【正文】 房、大廳公共衛(wèi)生間 2F 約 1720平米 停車(chē)場(chǎng)、 PA工作間、公共衛(wèi)生間 3F 約 1720平米 停車(chē)場(chǎng)、客房低耗品庫(kù)房、公共衛(wèi)生間 4F 約 1720平米 各類(lèi)客房 41間（標(biāo)間 9間， 19間， 11間，兩開(kāi)間房 2間），其中：無(wú)窗房 11間。 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書(shū) 7 D. 星級(jí)酒店的競(jìng)爭(zhēng)。 E. 酒店位于撫琴小區(qū)，小區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口和各單位辦事處較多，能夠獲得一定消費(fèi)群體。 (3)機(jī)會(huì)分析 A. 酒店隨著成都市一環(huán)路商圈建設(shè)進(jìn)程的加快，撫琴老城區(qū)整體居住和商業(yè)環(huán)境正在逐步提升 。 F、單體酒店缺少客源分銷(xiāo)渠道。 二是來(lái)自商務(wù)、快捷酒店。另有布丁酒店旁一樓體內(nèi)有快捷型酒店在裝修。 周邊 500 米內(nèi)，建設(shè)有星級(jí)酒店 2 家（成營(yíng)、民族），房間 300 余間。 D、在酒店為中心的 500 米范圍內(nèi)，存在同類(lèi)型酒店近 10 余家（攀煤、布丁、如家、安逸 15撫 琴賓館、佳榮、凱賓、華龍賓館（在建）、獨(dú)山子石化接待處、綿陽(yáng)賓館（在建））。 (2)酒店劣勢(shì)分析 A．酒店精裝修未充分考慮日后酒店運(yùn)營(yíng)需要，缺少主題特色和價(jià)值感。配置有專(zhuān)屬的茶樓、餐飲、停車(chē)場(chǎng)等，功能區(qū)域較全，部分設(shè)備新裝，技術(shù)優(yōu)勢(shì)明顯。 (3)突發(fā)事故和不可抗力風(fēng)險(xiǎn) ， 08 年地震亦未對(duì)其造成較大影響，氣候溫和，風(fēng)調(diào)雨順，屬于自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)較少，宜于居住活動(dòng)的理想地 理區(qū)域。部分功能設(shè)施如餐飲的非理性建設(shè)投入，將提高日后運(yùn)營(yíng)成本和折舊負(fù) 擔(dān)。 （ 1）政策風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)四川省旅游政策提倡導(dǎo)向看，以商務(wù)型酒店的投資建 設(shè)，是對(duì)成都市城市功能設(shè)施的補(bǔ)充，提高了城市的旅游和會(huì)務(wù)資源的接待能力，能夠得到政府支持，因此在政策方面不存在任何風(fēng)險(xiǎn)。餐飲包間 6個(gè)，餐位 60個(gè)。 籌備中的萬(wàn)錦酒店，在成都類(lèi)似體量規(guī)模的酒店（九寨溝飯店、金荷花酒店、八寶酒店等）。成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書(shū) 12 二 O 一三年一月 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書(shū) 3 一、項(xiàng)目 立地概況 萬(wàn)錦酒店項(xiàng)目概況 籌備中的萬(wàn)錦酒店位于成都市金牛區(qū)一環(huán)路西三段，西門(mén)車(chē)站 永陵路進(jìn)城主干道間，一環(huán)路內(nèi)側(cè)，有未來(lái)地鐵 5 號(hào)線規(guī)劃。酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)收入會(huì)主要以房間銷(xiāo)售為主，餐飲、茶樓等為配套。 餐飲早、桌餐區(qū)，約餐位 80個(gè)。附近有博美裝飾城、生資市場(chǎng)等商業(yè)集散地。主要功能設(shè)施如客房、茶房、餐飲的裝修檔次和服務(wù)定位不明確，在未來(lái)經(jīng)營(yíng)中，已形成隱患。 ，但由于近三年以來(lái)，各類(lèi)型酒店的不斷涌入，加之酒店如果沒(méi)有超前五年的硬件籌建思想，在經(jīng)營(yíng)上存在開(kāi)業(yè)后短期內(nèi)被趕超的風(fēng)險(xiǎn)。 