【正文】 房、大廳公共衛(wèi)生間 2F 約 1720平米 停車場、 PA工作間、公共衛(wèi)生間 3F 約 1720平米 停車場、客房低耗品庫房、公共衛(wèi)生間 4F 約 1720平米 各類客房 41間（標間 9間， 19間， 11間，兩開間房 2間），其中：無窗房 11間。 成都萬錦酒整體店籌備計劃書 7 D. 星級酒店的競爭。 E. 酒店位于撫琴小區(qū)，小區(qū)內(nèi)流動人口和各單位辦事處較多，能夠獲得一定消費群體。 (3)機會分析 A. 酒店隨著成都市一環(huán)路商圈建設(shè)進程的加快，撫琴老城區(qū)整體居住和商業(yè)環(huán)境正在逐步提升 。 F、單體酒店缺少客源分銷渠道。 二是來自商務(wù)、快捷酒店。另有布丁酒店旁一樓體內(nèi)有快捷型酒店在裝修。 周邊 500 米內(nèi)，建設(shè)有星級酒店 2 家（成營、民族），房間 300 余間。 D、在酒店為中心的 500 米范圍內(nèi)，存在同類型酒店近 10 余家（攀煤、布丁、如家、安逸 15撫 琴賓館、佳榮、凱賓、華龍賓館（在建）、獨山子石化接待處、綿陽賓館（在建））。 (2)酒店劣勢分析 A．酒店精裝修未充分考慮日后酒店運營需要，缺少主題特色和價值感。配置有專屬的茶樓、餐飲、停車場等，功能區(qū)域較全，部分設(shè)備新裝，技術(shù)優(yōu)勢明顯。 (3)突發(fā)事故和不可抗力風險 ， 08 年地震亦未對其造成較大影響，氣候溫和，風調(diào)雨順，屬于自然災(zāi)害風險較少，宜于居住活動的理想地 理區(qū)域。部分功能設(shè)施如餐飲的非理性建設(shè)投入，將提高日后運營成本和折舊負 擔。 （ 1）政策風險 根據(jù)四川省旅游政策提倡導(dǎo)向看，以商務(wù)型酒店的投資建 設(shè)，是對成都市城市功能設(shè)施的補充，提高了城市的旅游和會務(wù)資源的接待能力，能夠得到政府支持，因此在政策方面不存在任何風險。餐飲包間 6個，餐位 60個。 籌備中的萬錦酒店，在成都類似體量規(guī)模的酒店（九寨溝飯店、金荷花酒店、八寶酒店等）。成都萬錦酒整體店籌備計劃書 12 二 O 一三年一月 成都萬錦酒整體店籌備計劃書 3 一、項目 立地概況 萬錦酒店項目概況 籌備中的萬錦酒店位于成都市金牛區(qū)一環(huán)路西三段，西門車站 永陵路進城主干道間，一環(huán)路內(nèi)側(cè)，有未來地鐵 5 號線規(guī)劃。酒店未來經(jīng)營收入會主要以房間銷售為主，餐飲、茶樓等為配套。 餐飲早、桌餐區(qū)，約餐位 80個。附近有博美裝飾城、生資市場等商業(yè)集散地。主要功能設(shè)施如客房、茶房、餐飲的裝修檔次和服務(wù)定位不明確，在未來經(jīng)營中，已形成隱患。 ，但由于近三年以來，各類型酒店的不斷涌入，加之酒店如果沒有超前五年的硬件籌建思想，在經(jīng)營上存在開業(yè)后短期內(nèi)被趕超的風險。 B. 功能設(shè)施優(yōu)勢。酒店過往 車流量：平均 90 輛 /分鐘。從現(xiàn)階段情況看，因投入不夠和本體限制，已很難上升為特色精品商務(wù)酒店檔級，日后將不可避免的加入到快捷酒店的客源競爭市場中。 周邊 500 米內(nèi)，相似規(guī)模的酒店擁有房間數(shù)共 1400 余間。 周邊 500 米內(nèi)，華龍賓館與綿陽賓館在重新裝修 ，與本項目規(guī)模相當，兩家均在翻新過程中。因成都市西門片區(qū)高星級酒店投資過快、過熱，導(dǎo)致豪華酒店供應(yīng)過剩，容易發(fā)生降價行為，這種行為的后果使高星級酒店的客源市場及價格引向低端，掠奪中小型酒店的客戶資源。這種不規(guī)范現(xiàn)象為各種酒店間的削價競爭提高入住率，但是收益方面下降。成都市場的會務(wù)需求是非常大的，會議可以帶動酒店的餐飲、住宿等綜合收入，現(xiàn) 100200 之間的會議是主流市場。 D. 與西藏獨山子石化等辦事處臨近，可以獲得部分少數(shù)民族客源。 C. 新酒店項目的仍在陸續(xù)開業(yè)，觀察附近樓體情況，預(yù)計還將會在本酒店項目運營后，短時間內(nèi)陸續(xù)涌現(xiàn)出類似規(guī)模的酒店 。共有面積約 10889 平米。各類客房 10間（含5個有機麻房間）（ 6間， 4間），工作間約 19平 米，消毒間和布草房約 6平米（建議打通后用于茶樓消毒間，但需要通風設(shè)施和水電）。客房工作間兩個，各約 5平米。