進(jìn)行倒閘操作和事故處理； 定時(shí)組織設(shè)備巡視和抄表工作，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)組織處理，處理不了的及時(shí)匯報(bào)。 變電所所長(zhǎng)崗位職責(zé) 所長(zhǎng)是變電所的負(fù)責(zé)人，對(duì)本所的安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、技術(shù)管理、人員培訓(xùn)等工作負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任； 負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行電業(yè)安全、生產(chǎn)方針及各種規(guī)章制度，加強(qiáng)安全思想教育，組織安全活動(dòng)，主持事故、障礙的調(diào)查分析； 編制年、月工作計(jì)劃 (包括大、小修、預(yù)防性試驗(yàn)、降損、“雙措”等 )，并組織實(shí)施。 努力 做 好 設(shè) 備 的 養(yǎng) 護(hù) 工作，確保安全運(yùn)行 ； 負(fù) 責(zé) 與 供 電 局 的 業(yè) 務(wù) 聯(lián) 系 ， 并 做 好 登 記 ； 嚴(yán)格遵守安全工具保管與使用管理規(guī)定，按值移交，定期進(jìn)行絕保 試 驗(yàn) ， 確 保 處 于 完 好 使 用 狀 態(tài) ； 1 完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。 接待員 崗位職責(zé) 熟 練 掌 握 國(guó)家有關(guān)法規(guī)和 物 業(yè) 管 理 規(guī)定 ， 熟 悉 公 司 各 項(xiàng) 規(guī) 章 制 度 ，樹 立 為 業(yè) 主 服 務(wù) 的 思 想 ； 熟悉園區(qū)內(nèi)的物業(yè)情況，掌握小區(qū)內(nèi)相關(guān)的管理資料，不斷完善整 理 詳 盡 的 業(yè) 主 檔 案 ； 在 辦公室主任的 統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé) 業(yè) 主日常報(bào)修接待工作及 文檔資料的保存和管理 ， 做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作 ； 認(rèn) 真 記 錄 、積 極 處 理 業(yè) 主 投 訴 內(nèi) 容 ，及 時(shí) 派 人 處 理 或 向 上 級(jí) 主 管領(lǐng) 導(dǎo) 匯 報(bào) ； 負(fù)責(zé)收集并處理業(yè)主的建議、看法和意見等； 按照物業(yè)服務(wù)的需 求， 對(duì) 公司勞保用品 和其他 維修材料 進(jìn)行 統(tǒng)一 管理，建立物資臺(tái)帳； 協(xié)助主任組織會(huì)議，并做好會(huì)議記錄； 認(rèn)真 完 成 上 級(jí) 領(lǐng) 導(dǎo) 交辦的其他任務(wù) ； 物業(yè) 管理員崗位職責(zé) 在 辦公室 主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。 副總經(jīng)理崗位職責(zé) 協(xié)助總經(jīng)理抓好各項(xiàng)管理工作，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。業(yè) 主 委 員 會(huì) 成 立 后 ， 由 委 員 會(huì) 監(jiān) 督 物 業(yè) 公 司 各 項(xiàng) 管 理 制 度的實(shí)施。這是物業(yè)公司全體管理人員從公司組建起就對(duì)每個(gè)部門、每個(gè)崗位投入了大量心血后的結(jié)晶。所以，經(jīng)過近兩個(gè)月的努力，《物業(yè)公司管理制度匯編》（暫行本）終于編撰完成了。相信通過我們的努力，一定會(huì)把嘉豪物業(yè)管理有限公司打造成一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)！ 物業(yè)公司組織架構(gòu) 總經(jīng)理 辦公室 綠化保潔部 維保部 保安部 副總經(jīng)理 總 則 第一條 為了規(guī)范嘉豪物業(yè)公司的日常管理，保障公司正常運(yùn)營(yíng)，維護(hù) 業(yè) 主 合 法 權(quán) 益 ， 特 制 定 本 制 度 ； 第二條 本 制 度 依 據(jù) 《 普 通 住 宅 小 區(qū) 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) 》 中 規(guī) 定 的一 級(jí) 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) 制 定 ； 第三條 物 業(yè) 公 司 倡 導(dǎo) 員 工 誠(chéng) 實(shí) 守 信 ， 盡 忠 職 守 ， 兢 兢 業(yè) 業(yè) 的 工 作態(tài) 度 ， 嚴(yán) 格 遵 守 規(guī) 章 制 度 ， 從 而 使 其 個(gè) 人 價(jià) 值 得 到 迅 速 提升 ， 盡 快 適 應(yīng) 本 職 工 作 ； 第四條 嘉 豪 物 業(yè) 公 司 鼓 勵(lì) 各 部 門 采 用 新 技 術(shù) 、 新 方 法 ， 依 靠 科 技進(jìn) 步 手 段 等 提 高 管 理 和 服 務(wù) 水 平 ； 第五條 嘉 豪 物 業(yè) 公 司 前 期 運(yùn) 營(yíng) 由 華 盛 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 公 司 監(jiān) 督 實(shí) 施 。 