B. 功能設(shè)施優(yōu)勢(shì)。酒店過(guò)往 車(chē)流量：平均 90 輛 /分鐘。從現(xiàn)階段情況看，因投入不夠和本體限制，已很難上升為特色精品商務(wù)酒店檔級(jí)，日后將不可避免的加入到快捷酒店的客源競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中。 周邊 500 米內(nèi)，相似規(guī)模的酒店擁有房間數(shù)共 1400 余間。 周邊 500 米內(nèi)，華龍賓館與綿陽(yáng)賓館在重新裝修 ，與本項(xiàng)目規(guī)模相當(dāng)，兩家均在翻新過(guò)程中。因成都市西門(mén)片區(qū)高星級(jí)酒店投資過(guò)快、過(guò)熱，導(dǎo)致豪華酒店供應(yīng)過(guò)剩，容易發(fā)生降價(jià)行為，這種行為的后果使高星級(jí)酒店的客源市場(chǎng)及價(jià)格引向低端，掠奪中小型酒店的客戶(hù)資源。這種不規(guī)范現(xiàn)象為各種酒店間的削價(jià)競(jìng)爭(zhēng)提高入住率，但是收益方面下降。成都市場(chǎng)的會(huì)務(wù)需求是非常大的，會(huì)議可以帶動(dòng)酒店的餐飲、住宿等綜合收入，現(xiàn) 100200 之間的會(huì)議是主流市場(chǎng)。 D. 與西藏獨(dú)山子石化等辦事處臨近，可以獲得部分少數(shù)民族客源。 C. 新酒店項(xiàng)目的仍在陸續(xù)開(kāi)業(yè)，觀察附近樓體情況，預(yù)計(jì)還將會(huì)在本酒店項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，短時(shí)間內(nèi)陸續(xù)涌現(xiàn)出類(lèi)似規(guī)模的酒店 。共有面積約 10889 平米。各類(lèi)客房 10間（含5個(gè)有機(jī)麻房間）（ 6間， 4間），工作間約 19平 米，消毒間和布草房約 6平米（建議打通后用于茶樓消毒間，但需要通風(fēng)設(shè)施和水電）?？头抗ぷ鏖g兩個(gè)，各約 5平米。員工食堂、中餐廳等均要有 12 從業(yè)人員健康證 金牛區(qū)防疫站 13 特種行業(yè)許可證 公安局 由公安部門(mén)指導(dǎo)協(xié)調(diào)，消防安全驗(yàn)收合格，配備與酒店規(guī)模相適應(yīng)的保安人員、房間服務(wù)人員，具備安全管理措施和規(guī)章制度 14 餐廚垃圾清運(yùn) 城管 15 用工單位登記，不定時(shí)工作制 勞動(dòng)和社會(huì)保障局 營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、法人代碼 證 16 室外廣告宣傳許可 城管 市容審批 17 社保開(kāi)戶(hù) 社保局 18 旅游局行業(yè)管理登記 旅游局 19 特種用水審批 水利局 注：以上手續(xù)因各地規(guī)定不盡相同，須了解清楚，避免因漏辦而受到行政處罰。社保公繳僅計(jì)算公司繳納部分，大部分崗位繳納數(shù)額按成都市最低社保工資申報(bào)檔級(jí)進(jìn)行估算，需根據(jù)實(shí)際情況和相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整。該結(jié)果將應(yīng)用于酒店初步盈虧預(yù)測(cè)中。 （ 8）以上方案為人員編制初案，還需根據(jù)酒店裝修完畢后的具體情況進(jìn)行討論和增減。 （ 4）該方案中維修人員采用兼職，僅負(fù)責(zé)酒店日常維修工作，設(shè)備運(yùn)行和保養(yǎng)等環(huán)節(jié)將會(huì)出現(xiàn)欠缺。 