員工食堂、中餐廳等均要有 12 從業(yè)人員健康證 金牛區(qū)防疫站 13 特種行業(yè)許可證 公安局 由公安部門指導(dǎo)協(xié)調(diào)，消防安全驗收合格，配備與酒店規(guī)模相適應(yīng)的保安人員、房間服務(wù)人員，具備安全管理措施和規(guī)章制度 14 餐廚垃圾清運 城管 15 用工單位登記，不定時工作制 勞動和社會保障局 營業(yè)執(zhí)照副本、法人代碼 證 16 室外廣告宣傳許可 城管 市容審批 17 社保開戶 社保局 18 旅游局行業(yè)管理登記 旅游局 19 特種用水審批 水利局 注：以上手續(xù)因各地規(guī)定不盡相同，須了解清楚，避免因漏辦而受到行政處罰。社保公繳僅計算公司繳納部分，大部分崗位繳納數(shù)額按成都市最低社保工資申報檔級進行估算，需根據(jù)實際情況和相關(guān)法律法規(guī)進行調(diào)整。該結(jié)果將應(yīng)用于酒店初步盈虧預(yù)測中。 （ 8）以上方案為人員編制初案，還需根據(jù)酒店裝修完畢后的具體情況進行討論和增減。 （ 4）該方案中維修人員采用兼職，僅負責酒店日常維修工作，設(shè)備運行和保養(yǎng)等環(huán)節(jié)將會出現(xiàn)欠缺。 成都萬錦酒整體店籌備計劃書 17 六、酒店營業(yè)收入和費用盈虧預(yù) 測 盈虧平衡測算 （ 1）按人員配置方案一測算（年總收入預(yù)計 796 萬元， 80%出租率， 220 房價） 項目 年 盈虧預(yù)測 占總收入比例 目標分解 可預(yù)計的主要費用支出 工資 2,670,000 % 根據(jù)前文中配置計算 能耗成本 716,436 % 9%綜合能耗 客房物耗 238,812 % 3%物耗 納稅 398,020 % 5%綜合稅率 辦公福利 300,000 % 福利 \員工餐 \辦公費等 餐飲成本 336,000 % 40%成本率 茶樓成本 120,000 % 10%成本率 維修費用 159,208 % 收入的 2%預(yù)估 財務(wù)費用 159,208 % 刷卡手緒費等 ,按 2%預(yù)估 大樓租金 1,500,000 % 本年租金 ,三年后按比例上浮 折舊費用 1,200,000 % 10 年回收期 小計 7,797,684 % 收入預(yù)期 主營業(yè)務(wù)收入預(yù)計 客房收入 5,460,400 % 85 間房 ,均價 220 元 ,80%出租率 餐飲 收入 840,000 % 7 萬元 /月 茶樓收入 1,200,000 % 10 萬元 /月 停車收入 360,000 % 3 萬元 /月 其它收入 100,000 % 可預(yù)見的租金收入等 小計 7,960,400 盈虧平衡 162,716 （ 2）按照人員配置方案二測算（年總收入預(yù)計 796 萬元， 80%出租率， 220 房價） 項目 年 盈虧預(yù)測 占總收入比例 目標分解 可預(yù)計的主要費用支出 工資 2,752,800 % 根據(jù)前文中配置計算 能耗成本 716,436 % 9%綜合能耗 客房物耗 238,812 % 3%物耗 納稅 398,020 % 5%綜合稅率 辦公福利 300,000 % 福利 \員工餐 \辦公費等 餐飲成本 336,000 % 40%成本率 茶樓成本 120,000 % 10%成本率 維修費用 159,208 % 收入的 2%預(yù)估 財務(wù)費用 159,208 % 刷卡手續(xù)費等 ,按 2%預(yù)估 大樓租金 1,500,000 % 本年租金 ,三年后按比例上浮 折舊費用 1,200,000 % 10 年回收期 小計 7,880,484 % 收入預(yù)期 主營業(yè)務(wù)收入預(yù)計 客房收入 5,460,400 % 85 間房 ,均價 220 元 ,80%出租率 餐飲收入 840,000 % 7 萬元 /月 茶樓收入 1,200,000 % 10 萬元 /月 成都萬錦酒整體店籌備計劃書 18 停車收入 360,000 % 3 萬元 /月 其它收入 100,000 % 可預(yù)見的租金收入等 小計 7,960,400 盈虧平衡 79,916 =9087654（ 3）按照人員配置方案三測算（年總收入預(yù)計 715 萬元， 70%出租率， 200 房價） 項目 年 盈虧預(yù)測 占總收入比例 目標分解 可預(yù)計的主要費用支出 工資 2,186,400 % 根據(jù)前文中配置計算 能耗成本 643,838 % 9%綜合能耗 客房物耗 214,613 % 3%物耗 納稅 357,688 % 5%綜合稅率 辦公福 利 300,000 % 福利 \員工餐 \辦公費等 餐飲成本 336,000 % 40%成本率 茶樓成本 120,000 % 10%成本率 維修費用 143,075 % 收入的 2%預(yù)估 財務(wù)費用 143,075 % 刷卡手續(xù)費等 ,按 2%預(yù)估 大樓租金 1,500,000 % 本年租金 ,三年后按比例上浮 折舊費用 1,200,000 % 10 年回收期 小計 7,144,688 % 收入預(yù)期 主營業(yè) 務(wù)收入預(yù)計 客房收入 4,653,750 %