負(fù)責(zé)公司重要的公關(guān)接待工作和處理客戶重大投訴的問題； 負(fù)責(zé)公司重要的投標(biāo)書和公司所有經(jīng)濟(jì)合同的審批，以及各類重要文件的審批； 負(fù)責(zé)審批副總經(jīng)理、部門主管的公出及假期安排； 負(fù)責(zé)制定公司的服務(wù)質(zhì)量方針和服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)，并組織實(shí)施； 負(fù)責(zé)物業(yè)公司管理的評(píng)審； 1 負(fù)責(zé)公司各類費(fèi)用收支的審批； 1 履行公司安全、消防第一責(zé)任人的所有職責(zé)； 1 負(fù)責(zé)組 織架構(gòu)與崗位設(shè)置的制定和管理； 1 完成集團(tuán)公司授權(quán)或交辦的其他任務(wù)。 建立健全公司各項(xiàng)規(guī)章制度，并組織實(shí)施； 不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度； 負(fù)責(zé)員工年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定和監(jiān)督實(shí)施工作，并組織培訓(xùn)； 負(fù)責(zé)撰寫、審核公司各類應(yīng)用文稿；負(fù)責(zé)對(duì)外宣傳、公關(guān)接待及聯(lián)絡(luò)工作； 負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會(huì)議精神； 負(fù)責(zé)安排各種會(huì)議及作好記錄，編寫會(huì)議紀(jì)要和決議； 負(fù)責(zé)員工考勤管理的記 錄、審核工作；負(fù)責(zé)員工招聘、離職及內(nèi)部調(diào)動(dòng)手續(xù)的辦理； 負(fù)責(zé)接待來訪、業(yè)主投訴并及時(shí)轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)部門進(jìn)行處理，作好記錄工作； 負(fù)責(zé)重大投訴的回訪工作；做好存檔并負(fù)責(zé)各類檔案的日常管理工作； 負(fù)責(zé)業(yè)主特殊求助事件的安排、處理工作； 負(fù)責(zé)策劃并落實(shí)便民服務(wù)項(xiàng)目，制定相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；收繳各類服務(wù)費(fèi)等； 及時(shí)做好物業(yè)管理費(fèi)催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴 ； 檢查監(jiān)督本 公司 維修、保安以及 保潔 人員工作情況并 按制度 進(jìn)行考核，按要求抓好管理 工作 ； 1 熟悉國(guó)家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢 查督促各責(zé)任區(qū)管理的實(shí)際操作； 1負(fù)責(zé)制定社區(qū)的文體活動(dòng)計(jì)劃并組織實(shí)施； 1負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)業(yè)主裝修申請(qǐng)的審批及重大違章事件的處理工作； 1負(fù)責(zé)向業(yè)主發(fā)布小區(qū)內(nèi)各種公眾信息，如停水、停電通知等； 1協(xié)助總經(jīng)理處理日常事務(wù)、上傳下達(dá)協(xié)調(diào)部門工作； 認(rèn)真完成公司交給的其他任務(wù)。 （ 高壓運(yùn)行 ） 電工崗位職責(zé) 執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹立良好的服務(wù)意識(shí) ； 嚴(yán)格遵守公司 制定的 各 項(xiàng) 規(guī) 章 制 度 ； 努力學(xué)習(xí) 專業(yè) 技術(shù) 知識(shí) ， 做 到“ 三 熟 三 能 ”， 即 熟 悉 設(shè) 備 、系 統(tǒng) 和基本原理；熟悉操作和事故處理；熟悉本崗位的規(guī)程制度；能掌握運(yùn)行 狀 況 ， 能 及 時(shí) 發(fā) 現(xiàn) 和 排 除 故 障 ， 能 掌 握 一 般 的 維 修 技 能 ； 嚴(yán) 格 執(zhí) 行 “ 兩 票 三 制 一 參 數(shù) ” ， 杜 絕 違 章 作 業(yè) ； 嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住戶的報(bào)修要求及時(shí)修理 ， 并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴 ； 按時(shí)進(jìn)行設(shè)備巡視，發(fā)現(xiàn)異常及缺陷情況要及時(shí)修理并做好記錄，必 要 及 時(shí) 匯 報(bào) 有 關(guān) 領(lǐng) 導(dǎo) ； 按 時(shí) 抄 錄 各 儀 表 指 示 情 況 ， 及 時(shí) 核 算 當(dāng) 日 電 量 ； 按 照 安 措 反 措 計(jì) 劃 ，及 時(shí) 進(jìn) 行 事 故 預(yù) 想 和 反 事 故 演 習(xí) ，并 協(xié) 助 電 業(yè)部 門 做 好 各 種 安 全 試 驗(yàn) 工 作 ； 負(fù)責(zé)對(duì)小 區(qū)內(nèi)供電設(shè)備、線路的保養(yǎng)、維修 及 公共部位照明設(shè)施的維修工作。 萬能工崗位職責(zé) 執(zhí) 行