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書(shū) 17 六、酒店?duì)I業(yè)收入和費(fèi)用盈虧預(yù) 測(cè) 盈虧平衡測(cè)算 （ 1）按人員配置方案一測(cè)算（年總收入預(yù)計(jì) 796 萬(wàn)元， 80%出租率， 220 房?jī)r(jià)） 項(xiàng)目 年 盈虧預(yù)測(cè) 占總收入比例 目標(biāo)分解 可預(yù)計(jì)的主要費(fèi)用支出 工資 2,670,000 % 根據(jù)前文中配置計(jì)算 能耗成本 716,436 % 9%綜合能耗 客房物耗 238,812 % 3%物耗 納稅 398,020 % 5%綜合稅率 辦公福利 300,000 % 福利 \員工餐 \辦公費(fèi)等 餐飲成本 336,000 % 40%成本率 茶樓成本 120,000 % 10%成本率 維修費(fèi)用 159,208 % 收入的 2%預(yù)估 財(cái)務(wù)費(fèi)用 159,208 % 刷卡手緒費(fèi)等 ,按 2%預(yù)估 大樓租金 1,500,000 % 本年租金 ,三年后按比例上浮 折舊費(fèi)用 1,200,000 % 10 年回收期 小計(jì) 7,797,684 % 收入預(yù)期 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入預(yù)計(jì) 客房收入 5,460,400 % 85 間房 ,均價(jià) 220 元 ,80%出租率 餐飲 收入 840,000 % 7 萬(wàn)元 /月 茶樓收入 1,200,000 % 10 萬(wàn)元 /月 停車(chē)收入 360,000 % 3 萬(wàn)元 /月 其它收入 100,000 % 可預(yù)見(jiàn)的租金收入等 小計(jì) 7,960,400 盈虧平衡 162,716 （ 2）按照人員配置方案二測(cè)算（年總收入預(yù)計(jì) 796 萬(wàn)元， 80%出租率， 220 房?jī)r(jià)） 項(xiàng)目 年 盈虧預(yù)測(cè) 占總收入比例 目標(biāo)分解 可預(yù)計(jì)的主要費(fèi)用支出 工資 2,752,800 % 根據(jù)前文中配置計(jì)算 能耗成本 716,436 % 9%綜合能耗 客房物耗 238,812 % 3%物耗 納稅 398,020 % 5%綜合稅率 辦公福利 300,000 % 福利 \員工餐 \辦公費(fèi)等 餐飲成本 336,000 % 40%成本率 茶樓成本 120,000 % 10%成本率 維修費(fèi)用 159,208 % 收入的 2%預(yù)估 財(cái)務(wù)費(fèi)用 159,208 % 刷卡手續(xù)費(fèi)等 ,按 2%預(yù)估 大樓租金 1,500,000 % 本年租金 ,三年后按比例上浮 折舊費(fèi)用 1,200,000 % 10 年回收期 小計(jì) 7,880,484 % 收入預(yù)期 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入預(yù)計(jì) 客房收入 5,460,400 % 85 間房 ,均價(jià) 220 元 ,80%出租率 餐飲收入 840,000 % 7 萬(wàn)元 /月 茶樓收入 1,200,000 % 10 萬(wàn)元 /月 成都萬(wàn)錦酒整體店籌備計(jì)劃書(shū) 18 停車(chē)收入 360,000 % 3 萬(wàn)元 /月 其它收入 100,000 % 可預(yù)見(jiàn)的租金收入等 小計(jì) 7,960,400 盈虧平衡 79,916 =9087654（ 3）按照人員配置方案三測(cè)算（年總收入預(yù)計(jì) 715 萬(wàn)元， 70%出租率， 200 房?jī)r(jià)） 項(xiàng)目 年 盈虧預(yù)測(cè) 占總收入比例 目標(biāo)分解 可預(yù)計(jì)的主要費(fèi)用支出 工資 2,186,400 % 根據(jù)前文中配置計(jì)算 能耗成本 643,838 % 9%綜合能耗 客房物耗 214,613 % 3%物耗 納稅 357,688 % 5%綜合稅率 辦公福 利 300,000 % 福利 \員工餐 \辦公費(fèi)等 餐飲成本 336,000 % 40%成本率 茶樓成本 120,000 % 10%成本率 維修費(fèi)用 143,075 % 收入的 2%預(yù)估 財(cái)務(wù)費(fèi)用 143,075 % 刷卡手續(xù)費(fèi)等 ,按 2%預(yù)估 大樓租金 1,500,000 % 本年租金 ,三年后按比例上浮 折舊費(fèi)用 1,200,000 % 10 年回收期 小計(jì) 7,144,688 % 收入預(yù)期 主營(yíng)業(yè) 務(wù)收入預(yù)計(jì) 客房收入 4,653,750 %